Механизмы реновации домов 335 серии обсудили в Иркутске
- Предыдущая Два новых детсада и две школы откроются в Иркутске в этом году
- Следующая Иркутяне проголосуют за благоустройство общественных пространств в феврале
Шрифт
- СреднийПо умолчанию
- Режим чтения
Прислать новость
Пилотный проект может стартовать уже в 2019 году.
Topic
Опасные «хрущевки» Приангарья
В пятницу, 25 января, в Иркутске состоялась конференция «Постсоветские города в сейсмоопасных районах: проблемы и перспективы». Представители общественного движения «Регенерация города», клуба «Байкальские стратегии», региональных и муниципальных органов власти обсудили, как проводить реновацию в городах Приангарья и на какие средства.
«Проблемы постсоветских городов в сейсмоопасных районах многочисленны и носят комплексный характер. У них есть социальные, экономические, технические и правовые аспекты, — подчеркнул представитель клуба «Байкальские стратегии» Владимир Ковалев. — В Иркутской области мы столкнулись с очень серьезной проблемой деградации жилого фонда».
Первоочередной задачей для общественников и властей стала выработка механизмов реновации. Эксперты отмечают, что вскоре, помимо 335, встанет вопрос домов и других массовых серий, которые строились позднее. Опыт работы с «хрущевками» пригодится для расселения домов, которые придут в негодность вслед за ними.
«Трагедия в Магнитогорске (где 31 декабря 2018 года из-за взрыва газа обрушился подъезд жилого дома, погибли 39 человек, — прим. ред.) показала, что достаточно легко обрушаются дома даже гораздо более поздних серий, чем 335, и заведомо более устойчивые, — отметил председатель «Регенерации города» Денис Воронов. — После этого все вновь заговорили вслух, что государство не знает, по существу, что происходит с жилым фондом, в каком он состоянии».
«Заходить в подъезд «хрущевки» опаснее, чем летать на самолете»
Сейчас общественники добиваются, чтобы «хрущевки» в Приангарье признали аварийными в связи с дефицитом сейсмостойкости. Для этого необходимо, как минимум, провести паспортизацию этих домов, которых насчитывается не менее двух тысяч. В основном ими массово застроены семь городов региона — Иркутск, Ангарск, Шелехов, Черемхово, Усолье-Сибирское, Байкальск и Слюдянка.
«Как сказал мне мэр одного из этих городов, гораздо опаснее заходить в подъезд такого дома, чем летать на самолете. Возможность катастрофы гораздо выше», — добавил Денис Воронов.
При этом, согласно законодательству, срок службы домов 335 серии составляет 100 лет. В реальности «хрущевки» в Иркутской области столько не простоят, хотя и включены в программу капитального ремонта до 2043 года.
По мнению Владимира Ковалева, который много лет руководил аппаратом Уполномоченного по правам человека в Иркутской области, муниципальные и региональные органы власти в целях защиты прав жителей домов 335 серии обязаны провести объективную оценку пригодности «хрущевок» для проживания и, при наличии оснований, признать их аварийными.
«Проведение этой работы позволит, во-первых, получить реальную, юридически обоснованную информацию о ситуации. Во-вторых, произвести расчет ресурсов и времени необходимых для решения проблемы. В-третьих, разработать необходимые нормативно-правовые акты. В четвертых, обоснованно поставить перед федеральным центром вопрос о выделении ресурсов. По предварительным подсчетам, потребуется около 150 миллиардов рублей», — считает Владимир Ковалев.
Владимир Ковалев: «Приангарью на реновацию домов 335 серии требуется около 150 миллиардов рублей».
Признавать жилые дома аварийными уполномочены муниципальные межведомственные комиссии. Оценка проводится по заявке собственников жилых помещений либо Службы жилищного надзора Иркутской области на основании заключения специализированной организации по итогам обследования несущих конструкций здания.
Стоимость такого обследования, по словам специалистов, составит не менее 100 тысяч рублей на один дом, а значит на все дома 335 серии в регионе — около 200 миллионов рублей. Их можно привлечь из Фонда капитального ремонта, уже собравшего немалый объем средств, большая часть из которых лежат на банковских счетах и тают под воздействием инфляции. Также профинансировать обследование «хрущевок» может правительство Иркутской области.
Пилотный проект
Однако не все эксперты согласны с тем, что полное исследование домов 335 серии действительно необходимо. Директор ангарского Института «Горпроект» Татьяна Павлова считает, что для всех «хрущевок» достаточно паспортизации, а глубокое исследование с сейсмоиспытаниями нужно провести только на одном доме. Этого будет достаточно, чтобы сделать выводы о фактической остаточной сейсмостойкости всех остальных зданий.
«Есть хорошая сибирская пословица: для того, чтобы узнать, не протух ли окорок, не надо есть его целиком. Мы прекрасно знаем, как себя ведут эти дома. Конечно, все они стоят по-разному: один стоит в сухом месте, а другие — «под ноль» в воде. Но это состояние прекрасно оценивается визуальными методами», — подчеркнула Татьяна Павлова.
По ее словам, сейчас необходимо провести глубокий градостроительный анализ территорий, застроенных домами 335 серии и установить участки, где возможно преобразование, а где оно ограничено по разным причинам, например, соседством с памятниками архитектуры.
Татьяна Павлова считает, что только работа в масштабах микрорайонов позволит создать на месте домов 335 серии по-настоящему комфортные условия жизни, которые отвечают современным стандартам. Это касается и плотности застройки, и количества парковочных мест и уровня озеленения территорий.
Итогом этой подготовительной работы в самое ближайшее время должен стать пилотный проект по реновации.
«Лучше «наколотить шишек», но получить практический опыт и выявить экономику всего процесса», — уверена Татьяна Павлова.
Татьяна Павлова выступает за скорейший старт пилотного проекта.
Экономический аспект
Заведующий кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета Сергей Астафьев подчеркнул, что разработкой процесса реновации необходимо заниматься уже сейчас, так как это очень объемная работа для специалистов в разных областях. Экономику и логистику этого процесса начали исследовать в БГУ при участии студентов магистратуры.
В ходе работы вскрылось немало проблем. Это и вопрос утилизации строительных конструкций, и расположение предназначенных под снос домов вблизи социальных объектов и новостроек, и вопрос инженерных сетей.
