Реновация промзоны Красный строитель, ЮАО, Москва
Собянин утвердил проект планировки части территории промзоны “Красный строитель”
В Москве утвердили проект планировки части территории производственной зоны №36 “ Красный строитель ” , площадь проектируемой территории составляет 11,1 гектара, соответствующий документ опубликован на официальном сайте мэра.
Постановление подписал мэр столицы Сергей Собянин.
“Правительство Москвы постановляет: утвердить проект планировки части территории производственной зоны №36 “ Красный строитель ” . Включить в состав природных и озелененных территорий Южного административного округа (ЮАО) города Москвы участок территории площадью 0,33 гектара, образовав объект природного комплекса №181а “Сквер вблизи владения 141, корпус 2 по Варшавскому шоссе” и установив его границы “, – говорится в постановлении.
Согласно документу, также планируется включить в состав озелененных территорий ЮАО участок площадью 0,08 гектара, образовав объект природного комплекса №1816 “Озелененная территория вблизи владения 141, корпус 2 по Варшавскому шоссе”, и участок площадью 0,07 гектара, образовав объект природного комплекса №181в “Озелененная территория вблизи владения 1416 по Варшавскому шоссе”.
Территория проекта планировки расположена в районе Чертаново Южное города Москвы, в юго-западной части производственной зоны №36 “ Красный строитель ” . Площадь проектируемой территории составляет 11,1 гектара. Территория проекта планировки ограничена: с севера – красными линиями улицы Кирпичные Выемки и проектируемого проезда №4579; с востока – границами земельного участка по адресу: Дорожная улица, дом 54Б, строения 1, 2, 3,4, 5, 6; с юга – красными линиями проектируемого проезда №4579 и проектируемого проезда №130; с запада – Варшавским шоссе.
Проектом планировки территории предусматривается реорганизация части территории, в частности, снос существующих строений складского и производственного назначения, размещение жилой застройки со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, дошкольного образовательного учреждения на 125 мест и объекта гаражного назначения на 300 машино-мест.
| 79,05 га |
| Планируется реорганизовать | 19,97 га |
Наиболее крупные предприятия в промзоне «Красный Строитель»:
- Завод «Газстроймаш»
- Промбаза МОСИНЖМЕТАЛЛСТРОЙ
- МТО СУ-203
- ЗАО «Металлобаза крест»
- Автобаза «Центрдорстроя»
На часть территории промзоны уже приняты решения по реорганизации.
1. Территория на пересечении Варшавского шоссе и пр. проезда 4579 площадью 11,1 га.
Здесь появится жилая застройка с объектами социального и бытового обслуживания, а также транспортная инфраструктура. Также обустроят 3 сквера. Сейчас здесь ведется строительство жилого комплекса «Аннино Парк», который планируется ввести в 2018-2019 годах.
В состав ЖК войдут:
- встроенно-пристроенный детский сад на 125 мест
- отдельно стоящий многоуровневый паркинг на 300 машин
- блок начальных классов на 350 мест к лицею № 504
2. Территория бывшего завода «Газстроймаш»
Московский экспериментальный машиностроительный завод «Газстроймаш» основан в 1943 году. Здесь выпускали прицепы-трубовозы большого диаметра для газовой промышленности. На заводе создали участок пути скоростной пассажирской транспортной системы (СПТС), на котором был установлен первый в СССР вагон на магнитном подвесе на постоянных магнитах (ПМП). Производство остановлено в 2007 году, помещения сдавали в аренду. Заводские строения снесены.
Территория реорганизовалась в рамках выданного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) для размещения жилого комплекса.
Площадь квартир жилого комплекса
На территории бывшего завода «Газстроймаш» построили жилой комплекс «Варшавское шоссе 141».
Он включает восемь домов разной этажности 12-13-25 этажей, детский сад на 220 мест, восьмиэтажный паркинг, торговый центр. В уютных дворах без машин создадут зеленые благоустроенные зоны отдыха, детские и спортивные площадки.
В 2016 году введено четыре жилых корпуса площадью 107,1 тыс. кв. м (квартиры занимают 78,7 тыс. «квадратов»). В прошлом году сданы три жилых корпуса (5-7) площадью 49,7 тыс. кв. м (из них 34,8 тыс. кв. м – квартиры), многоэтажная стоянка, торговый центр и детский сад необычной формы.
Круглый садик с закрытым внутренним двориком и окнами в форме бабочек примет первых воспитанников в марте 2018 года. Здание светлое, просторное и функциональное.
Во всех группах – теплые полы, между спальней и игровой комнатой установлены раздвижные перегородки. Есть физкультурный и музыкальный залы, кружковая для развивающих занятий.
На первом этаже выполнено витражное остекление, на втором и третьем – оригинальные разноцветные окна, напоминающие сказочных животных и птиц.
3. Участки неподалеку от станций метро «Аннино» и «Улица Академика Янгеля»
| Планируется реорганизовать | ул. Газопровод, д. 6г |
| Площадь участков | 3,6 га |
Здесь находится девять производственно-складских зданий общей площадью 15,4 тыс. кв. метров. Ближайшее окружение представлено жилыми кварталами и промзоной. Также поблизости есть несколько зеленых зон – Аннинский и Битцевский лесопарки.
