Властям Ростовской области придётся искать много денег и инвесторов на реновацию
Затеянная в 2017 году властями Москвы реновация обещает дойти до Ростовской области и других российских регионов. В Госдуму уже внесён соответствующий законопроект. Детали создания программы реновации по-ростовски обсудили застройщики, учёные, архитекторы и депутаты регионального Заксобрания. Donnews.ru послушал экспертов и нашёл ответы на самые актуальные вопросы.
Долго ли ждать реновацию?
Конкретных сроков пока нет. 23 ноября в Госдуме состоялись общественные слушания законопроекта, на голосование он ещё не выносился.
Председатель комитета по строительству Заксобрания Александр Скрябин тоже не стал делать прогноз.
— По срокам сейчас ориентира нет. Но раз законопроект уже внесён и состоялись публичные слушания, то надо быть «на коне», разработать региональную программу и не допускать ошибок, — пояснил депутат.
Какие дома попадут под реновацию?
Согласно законопроекту, в программу будет включено ветхое жильё с износом более 65%. Однако реновация не заменит программу по переселению из аварийного жилья, которая якобы также будет продолжена.
«Под реновацией жилищного фонда понимается реконструкция или снос не подлежащих капремонту объектов жилищного фонда и жилищное строительство на высвобождаемой территории с обеспечением территории реновации объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также проведением мероприятий по благоустройству жилых территорий», — говорится в законопроекте.
Получается, реновация в российских регионах будет не такой, как в Москве, где под этим же термином затеяли расселение и снос малоэтажного жилья (в основном пятиэтажек), построенных в 1957-1968 годах.
Число объектов, которые потенциально могут попасть под реновацию в Ростовской области, скорее всего, не ограничится одной тысячей.
По словам главного архитектора Азова Наиды Исматулаевой, которая изучала опыт реновации в Европе, только в Ростове насчитывается 150 ветхих домов, построенных в начале 20-го века.
— Программа реновации должна задать тренды создания комфортной среды. Это — застройка не выше 4 этажей, озеленение и решение других вопросов. К примеру, в Барселоне после реновации количество туристов выросло в три раза, — пояснила Исматулаева.
Как власти собираются считать все дома?
Для выяснения конкретного количества домов необходима инвентаризация жилого фонда области.
По данным завкафедрой городского строительства ДГТУ Светланы Шеиной, в Ростове информационная база о жилых домах и их состоянии была создана около 15 лет назад, а в области — 10 лет назад.
— Только на основе новой инфобазы можно приступить к реализации программы. В центре города много старого жилищного фонда, которому требуется реновация. Нужно посчитать, во сколько это обойдётся, и подготовить почву для работы инвестора, — предложила она.
В области появились деньги на масштабный проект?
Пока о деньгах речи не идёт, но власти признают, что реновация слишком тяжёлая ноша и без помощи федерального бюджета не стоит даже начинать что-то делать.
Александр Скрябин, ссылаясь на законопроект, говорит, что предельное софинансирование из Москвы может достигнуть 86%.
— Это значительная поддержка, но нам нужно искать и другие источники финансирования, — предложил депутат.
Его коллега, депутат из Батайска Борис Вальтер заявил, что у муниципалитетов не хватит денег даже на проведение инвентаризации.
— Возможно, этот пункт «потянет» областной бюджет, но для старта программы нужны другие источники финансирования. Особенно в малых шахтёрских городах, куда инвестора не затащить. Нужно утвердить в законопроекте использование федеральных средств, — предложил Вальтер.
Деньги — единственная проблема?
Нет, как ни странно, самой большой проблемой для властей могут стать жильцы ветхих домов.
Согласно законопроекту, решение о реновации будет выноситься на основе голосования собственников дома. Кворум должен составлять не менее 70% от всех владельцев недвижимости, причём все они, 100%, должны проголосовать за участие в реновации.
Депутатов эта ситуация уже беспокоит.
— Вопрос стопроцентного согласия собственников, на мой взгляд, очень серьёзно ослабляет шансы вообще хоть в каком-то виде эту программу реализовать. В каждом доме найдутся 1-2 человека, которые будут против, — выразил беспокойство Борис Вальтер.
Председатель совета директоров концерна «Единство» и комитета по градостроительной деятельности ТПП Геннадий Наумов вспомнил времена, когда жильцов можно было выселить через суд.