«Москва определила 20 площадок, куда свозится строительный мусор, дробится на специальном оборудовании и распределяется на фракции — металл, гравий и другие. В результате они могут использовать вторично до 80% этих отходов», — пояснил Сергей Астафьев.
В Иркутской области определение таких полигонов столкнется с ограничениями природоохранного законодательства, особенно на юге региона, где сконцентрирована большая часть домов 335 серии. В связи с этим, необходимо уже сейчас подобрать удобные и безопасные места для переработки больших объемов строительного мусора и, при необходимости, внести изменения в нормативно-правовые акты.
На примере Иркутска Сергей Астафьев показал, что дома 335 серии могут располагаться, как кварталами, так и одиночно. В первом случае на их месте можно построить новый жилой квартал, во втором — детский сад, школу или сквер. Возводить на месте одной старой пятиэтажки новый дом, по словам специалистов, экономически не целесообразно.
Даже с учетом сноса целого квартала и расселения его жителей строительная компания не сможет взять на себя все издержки и при этом получить какую-то прибыль. По расчетам экономистов, только при участии государства такой проект возможно воплотить. Один из вариантов — выкуп идущих под снос квартир по стоимости строительства социального жилья, которая для Иркутской области сейчас составляет 42 тысячи 319 рублей за квадратный метр.
В масштабах региона это потребует огромных средств, которые сможет обеспечить только федеральный бюджет. Денис Воронов считает, что Иркутская область имеет право обоснованно потребовать от правительства РФ средства на реновацию жилого фонда. Сейчас регион на каждый рубль финансирования, получаемый от федерации, перечисляет в бюджет страны 17,8 рубля. В результате этого перекоса на региональном уровне не остается средств на решение острых проблем.
Правовой аспект
Правовые вопросы затронул председатель Ассоциации юристов Иркутской области Владислав Зарубин. Опираясь на опыт Москвы, Санкт-Петербурга и Кирова, он подчеркнул необходимость разработки организационно-правовой модели реновации, которая определит объем и содержание предстоящих работ, всех участников процесса — оператора проекта, проектно-изыскательские, строительные, надзорные, технические, эксплуатирующие организации — и меру их ответственности, а также долю участия собственников, инвесторов и государства в замене жилья.
Немаловажно определить, как юридически оформить передачу прав собственности. Владелец жилья в доме, который включен в программу реновации, должен отдать свою квартиру под снос и получить новую. Нужно понимать, будет ли предоставляться жилье в доме, построенном на месте старого, в другом доме в том же районе или в ином районе города.
Еще одна проблема — уровень доходов людей, проживающих в «хрущевках». Далеко не все из них смогут вложить какую-либо сумму в новую квартиру. Чаще всего жители домов 335 серии — это пенсионеры, молодые и малообеспеченные семьи, которые не могут позволить себе более комфортное жилье.
Сергей Астафьев: «На месте одиночных «хрущевок» можно разбить скверы».
Кроме того, немалый процент владельцев квартир в «хрущевках» — ипотечники. В этом случае в решении вопроса передачи прав возникает третья сторона — банк, предоставивший жилищный кредит. В разговоре с корреспондентом «ИркСиба» Владислав Зарубин пояснил, что в данной ситуации решение одно — заключение допсоглашения с кредитной организацией. Механизм этой работы также необходимо определить при разработке организационно-правовой модели реновации.
Точка зрения Минстроя
Заместитель министра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Роман Энгельгардт напомнил, что региональное правительство может получить средства из федерального бюджета только в рамках национальных проектов или целевых программ.
«Самое важное сейчас, на наш взгляд, это выработать механизм работы, потому что тематика очень важная. Все, что было сказано сегодня, нам известно, мы обладаем точными данными о количестве домов 335 серии по данным муниципальных образований и Службы жилнадзора. Мы обладаем информацией по каждому городу, какие дома с полным каркасом, какие — с неполным», — подчеркнул Роман Энгельгардт.
Замминистра добавил, что на федеральном уровне законопроект о реновации пока не принят. Документ, подготовленный депутатами Госдумы, получил негативный отзыв правительства РФ, поэтому в ближайшее время этот инструмент использовать не получится.
Федеральная программа «Повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в сейсмических районах РФ», по которой в 2018 году Приангарью выделили средства на снос и строительство нового детского сада на улице Касаткина в Иркутске, также не подходит для решения проблемы «хрущевок». По словам Романа Энгельгардта, дома 335 серии не подходят под жесткие критерии этой программы.
«В настоящее время мы прорабатываем организацию пилотных проектов в рамках действующего законодательства. Конкретные адреса пока не утверждены. Мы подбираем механизмы, просчитываем экономику, логистику, переработку конструкций», — отметил замглавы областного Минстроя.
Подводя итоги, участники заседания согласились, что откладывать решения проблемы домов 335 серии больше нельзя. Общественники призывают начать практическую реализацию пилотных проектов уже в 2019 году. Эту тему планируют вынести на обсуждение депутатов Законодательного собрания региона в марте.
Реновация – наша стратегия в жилищной сфере
25 –26 октября 2018 года в Национальном исследовательском Московском государственном строительном университете (НИУ МГСУ) прошла IX Всероссийская научно-практическая конференция «Управление городским хозяйством и модернизация жилищно-коммунальной инфраструктуры». В работе конференции принимала участие заместитель председателя Законодательного собрания Иркутской области О.Н. Носенко.
Мероприятие проводилось при поддержке и участии Комитета Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ, государственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ, Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов, Фонда «Институт экономики города».
Конференция была посвящена рассмотрению основных проблем жилищно-коммунального хозяйства, обеспечивающего население жизненно важными услугами, а промышленность – необходимой инженерной инфраструктурой.
Рассказывает заместитель председателя Законодательного собрания Иркутской области Ольга Николаевна Носенко:
– Среди важнейших социальных проблем, решение которых является составной частью жилищной государственной политики, центральное место занимает качественное обновление жилищного фонда, создание эффективных структур управления, повышение уровня комфортности среды жизнедеятельности человека, архитектурной выразительности и долговечности жилья.
