Реновация промзон Москвы – свежая информация в 2018 году

Реновация промзон

Реновация промзон столицы стало одним из следствий безумного спроса на московское жильё и сопутствующую инфраструктуру. Выражение про «нерезиновую» по-прежнему актуально для Старой Москвы – территорий для застройки здесь все меньше, а спрос на землю не снижается.

Определённую проблему представляет собой «маятниковая миграция». Многие люди живут в Подмосковье и Новой Москве, но приезжают каждый день на работу в старую часть столицы и в её центр, перегружая тем самым основные шоссе в «час пик». Уменьшить остроту проблемы могло бы увеличение количества рабочих мест на окраинах.

Таким образом, вопрос о нехватке земли стоит достаточно остро и реновация промзон выглядит вполне разумным шагом со стороны правительства. Под неё попадут неиспользуемые по прямому назначению территории, на которых в лучшем случае работают автосервисы и склады, а также многие вредные производства – их вынесут за пределы столицы.

Что будет на месте промзон Москвы?

Территории промышленного назначения занимают около 17% столицы. Так называемый, «ржавый пояс» — это серия землевладений вдоль Москвы-реки и в индустриальных районах. Заводы и предприятия, расположенные в ней, уже давно требуют внимания — какие-то исчерпали свой ресурс и годами простаивают, каким-то требуется капитальная перестройка, некоторым, напротив, жизненно необходима интенсификация производства.

Что можно ожидать от программы реконструкции промзон, и каковы пути развития судьбы «железного кольца» главного города России?

1. Новые жилые комплексы. Спрос на жильё в Старой Москве с годами только растёт. Рентабельность рынка настолько высока, что позволяет застройщику снимать метры грунта на стройплощадке, чтобы сделать её соответствующей санитарным нормам для жилого строительства. Поэтому трудно будет найти промзону, реновация которой пройдёт без сооружения жилых домов.
2. Новые объекты инфраструктуры. Дополнительные дорожные развязки, проезды, школы, садики, музеи, библиотеки, медицинские учреждения, паркинги и торгово-развлекательные комплексы — всё это создаёт не только рабочие места. Решаются локальные проблемы районов, повышается уровень жизни местных жителей.
3. Новые производства. Не все предприятия будут сноситься. Часть промышленных учреждений получит новые корпуса и оборудование, расширит свои территории за счёт неиспользуемых земель.
4. Новые парки, набережные и лесопосадки будут создаваться практически везде, что улучшит экологическую ситуацию по городу в целом.

Здания, имеющие историческую ценность, сохранят. Это не значит, что они будут стоять и разрушаться. Внутри, вместо станков и конвейеров, появятся арт-пространства, торговые и выставочные площади, лофты и культурные центры. На многих территориях жилые и рекреационные зоны будут выстроены в одной архитектурной тональности с сохраняемыми постройками.

10 промзон в центре Москвы, которые станут эпицентрами строительства жилья

Размеры территорий, отданных под реновацию, сильно различаются. Из самых масштабных строек можно выделить десять основных:

1. Грайвороново. Здесь поселятся 14,5 тыс. человек на 109,5 тыс. кв. метров (в наземной части). Для них предусмотрены детсад, школа и паркинг на 1688 машиномест.
2. Перово. Жилой микрорайон «Большое Кусково» будет построен после рекультивации земель.
3. Коровино. На этой промзоне построят жилой комплекс «На Базовской» из 12 корпусов на 2548 квартир.
4. Бескудниково. Здесь планируется комплексное освоение территории — строительство микрорайона из двух многокорпусных ЖК, сооружение новых дорог, паркинги и многофункциональные центры.
5. Верхние котлы. Микрорайон «Вершинино» из четырёх 25-этажных многосекционных корпусов и дополнительных объектов инфраструктуры.
6. Ленино. Микрорайоны «Царицыно» и «Царицыно-2». Участок строительства — 43,84 га.
7. ЗиЛ. Микрорайон «ЗИЛАРТ» создаётся по концепции «город в городе». Здесь будет вся необходимая инфраструктура и собственная набережная.
8. Нагатинский затон. Здесь появится микрорайон «Ривер Парк», который насчитывает 22 многоэтажных дома, будут построены многочисленные объекты инфраструктуры. Территория строительства — 29 га, её будут осваивать в две очереди.
9. Южный порт. На этой территории запланировано строительство 7,5 миллионов кв. метров жилья. Дома будут эконом-класса.
10. Серп и молот. Здесь возведут микрорайон на 19 тыс. человек со школой, садиком, поликлиникой и офисной зоной.