— В Ростове уже была реновация. Мэр раздавал постановления на квартал, заходил застройщик и начинал расселять жильцов. Если кто-то не согласен, то сразу в суд. И смотрите, строился город нормально. Сегодня из-за изменений в законодательстве это стало трудно. Посмотрите на ту же самую Театралку, сгоревшую по понятным причинам, — заявил Наумов.
Кроме Ростовской области, предстоящая реновация обсуждается и в других регионах. Так, по словам главы комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Галины Хованской, 33 субъекта Федерации уже поддержали реновацию, 9 имеют нейтральную позицию, а 21 не поддерживает.
При этом к началу процесса реновации готовы лишь 5-6 субъектов. Главная проблема для остальных — поиск средств и инвесторов.
Реновация в Ростове: быть или не быть? Аналитика
Горячо обсуждаемая проблема реновации жилых пятиэтажек в Москве породила волну предположений о том, может ли данная программа повлечь за собой аналогичные изменения в регионах. Грозит ли реновация Ростову-на-Дону, каких затрат она могла бы потребовать, а какие плюсы дать городу, выяснили корреспонденты RostovGazeta.
Московская программа реновации законодательно предполагает предоставить жителям морально устаревших (но еще не аварийных) пятиэтажек новые квартиры, равноценные старым. Расселенные пятиэтажки будут отдаваться под снос и последующее строительство на их месте новых многоэтажных зданий с целью повышения плотности населения в городе. При этом участников программы реновации обещают переселять в дома в том же районе, чтобы москвичам не приходилось спешно менять место работы, школу и детский сад.
Некоторые эксперты считают, что реализация подобной программы имеет смысл и для Ростова-на-Дону – но скорее все-таки в отдаленном будущем.
Качество и количество
Известно, что московская земля под пятиэтажками в денежном эквиваленте на вес – почти золото. Именно потому использовать ее под дома со столь низкой плотностью населения, как пятиэтажки, и показалось властям Москвы невыгодным. Это подтвердила RostovGazeta преподаватель кафедры жилых и общественных зданий академии архитектуры и искусств ЮФУ Эвелина Верещагина.
“Для центра Москвы, который и так уже уплотнен, это актуально – там не осталось свободной территории. У нас, в принципе, основная масса пятиэтажек возникала в начале Северного, Западного – то есть жилых районов, которые только начинали строиться. Только очень небольшой процент находится в центре города. Поэтому Северный, Западный строились архитекторами изначально с такой плотностью, чтобы она предполагала уплотнение застройки, что мы сейчас и наблюдаем. Каркасно-монолитные точечные дома возникают и растут совершенно спокойно, не нарушая никаких санитарных правил и норм, а только улучшая качество и комфортность среды”, – рассказала она.
То есть Ростову пока есть куда расти.
“Сказать, что реновацию нужно проводить как можно скорее и срочно, нельзя. Однако уровень комфорта пятиэтажек уже сейчас не соответствует требованиям горожан к своему жилищу”, – отметила Верещагина.
Так что не во всех ростовских районах все так однозначно. Состояние центра и новых районов весомо разнится.
Ощутимая разница между Москвой и Ростовом существует не только в расположении пресловутых пятиэтажек, которыми не столь плотно застроен ростовский центр, но и в их количестве. Это заметила и преподаватель кафедры истории архитектуры, искусства и архитектурной реставрации ЮФУ Альбина Мокина. По словам Мокиной, в Москве из 144 пятиэтажек осталось около 44 из той серии, которые собираются сносить и расселять. В Ростове же, со слов спикера, количество пятиэтажек огромно.
Обратив внимание на постепенность прихода к реновации в Москве, Мокина при этом заметила, что при разработке программы в столице пренебрегли обязательными фундаментальными исследованиями на износ.
“Насколько я знаю, глубоких исследований физического износа не проводилось. Сейчас многие специалисты возмущаются по этому поводу”, – поделилась она.
По ее словам, Ростову необходимы аналогичные исследования, которые бы показали либо же опровергли необходимость сноса.
“Это достаточно неоднозначный вариант – снести пятиэтажку. Современная архитектурная практика знает множество вариантов, когда можно ее просто реконструировать, и все”, – считает она.