Размер участка позволяет построить на этой территории жилой комплекс площадью до 90 тыс. кв. метров. Реорганизацией займется компания АО «Триал Сервис».
Реновация промзоны «Красный строитель»
Жизнь в шаговой доступности от метро — мечта многих москвичей. Не каждая московская площадка может похвастать пешим доступом к двум станциям метро и относительной дешевизной квартир. Реновация промзоны Красный строитель расположенной в районе Южное Чертаново в ЮАО затронет 19,97 га. Будут реорганизованы земли завода «Газстроймаш», поэтому, когда промзона попала под программу реновации, столичные девелоперы оживились.
Основные организации промзоны
Промышленные территории в районе Южное Чертаново представляют собой полузаброшенные корпуса и пустыри завода «Газстроймаш», а также участки с другими предприятиями разной степени освоенности. Здесь находятся складские помещения, автосервисы, здания неопределённого назначения. Из 79 га планируют освоить 19,97 га. Сейчас на этой территории расположены:
- Промбаза МОСИНЖМЕТАЛЛСТРОЙ;
- ЗАО «Металлобаза крест»;
- завод «Газстроймаш»;
- МТО СУ-203;
- автобаза «Центрдорстроя».
Кроме того, часть земель занята двумя жилыми комплексами, построенными группой компаний «ПИК».
Что реорганизуют в рамках реновации территории Красный строитель
Земли завода «Газстроймаш», который не работает с 2007 года будут реорганизованы. Вместо пустырей, свалок и арендованных мелкими фирмами помещений, появятся:
- Два жилых комплекса, размещаемых на общей площади 13,5553 га.
- 2 детских сада на 345 мест суммарно и начальное отделение лицея №504 на 350 учеников.
- Паркинги общей вместимостью 1297 машиномест.
- Торговый центр.
- 3 сквера.
- Дублёр Варшавского шоссе с развязками.
Таким образом, снизится транспортная нагрузка на Варшавское шоссе, в районе появятся новые объекты инфраструктуры и рабочие места, увеличится население. Не стоит сбрасывать со счетов и эстетическую составляющую — вместо унылых серых развалин вырастут новые яркие дома, утопающие в зелени парков и скверов.
Какие работы уже ведутся в промзоне
Реновация промзоны Красный строитель может завершиться уже в 2019 году. Основной объём работ выполнит один застройщик — ГК «ПИК». Решение о судьбе остальных земель может быть принято в ближайшие месяцы. Что можно отметить из сделанного уже сейчас?
- Заводские строения снесены, площадки прошли подготовку под жилое строительство.
- Достроен и вводится в эксплуатацию жилой комплекс «Варшавское шоссе, 141». На территории 8,87 га построено 10 корпусов, один из которых отдан под детский сад на 220 мест. Ещё одно здание — крытая многоэтажная парковка на 997 мест. Торговый центр также занимает отдельное строение. В нём будут размещены предприятия торговли, оказания услуг и развлекательные учреждения.
- Южнее «Варшавского шоссе, 141» расположен ЖК «Аннино Парк». Комплекс занимает 4,6853 га. На его территории расположены 7 корпусов, а также наземный паркинг на 300 машиномест и встроенно-пристроенный детский садик на 125 малышей. Последняя очередь будет сдана в 2019 году.
- Определена улица, которая станет дублёром Варшавского шоссе — Дорожная. Параллельно реконструируют Россошанскую улицу, а также 1 и 3 Дорожные проезды. Для пешеходов запланированы три подземных перехода. Застройщик был определён 18 сентября 2017 года, утверждён двухлетний проект реорганизации.
Что появится на месте промзоны Красный строитель
В результате застройки промзоны «Красный строитель» скучный заводской пейзаж сменится на жилые дома и объекты социальной и бытовой инфраструктуры. Многоэтажки имеют позитивный яркий дизайн, который добавит ярких красок в гамму местного ландшафта. Новые парки и скверы однозначно улучшат качество воздуха и экологическую ситуацию за счёт увеличения площади зелёных насаждений. Плюсом для местных жителей станет разгрузка транспортных развязок на Варшавском шоссе и дополнительные торговые центры. Не будем сбрасывать со счетов и потенциальные рабочие места.
Последние новости реновации промзоны
Для новых жильцов района будет подготовлена инфраструктура. Несмотря на класс жилых комплексов «эконом» и «комфорт», они имеют бесспорное достоинство в виде двух станций метро в шаговой доступности. К тому же, застройщик предлагает дополнительные бонусы. Например, ЖК «Аннино Парк», Варшавское шоссе, 141 покупателям квартир проводят установку бесплатных кондиционеров.
Таким образом, реорганизация промзоны «Красный строитель» принесёт больше плюсов, чем минусов. В частности, улучшение экологии и эстетической привлекательности района будет заметно не только местным жителям, но и покупателям новых квартир.