Мероприятие позволило рассмотреть проблему комплексного подхода к обновлению современных городов – от управления недвижимостью, капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией объектов жилой и коммерческой недвижимости — до вопросов городского планирования и реновации существующей застройки с учетом применения ресурсо- и энергосберегающих технологических решений.
Особое внимание экспертов уделено решению задач улучшения качества и расширению набора оказываемых жилищно-коммунальных услуг.
В рамках секции «Инженерные системы «умного города» с докладом об особенностях и проблемах управления инженерными системами коммунальной инфраструктуры выступила первый заместитель губернатора Владимирской области по развитию инфраструктуры, ЖКХ и энергетики Лидия Смолина.
Заместитель директора Департамента методологии и модернизации коммунальной инфраструктуры Фонда содействия реформированию ЖКХ Андрей Ульянов рассказал о задачах по повышению энергоэффективности при реализации проектов в сфере ЖКХ.— В стране есть грамотные инженеры, специалисты в области энергосбережения, но, тем не менее, в жилищной сфере мероприятия по энергосбережению не реализуются ими в достаточной степени. Необходимо консолидировать их опыт, создавать информационную среду для привлечения к теме энергосбережения активистов, которые могут направить свои знания и навыки на реализацию проектов повышения энергоэффективности жилья.
Генеральный директор ООО «Институт управления ЖКХ» Ирина Маликова представила информацию о практике подключения многоквартирных домов к объектам коммунальной инфраструктуры.
Выступление члена президиума общественного совета при Минстрое России Сергея Чернышева было посвящено актуальным задачам развития системы управления содержанием лифтового хозяйства.
И самое главное было выступление депутата Госдумы ФС РФ, председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской. Комплексный подход к процессам реновации и управления объектами жилищной недвижимости, коммунальной и социальной инфраструктуры с учетом их жизненного цикла. Именно эта тема сегодня актуальна не только в Москве, но и в Иркутской области.
Действующая программа расселения аварийных домов неэффективна из-за точечного характера и не охватывает весь объем домов, которые необходимо обновить.
Данный проект закона дает властям субъектов РФ право проводить программу реновации за счет бюджета и других источников. По мнению авторов проекта, реновация позволит обновлять жилищный фонд максимально эффективно, так как действующие сейчас механизмы — точечные и не охватывают всех нуждающихся.Органы государственной власти и местного самоуправления смогут сами определять источники и размер финансирования программы, а также создавать фонд содействия реновации.
Реновация — вещь хорошая, но у большинства субъектов Российской Федерации финансовых возможностей сегодня на это нет.
По информации муниципальных образований Иркутской области на 1 октября 2018 года на территории 15 муниципальных образований региона расположено 1 312 панельных домов первой массовой застройки серии 1-335 (здания с полным и неполным каркасом), общая площадь жилых помещений – 4,45 млн кв. метров.
Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области в 2017 году провело научно-исследовательскую работу по инструментальному обследованию строительных конструкций двух зданий – представителей серии 1-335, расположенных в городе Иркутске. По результатам НИОКР установлены дефекты конструкций несущих стен, коррозия арматуры, выявлен дефицит сейсмостойкости зданий в 2 балла согласно современным требованиям к сейсмостойкому строительству.
Указанные дефекты можно отнести к типовым для домов серии 1-335, расположенных на территории Иркутской области, сейсмоусиление и реконструкция зданий, в том числе путем проведения капитального ремонта, экономически нецелесообразны.
Значительное количество домов серии 1-335 расположены на территории областного центра Прибайкалья и близлежащих городов, оценка сейсмической опасности территории которых соответствует 8 – 9 баллам.
В настоящее время указанные дома аварийными не признаны, но представляют угрозу безопасности жизни и здоровья граждан в связи с высокой сейсмичностью территории Иркутской области, что позволяет применить к домам механизмы реновации жилищного фонда.
Правительство Иркутской области заинтересовано в закреплении полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в целях реализации механизмов реновации жилищного фонда, однако без финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета это является затруднительным.
В Госдуму уже внесен законопроект о реновации жилья по всей территории России. Уже 23 ноября планируется провести парламентские слушания в Госдуме по этому законопроекту. Я планирую принять в них участие.
Под реновацией жилищного фонда в законопроекте понимается реконструкция или снос объектов, не подлежащих капитальному ремонту, жилищное строительство с объектами инфраструктуры, а также проведение мероприятий по благоустройству жилых территорий. Важно отметить, что с момента утверждения программы реновации собственники помещений в многоквартирных домах прекратят уплату взносов на капитальный ремонт. При этом сформированные ими средства будут направляться на цели реализации этой программы.
Реновация это — наша стратегия в жилищной сфере. Стратегия, потому что к тактическим мерам — переселение из аварийного жилищного фонда — мы уже приступили и эта программа идёт достаточно успешно. А реновация должна прекратить дальнейшее воспроизводство аварийного жилья!
В своём выступлении Г.П. Хованская рассказала, в чем же особенности нового законопроекта, чем он отличается от аналогичного закона, принятого в Москве? При «общероссийской» реновации речь будет идти не только (и даже не столько) о сносе старого жилья, как это прописано в московском законе. Российский законопроект предусматривает реконструкцию домов, об этом говорится буквально в первых строчках законопроекта.
Имеется в виду, что если дом можно восстановить, реконструировать, то нужно делать именно это. Такой вариант будет интересен инвестору потому, что он сможет создать новые объемы в здании, увеличить жилую площадь.
Приведя пример города Омска, где хоть и не под названием «реновация» все же идет обновление жилищного фонда в виде реконструкции и модернизации зданий, дома 335-й серии могут быть приведены в нормальное состояние за сумму затрат в десять раз меньшую, чем их снос и переселение жителей в новые дома.
Там при реконструкции надстроили дополнительный этаж, и это позволило омичам за счет дополнительных квартир улучшить жилищные условия учителей и врачей, которые стояли в очереди на жилье. В законопроекте самым подробным образом прописана та часть, которая касается непосредственно граждан.
— Жилищные права граждан — собственников и нанимателей — прописаны самым подробным образом. Прописана и процедура принятия решений. Причем это — на федеральном уровне.
Федеральный закон не сможет работать, если не будут приняты нормативные документы в субъектах Российской Федерации, учитывающие как раз эту самую специфику каждого региона.