Не до реновации
При этом у Ростова существует другая проблема: ветхость жилья, при которой уже не до реконструкции. Ведущий аналитик ООО “Аналитик-Сервис” Антон Быков приводит такие цифры: по данным департамента ЖКХ и энергетики Ростова, из всего жилищного фонда (а это 9956 жилых домов) 63% имеют износ свыше 60% и построены до 1960 года. При этом 63% домов имеют высоту 1-2 этажа.
Об этом же говорит председатель общественного движения “Патриот” Владимир Бабичев.
“В Ростове все еще много аварийного жилья, и это первоочередная проблема, а по реновации сносится неаварийное. Этим будут заниматься уже следующие поколения”, – предположил он.
Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону подтвердил RostovGazeta, что для Ростова-на-Дону, как и для любого крупного российского города, старые многоквартирные жилые дома с ветхими инженерными коммуникациями являются серьезной проблемой. Аргументы в пользу сноса таких домов – это, в первую очередь, нецелесообразность и нерентабельность их капитального ремонта, создание новой городской среды и, конечно, перспектива получения жителями так называемых хрущевок нового современного жилья взамен ветхого, которое через 10 – 20 лет может стать аварийным.
В настоящее время, по информации администрации Ростова, на территории города реализуется областная адресная программа “Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2013-2017 годах”, утвержденная постановлением правительства Ростовской области. Также формируется перечень аварийных домов, подлежащих расселению для его включения в областную адресную программу “Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными после 01.01.2012 г., в 2017-2030 годах”.
Заниматься реновацией, когда часть домов надо срочно сносить, в Ростове не успевают.
Перспективы и финансирование
Однако и у применения в Ростове программы реновации, по мнению некоторых экспертов, есть перспективы, имеющие финансовые ограничения. Ведущий специалист ООО “Аналитик-Сервис” Антон Быков полагает, что необходимость и польза реновации жилья в регионах очевидна, однако в силу финансовых, экономических и исторических причин может быть реализована пока только в крупных городах-миллионниках, которых в России насчитывается 15.
“В столице с помощью развития застроенных территорий решается проблема роста плотности населения с улучшением жилищного фонда, а в регионах с помощью реновации необходимо решать свои проблемы. В Ростове-на-Дону, который занимает 10-е место по численности населения в России и является региональным центром, масштабная программа реновации жилья могла бы помочь не просто решить назревшие проблемы с жильем, но и придать дополнительный мощный импульс развитию региональной экономики”, – считает Быков.
Быков видит в столь масштабной программе, как реновация, перспективы ускорения темпов экономического роста, причем не только для Ростова, но и для всей области.
“Не стоит забывать, что строительная индустрия обладает высоким мультиплицирующим эффектом. Особенно интересной может стать возможность интенсивного развития направлений, связанных с производством строительных материалов. Ростовская область, как известно богата подобными месторождениями”, – говорит он.
В качестве же проблем Быков прежде всего отмечает финансирование.
“Регионы не в состоянии оплатить реновацию жилья, аналогичную столичной, стоимость которой только по самым грубым оценкам на один город-миллионник может составить около 640 миллиародв рублей. В Москве в реализации участвуют и местные, и федеральные, и частные деньги. В регионах, к сожалению, нет подобных финансовых ресурсов”, – поделился он.
С этим согласна и преподаватель кафедры жилых и общественных зданий академии архитектуры и искусств ЮФУ Эвелина Верещагина, по мнению которой в Ростове вопрос экономичности перевешивает актуальность. В Москве другие застройщики, инвесторы и земля, и они понимают, что используя эту землю, они окупят это, а у нас такой уверенности нет, поделилась спикер.
Однако же, по мнению Верещагиной, если реновация неактуальна сегодня, то она актуальна на перспективу. Делать же прогноз о том, через сколько лет Ростову могла бы понадобиться программа по реновации, сходная с московской, спикер не решилась.
“Такие далекие прогнозы не строятся. Вы ведь не могли сказать десять лет назад, что сейчас у вас в кармане айфон будет? Я бы не бралась делать такие прогнозы, я ведь не занимаюсь градостроительством”, – заметила она.
Сдерживающие факторы
Согласно комментариям ростовской администрации, реализация такого масштабного проекта, кроме уже подмеченных спикерами колоссальных затрат, влечет за собой массу других проблем. Это, прежде всего, отсутствие стартовых площадок для строительства новых домов, куда первоначально должны быть расселены жильцы хрущевок, в условиях плотной застройки в жилых районах. Другой проблемой, названной администрацией, является отсутствие в настоящее время нормативного регулирования данного вопроса в действующем законодательстве. И это тоже немаловажный фактор, надо заметить.