© Источник: Реновация Реновар.ру, автор: Татьяна Александрова
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Описание объекта
Промзона «Красный строитель» находится в районе Южное Чертаново на юге Москвы, на пересечении Варшавского шоссе с МКАД. Рядом расположены станции метро «Аннино» и «Улица Академика Янгеля» Серпуховско-Тимирязевской линии.
Наиболее крупные предприятия в промзоне «Красный Строитель»:
- Завод «Газстроймаш»
- Промбаза МОСИНЖМЕТАЛЛСТРОЙ
- МТО СУ-203
- ЗАО «Металлобаза крест»
- Автобаза «Центрдорстроя»
На часть территории промзоны уже приняты решения по реорганизации.
1. Территория на пересечении Варшавского шоссе и пр. проезда 4579 площадью 11,1 га.
Здесь появится жилая застройка с объектами социального и бытового обслуживания, а также транспортная инфраструктура. Также обустроят 3 сквера. Сейчас здесь ведется строительство жилого комплекса «Аннино Парк», который планируется ввести в 2018-2019 годах.
В состав ЖК войдут:
- встроенно-пристроенный детский сад на 125 мест
- отдельно стоящий многоуровневый паркинг на 300 машин
- блок начальных классов на 350 мест к лицею № 504
2. Территория бывшего завода «Газстроймаш»
Московский экспериментальный машиностроительный завод «Газстроймаш» основан в 1943 году. Здесь выпускали прицепы-трубовозы большого диаметра для газовой промышленности. На заводе создали участок пути скоростной пассажирской транспортной системы (СПТС), на котором был установлен первый в СССР вагон на магнитном подвесе на постоянных магнитах (ПМП). Производство остановлено в 2007 году, помещения сдавали в аренду. Заводские строения снесены.
Территория реорганизовалась в рамках выданного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) для размещения жилого комплекса.
Площадь квартир жилого комплекса
На территории бывшего завода «Газстроймаш» построили жилой комплекс «Варшавское шоссе 141».
Он включает восемь домов разной этажности 12-13-25 этажей, детский сад на 220 мест, восьмиэтажный паркинг, торговый центр. В уютных дворах без машин создадут зеленые благоустроенные зоны отдыха, детские и спортивные площадки.
В 2016 году введено четыре жилых корпуса площадью 107,1 тыс. кв. м (квартиры занимают 78,7 тыс. «квадратов»). В прошлом году сданы три жилых корпуса (5-7) площадью 49,7 тыс. кв. м (из них 34,8 тыс. кв. м – квартиры), многоэтажная стоянка, торговый центр и детский сад необычной формы.
Круглый садик с закрытым внутренним двориком и окнами в форме бабочек примет первых воспитанников в марте 2018 года. Здание светлое, просторное и функциональное.
Во всех группах – теплые полы, между спальней и игровой комнатой установлены раздвижные перегородки. Есть физкультурный и музыкальный залы, кружковая для развивающих занятий.
На первом этаже выполнено витражное остекление, на втором и третьем – оригинальные разноцветные окна, напоминающие сказочных животных и птиц.
Строящиеся рядом объекты
Москва, ЮАО, Чертаново Южное, Варшавское шоссе, вл. 141 Б
Москва, ЮАО, район Чертаново Южное, Варшавское шоссе, вл. 141, корп. 2
Группа Компаний ПИК
Москва, ЮАО, Чертаново Южное, Варшавское шоссе, вл. 141, корп. 2
Группа Компаний ПИК
адрес: Варшавское шоссе вл. 141
Жилой комплекс «Варшавское шоссе 141» находится в районе Чертаново Южное. Состоит из многоэтажных панельных жилых домов новых серий. Помимо жилых домов, на территории комплекса будет построен детский сад и торговый центр. Территория микрорайона будет огорожена. Район застройки обладает хорошо развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Рядом проходит Варшавское шоссе. Пешком можно быстро дойти до станций метро Аннино и Улица Академика Янгеля, а также до платформы Красный Строитель Курского направления железной дороги. В шаговой доступности находятся все необходимые объекты инфраструктуры — школы, детские сады, бытовые предприятия, торговые центры и т. д. Неподалеку от места застройки располагается большой лесной массив Аннинский.
“Группа Компаний “ПИК”
Москва, ЮАО, Чертаново Южное, Варшавское шоссе
Группа Компаний ПИК
адрес: Варшавское шоссе вл. 141
“Группа Компаний “ПИК”
адрес: Варшавское шоссе вл. 141
“Группа Компаний “ПИК”
адрес: Варшавское шоссе вл. 141
ЖК «Варшавское шоссе 141» находится в Южном округе Москвы, недалеко от МКАД. Проектом предусмотрено строительство домов серии КОПЭ-Башня. Это здания односекционные, башенного типа. Планировки квартир домов данной серии предусматривают просторные кухни и холлы. Здания будут переменной этажности — от семнадцати до двадцати пяти этажей. Площадь жилых помещений — от двадцати трех до восьмидесяти семи кв. м. Высота потолков — 2,65 м. Квартиры будут передаваться покупателям как с отделкой, так и без нее. Помимо квартир здесь построят и разнообразную инфраструктуру, в которую войдут детский садик на двести двадцать мест, разнообразные объекты социально-бытового и коммерческого назначения. Для автомобилей запроектирован девятиэтажный паркинг. Застройщик планирует благоустроить территорию, разбить сквер. Комплекс имеет хорошую транспортную доступность. До метро «Улица академика Янгеля» можно дойти пешком. В непосредственной близости проходит крупная автомагистраль — Варшавское шоссе. Рядом находится и ж/д станция.