Кроме того, закон будет действовать в конкретном регионе только после того, как там закончится переселение из аварийного жилищного фонда. К этому процессу готовы пять—шесть субъектов Федерации, не более. И только 11 субъектов (более 10 процентов) не выполнили даже программу переселения из аварийного жилья, рассчитанную до 2012 года! Этот документ в части, которая касается компетенции субъекта, муниципалитета, определяет только то, что они должны сделать. Рамочным его не назовешь, но он не расписывает каждому субъекту, что ему нужно делать. Субъект будет решать это в своем нормативном документе.
При проведении программы реновации в регионах обязательно должен учитываться принцип добровольности переселения. В законопроекте говорится, что включение многоквартирных домов в программу реновации может осуществляться только в том случае, если на общем собрании за него проголосовали все собственники жилых помещений в многоквартирном доме, принявшие участие в голосовании. А при переселении собственникам должны предоставлять не равнозначное, а равноценное жилье. «Равнозначное жилое помещение может быть предоставлено только нанимателям муниципального жилья. Люди же, которые являются собственниками недвижимости, должны получать только равноценные квартиры. Иными словами – их стоимость должна быть не ниже той, в какую была оценена их прежняя жилплощадь.
Закон поможет улучшить городскую среду и условия жизни граждан, повысить комфортность жилищного фонда.
В Госдуму внесен закон о реновации жилья по всей России
Под реновацией жилья в проекте, инициатором которого стало Заксобрание Санкт-Петербурга, понимается реконструкция или снос жилых домов и возведение затем на освободившейся территории новых многоэтажек, куда “волнами” будут переезжать жители сносимых зданий. В отличие от действующих сейчас в ряде регионов программ по переселению жителей речь идет не только об аварийных и ветхих домах, но и, например, о типовых многоэтажках 1957-1975 годов. Подразумевается, что эти здания, даже если они еще достаточно крепкие, уже морально устарели. Жильцам-переселенцам законопроект дает ряд гарантий. Так, новая, бесплатно предоставляемая им квартира должна быть “равнозначной”: не меньше предыдущей, с таким же количеством комнат и расположенная в том же районе или в том же населенном пункте, если он небольшой.
В Москве программа реновации была запущена в 2017 году и должна завершиться к 2035 году. При этом на месте старых домов возводятся здания большей площади, а увеличение этажности позволяет окупить затраты на строительство. Общероссийская реновация, по замыслу законодателей из Санкт-Петербурга, должна учитывать московский опыт, но иметь ряд отличий. Законопроект предполагает проводить реновацию не только отдельного дома, но и квартала, района или микрорайона, а также возводить на освобожденной территории не только жилье, но и другие объекты, изменять целевое назначение земельного участка.
“Очевидно, что региональные бюджеты, даже крупных городов, не смогут финансировать реновацию, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании “Метриум”, участник партнерской сети CBRE. – Только в 2019 году в Москве выделяется на эти цели 114 млрд рублей (половина расходной части бюджета, к примеру, Краснодарского края)”. По словам эксперта, в Москве строительство жилья обходится в 95 тысяч рублей за “квадрат”, а его продажа приносит 170-200 тысяч рублей. Застройщики могут расселить пятиэтажку и, построив больше нового жилья на ее месте, получить прибыль и окупить затраты. Фактически реновацию в этом случае оплачивают покупатели нового жилья и переселенцы, доплачивающие за дополнительные метры. В регионах разница между себестоимостью и конечной ценой минимальная (от 5% до 15%), спрос же на дополнительные “квадраты” вряд ли будет высоким из-за низких доходов населения.
При этом, по мнению инициаторов документа, средства на реновацию в дополнение к финансам инвесторов должны выделяться из регионального или муниципального бюджетов.
Что говорят в регионах
В регионах к инициативе отнеслись неоднозначно. Практически везде говорят о том, что проблема старого жилья упирается не в законы, а в деньги. В первую очередь надо закончить расселение аварийного и ветхого жилья, а потом уже приступать к реновации морально устаревших кварталов.
Так, в Хабаровском крае до сих пор не могут расселить и снести бараки 1930-1940-х годов постройки, так что о сносе домов моложе 1957 года пока и речи не идет. А в Архангельске первоочередной проблемой считают расселение вовсе не “хрущевок”, а ветхих деревянных домов, зачастую построенных еще до революции.
Власти Якутска несколько лет назад затеяли реновацию застроенного бараками микрорайона собственными силами: нашли иностранного инвестора, разработали программу, по которой предполагалось построить на этом месте высотки для переселения жильцов. Был заложен фундамент под первый дом. Но на большее инвестора не хватило, и он ушел. Сейчас власти ломают голову: что делать с районом дальше.
В Петербурге закон о реновации – “программе развития застроенных территорий” – принят в 2008 году. Однако она буксует, в том числе из-за проблемы “последнего жильца”: на расселение требуется согласие 100% собственников жилья, а проводить его предполагается в границах квартала проживания (а не района, как в Москве).
Проблема исчисляется колоссальными деньгами. Так, в Иркутской области насчитывается около 1800 “хрущевок”, и на их расселение надо около 100 миллиардов рублей. “Можно, конечно, обойтись и существующей правовой базой, – считает Денис Воронов, председатель общественного движения “Регенерация города” и экс-глава стройнадзора Иркутской области. – Например, включить “хрущевки” в программу переселения из ветхого и аварийного жилья – де-факто почти все они имеют признаки аварийности. Но чтобы признать такими 4,5 миллиона “квадратов”, нужна политическая воля”. И речь идет не просто об эстетической проблеме, но и о безопасности: эти здания рассчитаны на землетрясения максимум в 6 баллов, тогда как часть Иркутской области в конце 1990-х годов была переведена в 8-балльную зону. В случае сильных толчков Иркутск и Ангарск повторят судьбу сахалинского Нефтегорска. Существующая в Иркутске программа “Развитие застроенных территорий”, по которой строительные компании получают земли с ветхим жильем, расселяют их и на этом месте строят высотки, в последние годы стала буксовать. А переход на эскроу-счета сделал ее практически невозможной.