Ссылаясь на голосование, проводимое в Москве среди жителей по вопросу проведения реновации до 15 июня, ростовская администрация рассудила, что говорить о каком-либо опыте в решении вопроса реновации жилья преждевременно. И с этим не поспоришь.
Когда в Ростове начнут реновацию и кому особенно повезёт
Некоторые москвичи возмущается, но ростовчане, живущие в хрущёвках, которые давно отстояли свой 50-летний ресурс и готовы в любой момент рухнуть, ждут 
начала этого процесса с замиранием.
Мы уже рассказывали о том, что идея распространения программы реновации жилья на регионы уже была поддержана на уровне правительства России.
И вот стало известно, что на днях законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», внесённый депутатами Государственной Думы С.М.Мироновым и Г.П.Хованской, поступил на рассмотрение.
Учитывая предварительное согласование на уровне главы правительства, данный законопроект имеет все шансы быть принятым, причём уже в ближайшее время.
Что такое реновация? Как определено в законопроекте, это «реконструкция или снос не подлежащих капитальному ремонту объектов жилищного фонда».
Под реновацию могут попасть дома. которые определят не только местные власти, но и владельцы жилья. Однако реновация может пойти не совсем по тому пути, что в Москве. Мы ещё год назад рассказывали, что ростовские власти объявили курс на реновацию жилья. Тогда не предполагался снос советского жилого фонда («хрущевок»). Речь шла не только об аварийном жилье в центрах городов, но и территориях, которые уже давно не используются в тех целях, для которых они изначально отводились: старые производственно-складские и коммунальные зоны. Иными словами – заброшенные заводы и склады сносить, а на их месте строить свечки. Что, впрочем, давно в Ростове с успехом и делается. Причём не только на месте старых заводов и пустырей – застраиваются все мало-мальски пустые пятачки, при этом совершенно не учитывается нагрузка на имеющуюся коммунальную инфраструктуру. Стоит хотя бы посмотреть на хаотическую застройку района пр. Нагибина между улицами Ларина и Нариманова.
Однако новый законопроект, возможно, повернёт и ростовские власти в нужном направлении.
По идее, должны сноситься здания, которые не подлежат капитальному ремонту. На их месте планируется возводить жилые здания, дороги, школы, больницы и другие объекты социальной инфраструктуры.
Однако, судя по тому, что со следующего года более чем в ЧЕТЫРЕ раза планируют поднять плату за капремонт (сообщил замминистра ЖКХ области Валерий Былков), с 7 рублей, до 26, у нас нет аварийных домов, капремонту не подлежащих. Отремонтируем всё! ?
Однако если закон будет принят и деньги в регион пойдут, то ростовчан, проживающих в аварийном жилье, ждут приятные плюшки.
Собственники квартир смогут получить либо квартиру такой же площади, либо денежную компенсацию взамен квартиры. Владелец в любом случае сможет выбрать тот вариант, который ему больше подходит. Если собственник захочет получить деньги вместо новой квартиры, то ему дополнительно должны еще вернуть уплаченное за непроизведенный капитальный ремонт.
Если собственник выбрал новую квартиру, то ее должны предоставить на правах собственности в том же населенном пункте (если речь идет о городе, то в том районе, где расположен сносимый дом). И это очень важно. Потому как в Москве, например, многие не соглашались на реновацию только потому, что боялись: из сносимых домов их переселят на окраины. Оказывается, нет.
Ещё одна проблема: если власти предложили дом под реновацию, за это должны проголосовать ВСЕ собственники помещений в доме. Если хотя бы один против, дом под реновацию не подпадает. Может быть, это и есть самое сложное.
Но и это не всё. Главное – откуда деньги. Согласно законопроекту финансировать программу реновации будут за счет бюджетных средств местных органов власти, а также инвесторов. Но если под программу попадет объект культурного наследия, то могут быть выделены и средства федерального бюджета.
Попадёт ли Ростов в такую программу? Несколько недель назад глава Минстроя Михаил Мень заявил, что программу реновации можно будет реализовать только в больших городах «с высокой инвестиционной привлекательностью земельных участков под жилую застройку»: Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре, Ростове и в Сочи. То есть Ростов – точно попадёт. Другое дело – какие районы.