“Группа Компаний “ПИК”
адрес: Варшавское шоссе, 141
Жилой комплекс «Варшавское шоссе 141» находится в районе Чертаново Южное. Состоит из многоэтажных панельных жилых домов новых серий. Помимо жилых домов, на территории комплекса будет построен детский сад и торговый центр. Территория микрорайона будет огорожена. Район застройки обладает хорошо развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Рядом проходит Варшавское шоссе. Пешком можно быстро дойти до станций метро Аннино и Улица Академика Янгеля, а также до платформы Красный Строитель Курского направления железной дороги. В шаговой доступности находятся все необходимые объекты инфраструктуры — школы, детские сады, бытовые предприятия, торговые центры и т. д. Неподалеку от места застройки располагается большой лесной массив Аннинский.
“Группа компаний ПИК”
адрес: Варшавское шоссе, вл. 141
Жилой комплекс «Варшавское шоссе 141» находится в районе Чертаново Южное. Состоит из многоэтажных панельных жилых домов новых серий. Помимо жилых домов, на территории комплекса будет построен детский сад и торговый центр. Территория микрорайона будет огорожена. Район застройки обладает хорошо развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Рядом проходит Варшавское шоссе. Пешком можно быстро дойти до станций метро Аннино и Улица Академика Янгеля, а также до платформы Красный Строитель Курского направления железной дороги. В шаговой доступности находятся все необходимые объекты инфраструктуры — школы, детские сады, бытовые предприятия, торговые центры и т. д. Неподалеку от места застройки располагается большой лесной массив Аннинский.
Независимый форум жильцов ЖК Аннино Парк, ГК ПИК, г.Москва
Реорганизация промзоны “Красный строитель”
Реорганизация промзоны “Красный строитель”
Сообщение Lirik » 03 июн 2017 00:56
Как будет реконструироваться промзона “Красный строитель”.
На заседании Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (ГЗК) 9 августа 2012 г. была утверждена территориальная схема развития территории производственной зоны №36 «Красный Строитель» (ЮАО).
Территория занимает выгодное градостроительное положение в структуре ЮАО. Она находится на пересечении Варшавского шоссе и МКАД. В границы проектирования входят: реорганизуемая производственная зона №36 «Красный строитель»; Аннинский лесопарк; Природный комплекс реки Городни; объект культурного наследия – церковь Покрова; жилые микрорайоны № 24, 25, 25А, 25В, 26, 27А, 28, 29, 29А; коммунальная зона (25В).
Площадь проектируемой территории составляет 457 га. Ее функциональное назначение на данный момент: 28,9% территории занимают жилые объекты; 20,6% – объекты производственного назначения, в т.ч. и коммунальные территории; 20,4% – линейные объекты (железная дорога, метро, дороги); 18,4% – природные и рекреационные территории; 11,7% – общественные территории.
Рассматриваемые жилые микрорайоны характеризуются как сложившиеся, не подлежащие реорганизации в соответствии с Генеральным планом города Москвы. Жилые территории в целом обладают низким градостроительным потенциалом развития. Новое строительство планируется в соответствии с ранее разработанной градостроительной документацией. Основное развитие жилой, общественной и коммунальной функций планируется в границах производственной зоны «Красный строитель» и в коммунальной зоне №25В.
Рассматриваемая территория обслуживается основными городскими магистралями: МКАД, Варшавским шоссе, улицей Подольских Курсантов и Дорожной улицей. В зонах пешеходной доступности находятся две станции метрополитена: «Аннино» и «Улица Академика Янгеля».
Основными проблемами проектируемой территории являются:
диспропорция между сложившейся комфортной жилой застройкой и низкоплотной коммунально-складской застройкой промзоны «Красный строитель», примыкающей к Аннинскому лесопарку;
недостаточное транспортное обслуживание и инженерное обеспечение территории производственной зоны;
негативное экологическое воздействие предприятий на окружающую среду;
расположение части жилых территорий в зонах шумового дискомфорта и загрязнения атмосферного воздуха.
Главными принципами формирования структуры проектируемой территории являются:
создание благоприятных условий жизнедеятельности;
реорганизация производственных территорий в районе Чертаново Южное под общественные, жилые и природно-рекреационные функции;
изменение отраслевой структуры территории путем внедрения инновационных технологий;
сохранение и новое строительство объектов социальной инфраструктуры и объектов административного и общественно-делового назначения общей площадью более 308 тыс. кв. метров;
увеличение количества мест приложения труда для жителей прилегающих районов (с 10,5 до 14,7 тыс.) при общем сокращении производственных территорий;
повышение эффективности использования производственных территорий за счет интенсификации коммунальной функции (строительство многоуровневых гаражей и городских коммунальных объектов);
сохранение и развитие озелененных и природных территорий, в том числе благоустройство территории;
развитие улично-дорожной сети с интеграцией ее в существующую транспортную систему.