В Новосибирске мнения насчет общероссийской программы реновации разделились. Так, гендиректор компании SKY Group Владимир Литвинов уверен, что нужно определиться с понятиями “реновация”, “реконструкция”, описать статус и полномочия застройщика. Член комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Заксобрания Новосибирской области Николай Мочалин убежден, что “грандиозные проекты” вроде реновации возникают тогда, когда в бюджете появляются деньги, а рядом – желающие их освоить. И пока целью реновации будет получение прибыли частными компаниями, а не решение проблемы ветхого жилья как таковой, законы не помогут навести порядок в этой сфере.
В Астрахани жилищные проблемы перетекают в уголовную плоскость: в июле здесь было возбуждено 43 уголовных дела в отношении чиновников, которые отвечали за расселение из ветхого жилого фонда. Жильцам десятки раз отказывали в признании их уже разваливающихся домов аварийными. А те, кого все-таки переселили, радовались недолго: новые квартиры оказались еще более аварийными, чем прежние.
Амбициозный проект заявил в 2017 году Самарский областной фонд жилья и ипотеки: на месте “хрущевок” в центре региональной столицы предполагалось строить жилье экономкласса. Однако планы не сбылись: у фонда начались финансовые проблемы, а его бывший руководитель стал фигурантом уголовного дела, которое сейчас рассматривается в суде.
Снос и предложение
В Госдуму внесен закон о реновации жилья по всей России
Под реновацией жилья в проекте, инициатором которого стало Заксобрание Санкт-Петербурга, понимается реконструкция или снос жилых домов и возведение затем на освободившейся территории новых многоэтажек, куда “волнами” будут переезжать жители сносимых зданий. В отличие от действующих сейчас в ряде регионов программ по переселению жителей речь идет не только об аварийных и ветхих домах, но и, например, о типовых многоэтажках 1957-1975 годов. Подразумевается, что эти здания, даже если они еще достаточно крепкие, уже морально устарели. Жильцам-переселенцам законопроект дает ряд гарантий. Так, новая, бесплатно предоставляемая им квартира должна быть “равнозначной”: не меньше предыдущей, с таким же количеством комнат и расположенная в том же районе или в том же населенном пункте, если он небольшой.
В Минстрое не смогли прокомментировать законопроект, сославшись на то, что он еще не поступил в министерство.
В Москве программа реновации была запущена в 2017 году и должна завершиться к 2035 году. При этом на месте старых домов возводятся здания большей площади, а увеличение этажности позволяет окупить затраты на строительство. Общероссийская реновация, по замыслу законодателей из Санкт-Петербурга, должна учитывать московский опыт, но иметь ряд отличий. Законопроект предполагает проводить реновацию не только отдельного дома, но и квартала, района или микрорайона, а также возводить на освобожденной территории не только жилье, но и другие объекты, изменять целевое назначение земельного участка.
“Очевидно, что региональные бюджеты, даже крупных городов, не смогут финансировать реновацию, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании “Метриум”, участник партнерской сети CBRE. – Только в 2019 году в Москве выделяется на эти цели 114 млрд рублей (половина расходной части бюджета, к примеру, Краснодарского края)”. По словам эксперта, в Москве строительство жилья обходится в 95 тысяч рублей за “квадрат”, а его продажа приносит 170-200 тысяч рублей. Застройщики могут расселить пятиэтажку и, построив больше нового жилья на ее месте, получить прибыль и окупить затраты. Фактически реновацию в этом случае оплачивают покупатели нового жилья и переселенцы, доплачивающие за дополнительные метры. В регионах разница между себестоимостью и конечной ценой минимальная (от 5% до 15%), спрос же на дополнительные “квадраты” вряд ли будет высоким из-за низких доходов населения.
При этом, по мнению инициаторов документа, средства на реновацию в дополнение к финансам инвесторов должны выделяться из регионального или муниципального бюджетов.
Что говорят в регионах
В регионах к инициативе отнеслись неоднозначно. Практически везде говорят о том, что проблема старого жилья упирается не в законы, а в деньги. В первую очередь надо закончить расселение аварийного и ветхого жилья, а потом уже приступать к реновации морально устаревших кварталов.
Так, в Хабаровском крае до сих пор не могут расселить и снести бараки 1930-1940-х годов постройки, так что о сносе домов моложе 1957 года пока и речи не идет. А в Архангельске первоочередной проблемой считают расселение вовсе не “хрущевок”, а ветхих деревянных домов, зачастую построенных еще до революции.
Власти Якутска несколько лет назад затеяли реновацию застроенного бараками микрорайона собственными силами: нашли иностранного инвестора, разработали программу, по которой предполагалось построить на этом месте высотки для переселения жильцов. Был заложен фундамент под первый дом. Но на большее инвестора не хватило, и он ушел. Сейчас власти ломают голову: что делать с районом дальше.
В Петербурге закон о реновации – “программе развития застроенных территорий” – принят в 2008 году. Однако она буксует, в том числе из-за проблемы “последнего жильца”: на расселение требуется согласие 100% собственников жилья, а проводить его предполагается в границах квартала проживания (а не района, как в Москве).
Проблема исчисляется колоссальными деньгами. Так, в Иркутской области насчитывается около 1800 “хрущевок”, и на их расселение надо около 100 миллиардов рублей. “Можно, конечно, обойтись и существующей правовой базой, – считает Денис Воронов, председатель общественного движения “Регенерация города” и экс-глава стройнадзора Иркутской области. – Например, включить “хрущевки” в программу переселения из ветхого и аварийного жилья – де-факто почти все они имеют признаки аварийности. Но чтобы признать такими 4,5 миллиона “квадратов”, нужна политическая воля”. И речь идет не просто об эстетической проблеме, но и о безопасности: эти здания рассчитаны на землетрясения максимум в 6 баллов, тогда как часть Иркутской области в конце 1990-х годов была переведена в 8-балльную зону. В случае сильных толчков Иркутск и Ангарск повторят судьбу сахалинского Нефтегорска. Существующая в Иркутске программа “Развитие застроенных территорий”, по которой строительные компании получают земли с ветхим жильем, расселяют их и на этом месте строят высотки, в последние годы стала буксовать. А переход на эскроу-счета сделал ее практически невозможной.