Наиболее правильным было бы развивать сразу целые микрорайоны. Например, крупные массивы таких домов, которые построены в конце 50-х-начале 60-х и были рассчитаны на 40-50 летний срок эксплуатации, находятся вдоль проспекта Ленина, а также в квадратах между Ларина, Нагибина, Ленина и Ашхабадского. Напротив “Горизонта” целый микрорайон “хрущёвок”. То есть этот район как раз активно застраивался в те годы. И резонно было бы сразу снести десятки старых домов, на их месте построить новые высокоэтажные, модернизировать коммунальную и социальную инфраструктуру, разбить парки. Вот только для этого нужны инвесторы с капиталом в сотни миллиардов. Таковых в Ростове нет.
Кроме того, снося десятки пятиэтажек, нужно застраивать освободившиеся места десятками высоток. Много жилья – оно дешевле. Уже сейчас стоимость квартир в некоторых новостройках упала, а в большинстве не повышается как минимум 4-5 лет. Если на рынок жилья выйдут застройщики ещё с тысячами, а то и с десятками тысяч квартир, цены упадут.
Так что реновация по-ростовски – это скорее всего снос одного-двух домов, на их месте строительство очередной свечки – и всё. Но кому-то, конечно, повезёт.
Другие публикации по теме:
____________________
Нашли ошибку или опечатку в тексте выше? Выделите слово или фразу с ошибкой и нажмите Shift + Enter или сюда.
Алексей Константинов: «Реновация жилья – гарантия сохранения прав горожан»
В первой части эксклюзивного интервью Председатель Ярославской областной Думы рассказал о реконструкции жилищного фонда российских городов.
– Алексей Дмитриевич, спасибо Вам за открытость и оперативность: сразу после участия в слушаниях в федеральной Думе по вопросу «Реновация в регионах» Вы согласились на это интервью. Не опасаетесь? Слово «реновация» уже недобросовестные чиновники вместе с такими же журналистами испортили. Что это такое – «реновация», и насколько она нам необходима? Если оставить все, как есть, что будет?
– Мы придём к тому, что среда проживания станет для людей некомфортной, непригодной. Большой процент жилого фонда в стране – изношен. Планировочные решения по городской застройке создавались на стыке 50–х и 60–х годов. Планировка застройки, парковок, схем проездов, дворов – всё более некомфортны для жителей.
Процесс реновации начат в Москве. Он послужит для нас серьезным опытом, чтобы избежать ошибок. Нам будет проще, с одной стороны, не нужно изобретать велосипед, но, с другой стороны, мы обобщим весь опыт и избежим не обязательных сложностей.
– А в чем все же суть программы Реновация? И без всяких «реноваций» расселяли ветхое и аварийное жилье…
– Программа расселения ветхого жилья не предусматривает, что её участник будет продолжать жить в городском районе, где жил до этого. И где, возможно, жило несколько предыдущих поколений его семьи. Для человека это, согласитесь, важно! У всякого есть своя территория детства, территория юности и покидать их, порой, болезненно. При расселении ветхого дома гражданин переезжает в новое светлое комфортное жилье. Вроде бы, однозначный позитив, так? Но при этом он переезжает в новый, но, как правило, отдаленный микрорайон. И такие районы во всех городах, фактически, ещё долго заслуженно называют «спальными». Инфраструктура комфорта догоняет жилые кварталы много лет…
– Реновация помогает остаться в шаговой доступности от прежнего места жительства при качественном улучшении условий проживания по всем параметрам – непосредственно жилищные условия и комфортная среда вокруг.
– Значит, наоборот? Реновация – это не угроза жителям, а гарантия социальная?
– Это гарантия того, что человек сохранит свой привычный образ жизни в любимой части города. Нельзя принимать решения без оглядки на мнение жителей. Избиратели делегировали депутатам право выступать от их имени, но всегда надо действовать с оглядкой на настроение и ожидания людей. И вот когда в Москве поторопились с воплощением начального этапа без диалога с населением, то столкнулись с настороженностью, с объяснимым недоверием. Отдадим должное властям Москвы – они быстро спохватились, наладили разъяснительную работу, провели десятки встреч руководителей с населением, включая лично мэра города. И жители в Москве услышали, поняли и приняли действия власти.