Для обеспечения транспортной доступности проектируемой территории предлагается:
строительство новых объектов улично-дорожной сети;
расширение Дорожной улицы от ул. Подольских Курсантов до МКАД;
проектирование нового пересечения железной дороги Курского направления от Варшавского шоссе по улице Кирпичные Выемки до проезда № 5451 в промзоне Бирюлево;
трассировка дублирующего проезда вдоль участка МКАД от пересечения кольцевой магистрали с Курским направлением железной дороги до пересечения ее с Варшавским шоссе;
трассировка нового проезда вдоль полосы отвода Курского направления железной дороги для обслуживания существующих и проектируемых коммунальных объектов;
реконструкция и расширение проезжей части;
расширение проезда № 4648 за счет изъятия части территории у коммунальных и производственных объектов;
пробивка проезда внутреннего пользования в квартале №25В.
В рамках общегородской программы развития улично-дорожной сети предусмотрено:
новое строительство дублера Варшавского шоссе с транспортными развязками;
реконструкция Варшавского шоссе со строительством транспортных развязок, МКАД, Дорожной улицы;
строительство транспортной развязки на пересечении с ул. Кирпичные Выемки и Курским направлением МЖД;
новое строительство магистральной улицы районного значения ул. Кирпичные Выемки – Булатниковский пр. – Бирюлевская ул.
После выполнения транспортных мероприятий это будет один из наиболее обеспеченных транспортной инфраструктурой районов Москвы.
С учетом проектных предложений баланс территорий изменится следующим образом: территории жилого назначения увеличатся до 31,53%; территории общественного назначения – до 18,74%; природно-рекреационные – до 18,62%; линейные объекты – до 18,62%; производственного назначения уменьшатся до 8,64%.
Территориальные схемы разрабатываются в целях реализации Генерального плана города Москвы. Утвержденные территориальные схемы являются основой для разработки проектов планировки территории, проектов межевания территории, градостроительных планов земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального и районного значения. Результаты разработки территориальной схемы могут служить основанием для внесения изменений в утвержденные Правила землепользования и застройкии в Генеральный план города Москвы.
На ГЗК 9 августа 2012 г. было рассмотрено 72 вопроса, из них 20 вопросов касались оформления проектов ГПЗУ, 16 – дальнейшей реализации проектов, 11 – утверждения проектов планировок участков линейных объектов улично-дорожной сети, 7 – предоставления земельных участков, 3 – утверждения проектов планировок территорий, 2 – выставления земельных участков на торги, 1 – утверждения территориальной схемы и др.
Новостройки: Москва активно избавляется от «ржавого пояса»
Промежуточные итоги программы редевелопмента промзон
Активным стартом программы редевелопмента промзон можно назвать 2013 год, когда были определены 11 приоритетных территорий для реновации. Спустя более чем 5 лет после старта проекты на месте бывших промзон заняли существенную часть рынка новостроек Москвы, а во многих из них уже есть готовое жилье и начинается жизнь. Редакция IRN.RU решила подвести промежуточные итоги.
Больше половины рынка
По данным городских властей, в Москве насчитывается 208 промзон, часть из которых уже реорганизуется. Они занимают примерно 18 800 га, или 17% территории «старой» Москвы. Предполагается редевелопмент почти 13 000 га: 4 700 га будут полностью реорганизованы, а 7 800 га подлежат частичной реновации.
Как сообщают в комплексе градостроительной политики и строительства города Москвы, 61 проект планировки территории на 3400 га уже утвержден, 24 реализуются. В общей сложности на этих территориях может быть построен 31 млн кв.м недвижимости. Среди наиболее значимых промзон в активной стадии реализации московский стройкомплекс выделяет завод им. Лихачева (ЗИЛ), территории бывшего Тушинского аэродрома, «Серп и молот», промзону «Грайвороново», территорию ДСК № 3 на Боровском шоссе, НПО «Взлет» на Производственной улице, территорию бывшего Московского зеркального комбината в районе станции метро «Ботанический сад», «Мосстройснаб» на Донецкой улице.
Особенно активно промзоны застраиваются последние пару лет. Заметно упростил жизнь девелоперам Федеральный закон о комплексном развитии промзон, который был принят летом 2016 года и вступил в силу в начале 2017 года. Он не только дал определение промзонам и законодательно прописал процесс, но и, главное, облегчил взаимодействие с существующими собственниками и арендаторами площадей на промышленных территориях – вплоть до права властей на изъятие территорий у тех владельцев, кто не ведет на них профильной деятельности и не застраивает в соответствии с генпланом.