В Новосибирске мнения насчет общероссийской программы реновации разделились. Так, гендиректор компании SKY Group Владимир Литвинов уверен, что нужно определиться с понятиями “реновация”, “реконструкция”, описать статус и полномочия застройщика. Член комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Заксобрания Новосибирской области Николай Мочалин убежден, что “грандиозные проекты” вроде реновации возникают тогда, когда в бюджете появляются деньги, а рядом – желающие их освоить. И пока целью реновации будет получение прибыли частными компаниями, а не решение проблемы ветхого жилья как таковой, законы не помогут навести порядок в этой сфере.
В Астрахани жилищные проблемы перетекают в уголовную плоскость: в июле здесь было возбуждено 43 уголовных дела в отношении чиновников, которые отвечали за расселение из ветхого жилого фонда. Жильцам десятки раз отказывали в признании их уже разваливающихся домов аварийными. А те, кого все-таки переселили, радовались недолго: новые квартиры оказались еще более аварийными, чем прежние.
Амбициозный проект заявил в 2017 году Самарский областной фонд жилья и ипотеки: на месте “хрущевок” в центре региональной столицы предполагалось строить жилье экономкласса. Однако планы не сбылись: у фонда начались финансовые проблемы, а его бывший руководитель стал фигурантом уголовного дела, которое сейчас рассматривается в суде.
Снос и предложение. В Госдуму внесен закон о реновации жилья по всей России
Возможность переехать из “хрущевки” в небоскреб может появиться у жителей всех регионов страны. В Госдуму внесен очередной законопроект о всероссийской программе реновации жилья. И это уже третья попытка “масштабировать” московскую программу.
Под реновацией жилья в проекте, инициатором которого стало Заксобрание Санкт-Петербурга, понимается реконструкция или снос жилых домов и возведение затем на освободившейся территории новых многоэтажек, куда “волнами” будут переезжать жители сносимых зданий. В отличие от действующих сейчас в ряде регионов программ по переселению жителей речь идет не только об аварийных и ветхих домах, но и, например, о типовых многоэтажках 1957-1975 годов. Подразумевается, что эти здания, даже если они еще достаточно крепкие, уже морально устарели. Жильцам-переселенцам законопроект дает ряд гарантий. Так, новая, бесплатно предоставляемая им квартира должна быть “равнозначной”: не меньше предыдущей, с таким же количеством комнат и расположенная в том же районе или в том же населенном пункте, если он небольшой.
В Минстрое не смогли прокомментировать законопроект, сославшись на то, что он еще не поступил в министерство.
В Москве программа реновации была запущена в 2017 году и должна завершиться к 2035 году. При этом на месте старых домов возводятся здания большей площади, а увеличение этажности позволяет окупить затраты на строительство. Общероссийская реновация, по замыслу законодателей из Санкт-Петербурга, должна учитывать московский опыт, но иметь ряд отличий. Законопроект предполагает проводить реновацию не только отдельного дома, но и квартала, района или микрорайона, а также возводить на освобожденной территории не только жилье, но и другие объекты, изменять целевое назначение земельного участка.
“Очевидно, что региональные бюджеты, даже крупных городов, не смогут финансировать реновацию, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании “Метриум”, участник партнерской сети CBRE. – Только в 2019 году в Москве выделяется на эти цели 114 млрд рублей (половина расходной части бюджета, к примеру, Краснодарского края)”. По словам эксперта, в Москве строительство жилья обходится в 95 тысяч рублей за “квадрат”, а его продажа приносит 170-200 тысяч рублей. Застройщики могут расселить пятиэтажку и, построив больше нового жилья на ее месте, получить прибыль и окупить затраты. Фактически реновацию в этом случае оплачивают покупатели нового жилья и переселенцы, доплачивающие за дополнительные метры. В регионах разница между себестоимостью и конечной ценой минимальная (от 5% до 15%), спрос же на дополнительные “квадраты” вряд ли будет высоким из-за низких доходов населения.
При этом, по мнению инициаторов документа, средства на реновацию в дополнение к финансам инвесторов должны выделяться из регионального или муниципального бюджетов.
Что говорят в регионах
В регионах к инициативе отнеслись неоднозначно. Практически везде говорят о том, что проблема старого жилья упирается не в законы, а в деньги. В первую очередь надо закончить расселение аварийного и ветхого жилья, а потом уже приступать к реновации морально устаревших кварталов.
Так, в Хабаровском крае до сих пор не могут расселить и снести бараки 1930-1940-х годов постройки, так что о сносе домов моложе 1957 года пока и речи не идет. А в Архангельске первоочередной проблемой считают расселение вовсе не “хрущевок”, а ветхих деревянных домов, зачастую построенных еще до революции.
Власти Якутска несколько лет назад затеяли реновацию застроенного бараками микрорайона собственными силами: нашли иностранного инвестора, разработали программу, по которой предполагалось построить на этом месте высотки для переселения жильцов. Был заложен фундамент под первый дом. Но на большее инвестора не хватило, и он ушел. Сейчас власти ломают голову: что делать с районом дальше.
В Петербурге закон о реновации – “программе развития застроенных территорий” – принят в 2008 году. Однако она буксует, в том числе из-за проблемы “последнего жильца”: на расселение требуется согласие 100% собственников жилья, а проводить его предполагается в границах квартала проживания (а не района, как в Москве).
Проблема исчисляется колоссальными деньгами. Так, в Иркутской области насчитывается около 1800 “хрущевок”, и на их расселение надо около 100 миллиардов рублей. “Можно, конечно, обойтись и существующей правовой базой, – считает Денис Воронов, председатель общественного движения “Регенерация города” и экс-глава стройнадзора Иркутской области. – Например, включить “хрущевки” в программу переселения из ветхого и аварийного жилья – де-факто почти все они имеют признаки аварийности. Но чтобы признать такими 4,5 миллиона “квадратов”, нужна политическая воля”. И речь идет не просто об эстетической проблеме, но и о безопасности: эти здания рассчитаны на землетрясения максимум в 6 баллов, тогда как часть Иркутской области в конце 1990-х годов была переведена в 8-балльную зону. В случае сильных толчков Иркутск и Ангарск повторят судьбу сахалинского Нефтегорска. Существующая в Иркутске программа “Развитие застроенных территорий”, по которой строительные компании получают земли с ветхим жильем, расселяют их и на этом месте строят высотки, в последние годы стала буксовать. А переход на эскроу-счета сделал ее практически невозможной.