– Вы правы, Алексей Дмитриевич, в последнее время «антиреновационные» тезисы перестали пользоваться в обществе спросом.
– Мы живем в мире открытой информации. Времена запретов телепередач или арестов тиражей газет в навсегда забытом прошлом. Эти варианты «не проходят».
– Я на этих Ваших словах в своем блокноте поставлю восклицательный знак! Просто приятно их слышать от власти.
– Хорошо. Ставьте. Я не стесняюсь признать, что при обстоятельствах, которые Вы описали, вина власти остается. Она в том, что мы несвоевременно реагируем на вбрасываемую для общественности информацию. Законодательная власть, исполнительная власть должны работать на опережение. Не стоит скрывать от людей то, что неминуемо станет известным. Лучше упредить – выступить с любой новостью первыми. В данном случае – озвучить программу, дать все разъяснения, провести открытые слушания. Тогда мы имеем возможность услышать альтернативные мнения, учесть их и принять окончательное обоснованное решение. И при этом нужно понимать, что на каждом этапе реализации будут группы населения, в которых решения власти будут непопулярны. Кого–то объективные аргументы власти убедят больше, а кого–то – меньше. И всегда есть тот, кто априори не будет их слушать. Но интересы большинства тут, что называется, решают.
– Промежуточный итог сказанного Вами: первый тезис – реновация необходима, т.к., дома с каждым годом ветшают. Второй тезис – прозрачность программы станет залогом доверия к ней большинства горожан. Но это лишь предварительные условия реализации программы. Само интересное – откуда деньги? Программа стоит колоссальных средств и региону «в одиночку» её ни за что не осилить. Не рано ли в этом случае мы «будоражим» население?
– Рассказать об алгоритмах финансирования в деталях сегодня невозможно. Они как раз разрабатываются.
– Московский опыт – не аксиома?
– Конечно, нет! Москва – огромный мегаполис мирового масштаба. Цены на недвижимость дают им возможность для поиска собственных уникальных решений. И совершенно несопоставима налоговая база этого города с любым другим регионом России. Здесь уместно вспомнить, как родилась идея реновации в российских городах? Ведь люди из провинции сами, по своей инициативе спросили Президента России во время одной из «Прямых линий»: «Владимир Владимирович! В Москве дома расселяют по программе реновации, запускают подобное и в Питере, а где остальные? . А как будет у нас?»
– И Президент, как я понимаю, дал поручение проработать вопрос. Именно поэтому сейчас в Государственной Думе очень ответственно подходят к разработке федеральной программы, скрупулёзно изучают все предложения и возможности регионов. И мы (Ярославская область) также получили приглашение поучаствовать в слушаниях и представить свое видение реализации программы в Ярославле.
– Алексей Дмитриевич, так не бывает. Приглашение получили бы или все регионы России, или есть причины, по которым позвали именно нас. Обязательно за поездкой нашей делегации в Москву стоит предварительная работа властей. На самом деле, Вы добились возможности выступить на федеральной процедуре слушаний. Зачем же Вы скромничаете?
– Приглашения получили все–таки многие: были представители Сахалина, Брянска, Камчатки, Воронежа. Но Вы правы – определенную предварительную работу проделать пришлось. Депутат Галина Хованская и сотрудники ее аппарата были в Ярославле, общались с представителями разных ветвей власти и, как видите, оценили наш «живой интерес» к этой теме. Наша задача, если будет принят закон и будут определены источники финансирования, чтобы Ярославская область стала одной из первых, где реализуется программа.
– Значит, если коротко, законченной модели финансирования программы в регионах не существует?
– Абсолютно верно. Вносятся поправки, заслушиваются эксперты, мнения и предложения регионов, которые одновременно уже и конкурируют между собой.
– И ярославцы уже на этапе разработки закона вступили в этот процесс. Видимо, как в бизнесе – высока степень риска, но и высока потенциальная прибыль. Причем, в нашем случае, в прибыли должны оказаться широкие слои населения, проживающие в устаревающем жилом фонде?
– Велика наша ответственность как законодателей. Мы представляем интересы людей и обязаны вникнуть во все аспекты этой сложной программы. На следующих этапах появится конкретика: цифры, районы, графики застройки и планировочные решения. Тогда придет время профессионалов из строительно–архитектурной среды. Например, уже сейчас нужно двигаться к анализу сетевого хозяйства города. Мы же не можем подключить новые районы к старым сетям, например? Это могло бы стать серьезным тормозом при внедрении программы в нашем регионе.