В результате, по подсчетам экспертов, в рамках редевелопмента промзон сейчас ведется строительство примерно трети всех новостроек Москвы (по количеству). Поскольку речь в основном идет о крупных проектах, то доля промзон в общем объеме предложения на первичном рынке еще выше. По данным Est-a-Tet, в настоящее время 51% предложения первичного жилья сосредоточен на бывших промышленных территориях, это свыше 1,5 млн кв. м в 98 проектах. В агентстве недвижимости «Бон Тон» назвали даже более высокие цифры: 174 проекта общей площадью 2 млн кв.м, что составляет 74% от общего объема экспозиции. Эксперты компании берут в расчет не только крупные промзоны, но и небольшие территории, например, складские, которые в данный момент застраиваются жильем.
Почти половина новостроек в промзонах– 47% – относится к комфортклассу (84 проекта), 40% – к бизнес-классу (67 проектов). На премиум-класс приходится 10,5% (20 проектов), на экономкласс – 2,5% (три проекта).
Дороже в строительстве
Перед девелоперами реорганизация промзон открывает большие перспективы, поскольку в Москве осталось мало территорий, где еще возможно строительство. Однако одновременно участие в программе редевелопмента несет определенные сложности. «Себестоимость проектов редевелопмента выше: например, если нужно сносить, добавляются затраты на снос и вывоз строительного мусора; часто включаются затраты на рекультивацию земель для подготовки к жилищному строительству, если на этом месте находилось опасное предприятие», – говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». По словам первого заместителя генерального директора концерна «КРОСТ» Марины Любельской, эти расходы могут прибавить 10-20% к себестоимости стройки. Директор по инжинирингу ФГИК «Размах» Алексей Фунтов говорит, что менее затратным вариантом для девелоперов являются промышленные зоны со сравнительно низким уровнем загрязненности – территории предприятий легкой промышленности, бывшие авторемонтные мастерские: «Здесь возможен частичный редевелопмент с использованием помещений и необходимостью ремонта и укрепления конструкций в зависимости от результатов технического обследования. А вот если мы говорим о бывших опасных производствах: например, химических, металлургических предприятиях, здесь требуется рекультивация до 11 метров почвы, очистка конструкций и, чаще всего, их полный демонтаж».
При этом девелопером зачастую приходится продавать жилье по цене ниже рынка. «Стоимость жилья в таких объектах может быть на 5-10% ниже, чем у конкурентов – точечных новостроек в сложившихся районах, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». – Дисконт предлагается, во-первых, за счет масштабного строительства и перераспределения затрат на большее количество квадратных метров. Во-вторых, застройщики нивелируют тот факт, что первым жителям придется жить рядом со стройкой». Кроме того, из-за больших объемов застройщикам нужно быстрее привлекать деньги в стройку, поэтому приходится предлагать привлекательные цены, несмотря на более высокие затраты. Без дисконта могут продаваться только проекты с очень удачной локацией рядом с метро.
В бюджетных сегментах проекты редевелопмента составляют подавляющее большинство предложения. «В комфортклассе 86% предложения возводится на территории промзон, поэтому данные проекты являются маркетмейкерами рынка в плане цен и предложения лотов», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Их средневзвешенная цена оказалась даже выше, чем у обычных новостроек, – 158 300 против 149 800 рублей.Эксперт объясняет это структурой предложения – многие проекты промзон расположены ближе к центру, чем обычные бюджетные новостройки. К тому же среди проектов, строящихся не в промзонах, существенную часть составляют панельные новостройки от ГК ПИК, которая стремится выставлять квартиры по максимально привлекательным ценам.
По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, еще одним отличием от обычных проектов является более широкий выбор квартир в домах на разной стадии строительной готовности в рамках одного проекта: «Часть корпусов или даже целая очередь может быть уже введена в эксплуатацию, иметь сложившуюся и действующую инфраструктуру (например, в ЖК «Кварталы 21/19» имеется действующий детский сад), а в последующих очередях будут корпуса в начальной стадии строительства».
Также следует отметить, что за последний квартал 2018 года на рынок вышло много новых проектов на территориях промзон, поэтому на долю жилья в начальной стадии строительства (подготовка площадки, котлован, фундамент), по данным ««МИЭЛЬ-Новостройки», сейчас приходится порядка 42% всего реализуемого в таких проектах объема. Схожие цифры приводит «Бон Тон»: впромзонах 40,8% новостроек находится на начальной стадии строительства (не на территории промзон – 25%).
Можно жить
В 2018 г. на территории столичных промзон построили жилые кварталы общей площадью 3,5 млн кв. метров, сообщил в апреле 2019 г. заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Для сравнения: в 2017 году в промзонах было сдано порядка 2 млн кв. м, в том числе 800 000 жилья.
В компании «МИЭЛЬ-Новостройки» говорят, что на долю введенных в эксплуатацию новостроек приходится порядка 18% всего реализуемого сейчас объема на территории промзон, на дома в завершающей стадии строительства (отделка фасада, внутренние работы) – около 16%. При этом квартиры в них в основном раскуплены. По данным «Бон Тон», остатки в реализации в сданных проектах составляют 16%, что в два раза ниже, чем на непромышленных территориях.