В Новосибирске мнения насчет общероссийской программы реновации разделились. Так, гендиректор компании SKY Group Владимир Литвинов уверен, что нужно определиться с понятиями “реновация”, “реконструкция”, описать статус и полномочия застройщика. Член комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Заксобрания Новосибирской области Николай Мочалин убежден, что “грандиозные проекты” вроде реновации возникают тогда, когда в бюджете появляются деньги, а рядом – желающие их освоить. И пока целью реновации будет получение прибыли частными компаниями, а не решение проблемы ветхого жилья как таковой, законы не помогут навести порядок в этой сфере.
В Астрахани жилищные проблемы перетекают в уголовную плоскость: в июле здесь было возбуждено 43 уголовных дела в отношении чиновников, которые отвечали за расселение из ветхого жилого фонда. Жильцам десятки раз отказывали в признании их уже разваливающихся домов аварийными. А те, кого все-таки переселили, радовались недолго: новые квартиры оказались еще более аварийными, чем прежние.
Амбициозный проект заявил в 2017 году Самарский областной фонд жилья и ипотеки: на месте “хрущевок” в центре региональной столицы предполагалось строить жилье экономкласса. Однако планы не сбылись: у фонда начались финансовые проблемы, а его бывший руководитель стал фигурантом уголовного дела, которое сейчас рассматривается в суде.
Текст: Юлия Гарднер, Мария Голубкова, Екатерина Дементьева, Ольга Дмитренко, Наталья Коротченко, Наталья Решетникова, Нина Рузанова, Марина Трубилина, Марина Ледяева, Владимир Тюрский
Механизмы реновации домов 335 серии обсудили в Иркутске
25 января, в Иркутске состоялась конференция «Постсоветские города в сейсмоопасных районах: проблемы и перспективы». Представители общественного движения «Регенерация города», клуба «Байкальские стратегии», региональных и муниципальных органов власти обсудили, как проводить реновацию в городах Приангарья и на какие средства.
«Проблемы постсоветских городов в сейсмоопасных районах многочисленны и носят комплексный характер. У них есть социальные, экономические, технические и правовые аспекты, — подчеркнул представитель клуба «Байкальские стратегии» Владимир Ковалев. — В Иркутской области мы столкнулись с очень серьезной проблемой деградации жилого фонда».
Первоочередной задачей для общественников и властей стала выработка механизмов реновации. Эксперты отмечают, что вскоре, помимо 335, встанет вопрос домов и других массовых серий, которые строились позднее. Опыт работы с «хрущевками» пригодится для расселения домов, которые придут в негодность вслед за ними.
«Трагедия в Магнитогорске (где 31 декабря 2018 года из-за взрыва газа обрушился подъезд жилого дома, погибли 39 человек, — прим. ред.) показала, что достаточно легко обрушаются дома даже гораздо более поздних серий, чем 335, и заведомо более устойчивые, — отметил председатель «Регенерации города» Денис Воронов. — После этого все вновь заговорили вслух, что государство не знает, по существу, что происходит с жилым фондом, в каком он состоянии».
«Заходить в подъезд «хрущевки» опаснее, чем летать на самолете»
Сейчас общественники добиваются, чтобы «хрущевки» в Приангарье признали аварийными в связи с дефицитом сейсмостойкости. Для этого необходимо, как минимум, провести паспортизацию этих домов, которых насчитывается не менее двух тысяч. В основном ими массово застроены семь городов региона — Иркутск, Ангарск, Шелехов, Черемхово, Усолье-Сибирское, Байкальск и Слюдянка.
«Как сказал мне мэр одного из этих городов, гораздо опаснее заходить в подъезд такого дома, чем летать на самолете. Возможность катастрофы гораздо выше», — добавил Денис Воронов.
При этом, согласно законодательству, срок службы домов 335 серии составляет 100 лет. В реальности «хрущевки» в Иркутской области столько не простоят, хотя и включены в программу капитального ремонта до 2043 года.
По мнению Владимира Ковалева, который много лет руководил аппаратом Уполномоченного по правам человека в Иркутской области, муниципальные и региональные органы власти в целях защиты прав жителей домов 335 серии обязаны провести объективную оценку пригодности «хрущевок» для проживания и, при наличии оснований, признать их аварийными.
«Проведение этой работы позволит, во-первых, получить реальную, юридически обоснованную информацию о ситуации. Во-вторых, произвести расчет ресурсов и времени необходимых для решения проблемы. В-третьих, разработать необходимые нормативно-правовые акты. В четвертых, обоснованно поставить перед федеральным центром вопрос о выделении ресурсов. По предварительным подсчетам, потребуется около 150 миллиардов рублей», — считает Владимир Ковалев.
Признавать жилые дома аварийными уполномочены муниципальные межведомственные комиссии. Оценка проводится по заявке собственников жилых помещений либо Службы жилищного надзора Иркутской области на основании заключения специализированной организации по итогам обследования несущих конструкций здания.
Стоимость такого обследования, по словам специалистов, составит не менее 100 тысяч рублей на один дом, а значит на все дома 335 серии в регионе — около 200 миллионов рублей. Их можно привлечь из Фонда капитального ремонта, уже собравшего немалый объем средств, большая часть из которых лежат на банковских счетах и тают под воздействием инфляции. Также профинансировать обследование «хрущевок» может правительство Иркутской области.
Пилотный проект
Однако не все эксперты согласны с тем, что полное исследование домов 335 серии действительно необходимо. Директор ангарского Института «Горпроект» Татьяна Павлова считает, что для всех «хрущевок» достаточно паспортизации, а глубокое исследование с сейсмоиспытаниями нужно провести только на одном доме. Этого будет достаточно, чтобы сделать выводы о фактической остаточной сейсмостойкости всех остальных зданий.
«Есть хорошая сибирская пословица: для того, чтобы узнать, не протух ли окорок, не надо есть его целиком. Мы прекрасно знаем, как себя ведут эти дома. Конечно, все они стоят по-разному: один стоит в сухом месте, а другие — «под ноль» в воде. Но это состояние прекрасно оценивается визуальными методами», — подчеркнула Татьяна Павлова.