Почему Алексей Константинов считает, что ни этот и никакой другой фактор не сможет «затормозить» программу реновации в Ярославской области, в следующей части интервью.
Реновация шагает по России: какие еще города могут попасть в программу?
Лента новостей
Все новости »
Под реновацию жилья могут попасть шесть мегаполисов России. Глава Минстроя Михаил Мень назвал города, на которые можно распространить московский опыт
Программа реновации в Кировском районе Санкт-Петербурга. Фото: Петр Ковалев/ТАСС –>
В число городов, где может стартовать программа по реновации жилья, могут попасть Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Ростов и Сочи. Об этом пишет РБК .По словам Меня, Минстрой по поручению президента разрабатывает законопроект о новом принципе расселения аварийного жилья.
«Если дом расположен в центре города, а инвестиционная привлекательность земли достаточно высокая, то механизмы могут быть прописаны, опираясь на принципы, которые сегодня используются в Москве для реновации», — сказал министр.
Действительно ли все эти города нуждаются в массовом расселении жителей в новые дома и есть ли на это средства? Вот какое мнение высказал генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов:
Алексей Белоусов генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» «Программа реновации в Санкт-Петербурге идет достаточно давно, но в отличие от московской, она реализуется силами инвесторов. В Москве ситуация совершенно иная. Гораздо больший бюджет, вы знаете, он в четыре или даже в пять раз превосходит бюджет Санкт-Петербурга, поэтому рассчитывать, что город изыщет средства на то, чтобы осуществить реновацию хрущевок и домов первых массовых серий — это маловероятно. Нам не хватает денег на то, чтобы строить детские сады, школы и другие социальные объекты, это делает уже застройщик последние несколько лет, поэтому рассчитывать на возможности бюджета не приходится. Если только законопроект получит федеральное финансирование и субсидии федерального бюджета будут направлены для исполнения программы реновации, то это будет возможно».
Сочи точно не нужна такая реновация, считает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько, а над остальными южными городами можно подумать:
— Честно говоря, выбор Сочи для этого совсем непонятен, поскольку с точки зрения именно какого-то аварийного, ветхого жилья, да и вообще жилого фонда, Сочи — это тот город, который испытывает острую проблему в этой связи. модернизация была проведена в том числе и жилого фонда, фасадной части в период подготовки к Олимпийским играм, то есть не сказать, что объем панельного жилья или какого-то ветхого, аварийного здесь слишком высок, это не так. Есть города с гораздо более серьезными проблемами в этом плане.
— Краснодар и Ростов упоминаются?
— Я думаю, что эти города больше подходят на эту роль, для того, чтобы проводить программу реновации. В Краснодаре уже была десять лет назад программа реконструкции центральной части города, которая действительно выглядит достаточно убого и не очень функциональна на сегодняшний день. Ростов-на-Дону тоже город-миллионник, который испытывает сложности с территориальным развитием, как раз-таки модернизация и реновация центральных частей наиболее привлекательных была бы оправданна в этом случае.
— Сложно ли будет найти финансирование?
— Если говорить про Сочи, Краснодар и Ростов, то в принципе, эти города, где достаточно активен рынок жилой недвижимости первичной, и вообще, там девелопмент достаточно активно происходит. Застройщики вкладывают деньги в свои проекты, им интересны новые активы, новые земельные участки, поэтому как раз эти города с точки зрения возможности привлечения инвестиций будут довольно успешными, и многие девелопмены пойдут на то, чтобы принять участие в подобного рода проектах. Я думаю, это реалистично.
Ранее замглавы Фонда содействия реформированию ЖКХ Олег Рурин сообщил, что механизм расселения аварийного жилья заработает с 1 января 2019 года, законопроект поступит в правительство до 1 июля 2018 года. С начала 2012 года в России признали аварийными более 44,5 тыс. многоквартирных домов общей площадью свыше 12 млн кв. м, в них проживают порядка 725 тыс. человек.
Реновация
В последние два-три года слово реновация прочно вошло в современный язык. Особенно большое распространение получило понятие по отношению к программе расселения некоторых районов Москвы. Что же такое реновация и что из себя представляет эта программа?
Что собой представляет программа реновации и кто под неё подпадает? Можно ли улучшить свои жилищные условия, попав в программу реновации?