«Большинство данных проектов имеют в составе уже действующую инфраструктуру. Ее создание – одно из обязательных условий инвестиционного контракта, поэтому первые новоселы практически не испытывают сложностей с возможным дефицитом инфраструктурных объектов, – говорит Мария Литинецкая. – Данная проблема касается разве что жителей первых очередей строительства, когда девелоперы еще не ввели в эксплуатацию первые детские сады и школы».
По словам директора по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяны Подкидышевой, если в рамках редевелопмента реализуется крупный проект (как в промзоне ЗИЛ, например), то он обеспечивается исчерпывающим набором инфраструктуры: «Например, МФК «Парк Легенд» имеет сразу корпуса с квартирами, апартаментами, офисы, паркинг, несколько станций метро, ледовый дворец, парк и многое другое. На самом деле большие по площади промзоны обеспечиваются инфраструктурой в большем объёме, нежели маленькие. Комфортная среда, образующаяся таким образом, быстро привлекает новосёлов, поэтому заселение проектов редевелопмента идёт хорошими темпами».
В масштабных проектах на территориях промзон появляются не только инфраструктурные и досуговые объекты, но и новые транспортные связи. Например, на территории «ЗИЛа», которая еще год назад была почти полностью закрыта для проезда, уже функционируют автомобильные дороги. В августе 2018 года была открыта главная магистраль района – проспект Лихачева, который ведет фактически через всю бывшую промзону – почти от Третьего транспортного кольца до проспекта Андропова. В феврале 2019 года было запущено движение по первому участку набережной Марка Шагала в «Зиларте». Как сообщают в пресс-службе «Группы ЛСР», набережная станет не только транспортной артерией – на ней будет организован благоустроенный парк площадью почти 20 га. Здесь запроектированы «секретные» сады со спрятанными в них беседками, открытый бассейн прямо в русле Москвы-реки, смотровая площадка-амфитеатр, причал для водного транспорта и многое другое.Работы по благоустройству набережной планируется начать уже в этом году. В перспективе она протянется на 3,8 км к югу от Даниловского моста через старое русло Москвы реки прямо до проспекта Андропова.
Новостройки на территориях бывших промышленных зон пользуются хорошим спросом. Так, по данным «Метриум», четыре из пяти самых продаваемых проектов в сегменте бизнес-класса – это именно проекты в промзонах. Так, на «LIFE-Ботанический сад» пришлось 6% от общего числа заключенных в 2018 году ДДУ в бизнес-сегменте, на «Зиларт» – 4,9%, на «Символ» – 4,1% , на ЖК «Метрополия» – 3,7%. В готовых домах «Зиларта» к окончанию строительства были распроданы почти все квартиры (на тот момент не нашли покупателей всего 30 квартир), а в первой очереди проекта «Символ» продано уже 90%, хотя строительство еще не завершено. В комфортклассе наблюдается похожая ситуация. Согласно исследованию «Бон Тон», в старых границах Москвы 9 из 10 самых востребованных проектов этого сегмента расположено на территории промзон. Эти новостройки формируют 36,9% спроса в комфортклассе.
Промзоны с готовым жильем или корпусами в высокой стадии готовности
| ЖК | Промзона |
|---|---|
| ЖК «Ривер Парк» | Промзона «Нагатинский затон». Территория Московского судоремонтного и судостроительного завода |
| ЖК «Варшавское, 141» | Промзона «Красный строитель» |
| ЖК «Ясный» | Территория Московской обувной фабрики им. Г.В. Муханова |
| Микрорайон «Домашний» | Промзона Марьино «Люблино-Перерва». Территория «Мосстройснаба» |
| ЖК «Петр 1» | Территория оборонного концерна «Алмаз-Антей» |
| ЖК «Лучи» | Промзона «Солнцево». Территории НПО «Взлет» |
| Жилой квартал «Мещерский лес» | Территория Домостроительного комбината «ДСК-3» |
| ЖК «Фили Град» | Промзона «Западный порт» |
| ЖК «Мичурино-Запад» | Промзона «Очаково» |
| ЖК «Город» | Промзона 9-I. Территория автомастерских и складских помещений |
| ЖК «Водный» | Промзона «Братцево». Территория Завода нестандартного оборудования |
| ЖК «Город на реке Тушино-2018» | Тушинский аэродром |
| ЖК «Life-Митинская Ecopark» | Территория бывшей воинской части |
| ЖК Green Park | Промзона «ВДНХ» |
| ЖК «Life-Ботанический сад» | Территория Московского зеркального комбината |
| ЖК «Золотая Звезда» | Промзона «Соколиная гора» |
| ЖК «Яуза Парк» | Территория Москожкомбината |
| ЖК «Маяковский» | Промзона Братцево |
| ЖК «Зиларт» | Территория бывшего завода им. Лихачева (ЗИЛ) |
| ЖК «Октябрьское поле» | Промзона «Октябрьское поле» |
Не останавливаться
По данным московского стройкомплекса, уже анонсирована застройка более двух с половиной десятков промзон общей площадью почти 20 тысяч гектаров. Правда, точные прогнозы по их освоению давать трудно. «Многое будет зависеть от того, как законодательные изменения нормативов жилищного строительства повлияют на отрасль», – говорит Дмитрий Таганов.