По ее словам, сейчас необходимо провести глубокий градостроительный анализ территорий, застроенных домами 335 серии и установить участки, где возможно преобразование, а где оно ограничено по разным причинам, например, соседством с памятниками архитектуры.
Татьяна Павлова считает, что только работа в масштабах микрорайонов позволит создать на месте домов 335 серии по-настоящему комфортные условия жизни, которые отвечают современным стандартам. Это касается и плотности застройки, и количества парковочных мест и уровня озеленения территорий.
Итогом этой подготовительной работы в самое ближайшее время должен стать пилотный проект по реновации.
«Лучше «наколотить шишек», но получить практический опыт и выявить экономику всего процесса», — уверена Татьяна Павлова.
Экономический аспект
Заведующий кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета Сергей Астафьев подчеркнул, что разработкой процесса реновации необходимо заниматься уже сейчас, так как это очень объемная работа для специалистов в разных областях. Экономику и логистику этого процесса начали исследовать в БГУ при участии студентов магистратуры.
В ходе работы вскрылось немало проблем. Это и вопрос утилизации строительных конструкций, и расположение предназначенных под снос домов вблизи социальных объектов и новостроек, и вопрос инженерных сетей.
«Москва определила 20 площадок, куда свозится строительный мусор, дробится на специальном оборудовании и распределяется на фракции — металл, гравий и другие. В результате они могут использовать вторично до 80% этих отходов», — пояснил Сергей Астафьев.
В Иркутской области определение таких полигонов столкнется с ограничениями природоохранного законодательства, особенно на юге региона, где сконцентрирована большая часть домов 335 серии. В связи с этим, необходимо уже сейчас подобрать удобные и безопасные места для переработки больших объемов строительного мусора и, при необходимости, внести изменения в нормативно-правовые акты.
На примере Иркутска Сергей Астафьев показал, что дома 335 серии могут располагаться, как кварталами, так и одиночно. В первом случае на их месте можно построить новый жилой квартал, во втором — детский сад, школу или сквер. Возводить на месте одной старой пятиэтажки новый дом, по словам специалистов, экономически не целесообразно.
Даже с учетом сноса целого квартала и расселения его жителей строительная компания не сможет взять на себя все издержки и при этом получить какую-то прибыль. По расчетам экономистов, только при участии государства такой проект возможно воплотить. Один из вариантов — выкуп идущих под снос квартир по стоимости строительства социального жилья, которая для Иркутской области сейчас составляет 42 тысячи 319 рублей за квадратный метр.
В масштабах региона это потребует огромных средств, которые сможет обеспечить только федеральный бюджет. Денис Воронов считает, что Иркутская область имеет право обоснованно потребовать от правительства РФ средства на реновацию жилого фонда. Сейчас регион на каждый рубль финансирования, получаемый от федерации, перечисляет в бюджет страны 17,8 рубля. В результате этого перекоса на региональном уровне не остается средств на решение острых проблем.
Правовой аспект
Правовые вопросы затронул председатель Ассоциации юристов Иркутской области Владислав Зарубин. Опираясь на опыт Москвы, Санкт-Петербурга и Кирова, он подчеркнул необходимость разработки организационно-правовой модели реновации, которая определит объем и содержание предстоящих работ, всех участников процесса — оператора проекта, проектно-изыскательские, строительные, надзорные, технические, эксплуатирующие организации — и меру их ответственности, а также долю участия собственников, инвесторов и государства в замене жилья.
Немаловажно определить, как юридически оформить передачу прав собственности. Владелец жилья в доме, который включен в программу реновации, должен отдать свою квартиру под снос и получить новую. Нужно понимать, будет ли предоставляться жилье в доме, построенном на месте старого, в другом доме в том же районе или в ином районе города.
Еще одна проблема — уровень доходов людей, проживающих в «хрущевках». Далеко не все из них смогут вложить какую-либо сумму в новую квартиру. Чаще всего жители домов 335 серии — это пенсионеры, молодые и малообеспеченные семьи, которые не могут позволить себе более комфортное жилье.
Кроме того, немалый процент владельцев квартир в «хрущевках» — ипотечники. В этом случае в решении вопроса передачи прав возникает третья сторона — банк, предоставивший жилищный кредит. В разговоре с корреспондентом «ИркСиба» Владислав Зарубин пояснил, что в данной ситуации решение одно — заключение допсоглашения с кредитной организацией. Механизм этой работы также необходимо определить при разработке организационно-правовой модели реновации.
Точка зрения Минстроя
Заместитель министра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Роман Энгельгардт напомнил, что региональное правительство может получить средства из федерального бюджета только в рамках национальных проектов или целевых программ.
«Самое важное сейчас, на наш взгляд, это выработать механизм работы, потому что тематика очень важная. Все, что было сказано сегодня, нам известно, мы обладаем точными данными о количестве домов 335 серии по данным муниципальных образований и Службы жилнадзора. Мы обладаем информацией по каждому городу, какие дома с полным каркасом, какие — с неполным», — подчеркнул Роман Энгельгардт.
Замминистра добавил, что на федеральном уровне законопроект о реновации пока не принят. Документ, подготовленный депутатами Госдумы, получил негативный отзыв правительства РФ, поэтому в ближайшее время этот инструмент использовать не получится.
Федеральная программа «Повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в сейсмических районах РФ», по которой в 2018 году Приангарью выделили средства на снос и строительство нового детского сада на улице Касаткина в Иркутске, также не подходит для решения проблемы «хрущевок». По словам Романа Энгельгардта, дома 335 серии не подходят под жесткие критерии этой программы.
«В настоящее время мы прорабатываем организацию пилотных проектов в рамках действующего законодательства. Конкретные адреса пока не утверждены. Мы подбираем механизмы, просчитываем экономику, логистику, переработку конструкций», — отметил замглавы областного Минстроя.
Подводя итоги, участники заседания согласились, что откладывать решения проблемы домов 335 серии больше нельзя. Общественники призывают начать практическую реализацию пилотных проектов уже в 2019 году. Эту тему планируют вынести на обсуждение депутатов Законодательного собрания региона в марте.
Загрузка...