Что такое реновация
Реновация включает в себя много понятий: это может быть небольшой ремонт, капитальное обновление и полная ликвидация старого объекта с вводом в эксплуатацию нового. Однако объединяет все виды реновации улучшение качественных характеристик объекта.
Капремонт также относится к реновации: при его проведении заменяются трубы и проводка, утепляются стены, а порой даже надстраиваются верхние этажи. Однако при составлении практической сметы становится видно, что капремонт обычно менее выгоден, чем новое строительство. На капитальный ремонт во многих случаях приходится затрачивать больше средств, чем на возведение нового объекта. Поэтому обычно дома, попавшие в эту программу, просто сносят, а жильцы получают новые квартиры.
Цели реновации 2017
Все эти дома с самого начала строились как временные – срок их эксплуатации не должен был быть дольше полувека. Какая-то часть этих пятиэтажек уже имеет статус ветхих, а некоторая в ближайшем времени перейдет в эту категорию. Освободившееся после сноса старого жилья место будет использовано для застройки новыми домами.
Виды реновации
Можно различить несколько видов реновации в соответствии с её объектами.
Реновация в промышленности
В промышленности реновация считается одним из видов восстановления изношенного и устаревшего фонда, что должно привести к увеличению производительности.
Для реновации в этом сегменте применяются следующие методы:
- списание отдельных объектов производственного цикла и замена их новыми;
- реконструкция филиалов предприятий;
- ликвидация старого предприятия с заменой его новым.
Реновация жилищной сферы
В этой сфере для повышения комфортности жизни применяются следующие методы:
- капремонт;
- модернизация и реконструкция;
- реставрация.
В качестве примера можно привести тепловую реновацию, как разновидность жилой. Это замена устаревших коммуникаций, утепление фасадов, ремонт тепломагистралей и пр. Целью этого метода выступает улучшение энергоэффективности жилого фонда.
Реновация территорий
Реновация территорий – еще один вид реновации, подразумевающий снос здания с последующим извлечением и утилизацией инженерных коммуникаций. Такая работа проводится, чтобы освободить земли для нового строительства. Техническое состояние старого здания при этом не всегда принимается во внимание.
Закон о реновации жилищного фонда: на что могут рассчитывать жители, проживающие.
Обмен квартир, оформленных в ипотеку, по программе реновации: нюансы оформления документов.
Программа реновации: условия признания квартиры в новом доме равнозначной и процедура.
Программа реновации в Москве и регионах России: планы, сроки, порядок переселения.
Программа реновации в Санкт-Петербурге: план и сроки реализации, проблемы застройки, изменения
Реновация в России
Успех программы реновации в Москве даже не обсуждается. Программа реновации жилфонда Москвы была принята в августе 2017 г. Всего в нее вошли 5 177 домов. Проект затронул интересы более чем миллиона москвичей. За все время планируется расселить 350 000 квартир. По факту рыночная стоимость новых квартир, в которые переселяют людей по программе реновации, на 30% дороже старой. В отделке квартир используются более дорогие материалы, практически все дома оснащены своими парковками.
Полное завершение проекта ожидается к 2032 г. После удачной реализации части программы в столице нашей родины у правительства появилось желание её реализовать по всей территории России.
При переселении по реновации человек может выбрать вариант – равнозначное жилье. То есть собственник получает квартиру такой же (или большей) площади и с таким же (или большим) количеством комнат, как и в своем предыдущем доме.
Каждый домовладелец и наниматель может докупить квадратные метры, которых ему не хватает для ощущения комфорта. Лимит квадратных метров – общая площадь квартиры – 100 квадратов. Кроме этого, если собственник отказывается от жилья и в его квартире не проживают иждивенцы, то он может получить денежную компенсацию.
Оплачивать придется разницу в метрах. Например, она составляет 30 квадратов. Чтобы выяснить сумму доплаты, нужно взять цену квадратного метра в новостройке, умножить на количество квадратных метров в новостройке и затем умножить на 30.
Город дает скидку 10%, которую можно отнять от итоговой суммы. Получившееся число и проставят в договоре.
Государство проводит активную политику в пользу сноса указанных зданий. Причина этому – желание получить материальную выгоду, которая появится после уплотнения жилых районов методом строительства многоэтажек. Уплотнение населения происходит примерно в 3,3 раза.
Загрузка...