Как отмечает Марина Любельская, практически все заброшенные промзоны сегодня находятся в той или иной стадии разработки: «Спрос на жилье в Москве традиционно высокий, и пренебрегать территорией, которая никак не используется городом и его жителями, нельзя. Первыми, разумеется, были реконструированы промзоны, граничащие с Третьим транспортным кольцом, где вместе с жильем были построены удобные транспортные развязки, станции метро и МЦК, социальные объекты, созданы тысячи рабочих мест. Сегодня городские застройщики приступают к редевелопменту более удаленных от центра промзон, например, промзоны Братцево в САО».
«В большинстве реновируемых промзон в том или ином количестве будет представлена жилая застройка. Крупнейшие из них: «Грайвороново», «Курьяново», «Братцево», «Коровино», – говорит Татьяна Подкидышева.
Наталия Кузнецова среди промзон с высоким потенциалом называет также Верхние Котлы (150 000 кв.м недвижимости), территории районовМетрогородок и Соколиная гора. «В ближайшие годы новые проекты будут выходить в рамках редевелопмента промзон ЗИЛ, «Октябрьское поле», «Калошино» и «Варшавское шоссе», – добавляет Наталья Бланкова, руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet. Так, по словам председателя Москомстройинвеста Анастасии Пятовой, в феврале начато строительство первого дома второй очереди в ЖК «Зиларт». Всего в рамках второй очереди строительства будет возведено 200 000 кв. метров жилья.
Среди промзон, по которым уже приняты решения в последнее время, глава департамента градостроительной политики Сергей Левкин называет бывший завод «Красный богатырь». В январе 2019 года правительство Москвы утвердило проект планировки участка, на котором появится пять жилых кварталов общей площадью более 300 тысяч квадратных метров с сопутствующей инфраструктурой.
Чуть ранее был утвержден проект планировки территории в районе Дорогомилово: на месте реорганизуемой промзоны «Западный порт» планируется построить высотный жилой комплекс, разработанный знаменитым японским архитектурным бюро KengoKuma&Associates. «Большую часть проектируемой территории занимают участки производственного назначения, в том числе бывший Первый Московский приборостроительный завод им. В.А. Казакова. Здесь планируется возвести жилой комплекс, который будет состоять из двух кварталов зданий разной этажности, постепенно повышающихся к центру реорганизуемой территории. Между кварталами проложат пешеходный маршрут, который соединит Кутузовский проспект и набережную Москвы-реки», – отметил Сергей Лёвкин.
В Тимирязевской районе на месте «Автокомбината № 3» было решено построить более 150 тысяч квадратных метров недвижимости, из которых жилье составит чуть более трети – 64 тысяч квадратных метров. Кроме того, здесь появится социальная инфраструктура, многозальный кинотеатр и гостиница на 575 номеров.
В конце прошлого года власти сообщили о разработке проекта планировки территории в промзоне «Верхние котлы» рядом с горнолыжным комплексом в Нагорном районе. Согласно проекту, на территории общей площадью 14,36 гектара планируется построить почти 150 тысяч квадратных метров недвижимости.
По оценкам «Бест-Новострой», реновация промышленных территорий города продлится еще как минимум 10-15 лет.В частности, освоение территории ЗИЛ начато с северной части промзоны, а в южной АФК «Система» и «Группа ЛСР» планируют построить еще 1,5 млн кв.В рамках реновации промзоны «Грайвороново», помимо жилых комплексов Sreda и «Кварталы 21/19», будет реализовано еще три крупных проекта общей площадью около 2 млн кв. м. Значительные изменения ждут и территории на северо-востоке столицы, где расположена крупная промзона «Калошино», – здесь предполагается строительство нескольких жилых комплексов совокупной площадью 1,7 млн кв. м. В целом же, по данным компании «БЕСТ-Новострой», объем перспективного жилищного строительства в рамках реновации промышленных территорий столицы может составить порядка 21,84 млн кв. м.
Около 70% объема перспективного строительства будет сконцентрировано в четырех административных округах – в ЮВАО, ВАО, ЮАО и САО, где предполагается возвести порядка 15,3 млн кв. м. Именно в этих округах расположены крупные промышленные территории с высоким потенциалом развития и нового строительства. В частности, в ЮВАО продолжится освоение промзоны «Грайвороново», в ВАО реорганизации подвергнутся промзоны «Руднево» и «Калошино», в ЮАО – южный и восточный участки ЗИЛа, промзона «Варшавское шоссе», а в САО новые жилые кварталы появятся на месте промзон «Коровино» и «Братцево».
Объемы реализуемых и перспективных проектов жилой недвижимости в рамках освоения производственно-коммунальных территорий в г. Москве
Источник: данные компании «Бест-Новострой»
Загрузка...