Эти десять промзон уже смогут значительно повлиять на проблему маятниковой миграции столицы в положительном ключе, а также обеспечат сотни тысяч новых рабочих мест. Рядом с ними будут открыты новые станции метро, обеспечены проезды для транспорта и проведены дублёры основных шоссе, что снизит нагрузку и уменьшит пробки.

Новые проекты реновации московских промзон

Промышленные территории будут реконструироваться постепенно вплоть до 2030-х годов. На ближайшие годы реновация затронет следующие землевладения столицы:

Реновация промзоны «Соколиная гора»

Из 300 га промышленных объектов, обновление затрагивает 21 гектар на южной границе зоны. Там возводится жилой комплекс комфорт-класса «Золотая звезда», в который входят 8 жилых корпусов переменной этажности, блок начальных классов (350 чел.) с детским садиком в составе (175 чел.), торгово-бытовой комплекс и несколько паркингов на 1955 машиномест суммарно. На первых этажах домов запроектированы нежилые помещения, которые можно арендовать для магазина или офиса. Для жителей построят новую наземную железнодорожную станцию с ТПУ на МКЖД.

Реновация промзоны «Нагатинский затон»

В 1 квартале 2018 будет сдана третья очередь жилого комплекса комфорт-класса «Ривер Парк», состоящего из 18 зданий, объединённых в 8 кварталов. В рамках ЖК возведут школу и детский сад, реконструируют набережную. Будет построен спортивный центр, ТРК, лодочная станция. Перестройке подвергнется территория судостроительного и судоремонтного заводов. Сохранят гаражный кооператив и автосалон. Часть предприятий получит расширение территории, новое оборудование и корпуса. В 500 метрах от комплекса появится метро «Нагатинский затон».

Реновация промзоны «ЗиЛ»

В 2024 году планируется завершить строительство целого района на территории завода ЗИЛ. Жилой комплекс «ЗИЛАРТ» состоит из жилых кварталов, культурно-делового центра и ТПУ. В квартирах смогут поселиться 30 тысяч москвичей. В рамках ЖК будут построены 12 садиков на более, чем 1000 мест суммарно и три школы вместимостью около 3 тыс. учеников. В проекте также есть филиал Эрмитажа, ледовая арена (уже построена), центр синхронного плавания (сдан), МФК с апартаментами и гостиницей, благоустроенная набережная. ЗИЛАРТ является жилым комплексом бизнес-класса.

Реновация промзоны «Осташковское шоссе»

Обновление промышленной территории на Осташковском шоссе будет завершено к 2022 году. На месте старых цехов и складов вырастут пять корпусов переменной этажности (7-22 этажей) с встроенным детским садиком и школой. Проект называется ЖК «Нормандия» и классифицируется как «комфорт». Кварталы создаются по концепции «Двор без машин». Все авто будут отправляться на подземные паркинги вместимостью 673 машиноместа. Застройщик также проведёт зонирование и озеленение территории. Также здесь будет функционировать технопарк.

Реновация промзоны «Октябрьское поле»

К 1 кварталу 2018 года будет завершено обновление 47 га неиспользуемых промышленных территорий. На месте пустырей и ангаров построены четыре 24-этажных корпуса жилого комплекса «Мой город. Октябрьское поле». Новых жителей ждёт садик на 90 мест, подземный и наземный паркинги на 300+ м/м. Первые этажи зданий отданы под коммерческие и офисные помещения. В огороженных дворах функционируют детские площадки. Рядом с ЖК находится Курчатовский институт, ВНИИНМ и несколько производственных предприятий.

Реновация промзоны «Красный строитель»

Здесь разместились сразу два жилых комплекса: «Аннино Парк» (на пустынном участке) и «Варшавское шоссе, 141» (на территории бывшего завода «Газстроймаш»). Для жителей района и комплексов были построены детские сады (335 мест суммарно), паркинги на 1360+ м/м, блок начальных классов на 350 мест, прикреплённый к лицею №504. Также будет работать ТЦ и центр «Материнство и детство». Рядом пройдёт дублёр Варшавского шоссе, что позволит разгрузить основную транспортную артерию и уменьшить время стояния в пробках на пути в центр столицы.

Реновация промзоны «Калошино»

Тем, кто решит приобрести дома на этой территории, придётся столкнуться с параллельной интенсификацией производства на соседних предприятиях. С другой стороны, возможность жить рядом с самой большой ТЭЦ в Европе высоко оценят поклонники индустриализма, а запроектированная в ЖК система гражданской обороны только усилит интерес. Реконструкции подвергнутся земли ПАО «Метромаш», ООО «Сонар-инвест», и ОАО «Автокомбинат № 28». Снесут и перестроят 36,7 га хозяйственных и коммунальных построек, перебазируют НПК «Герметика».

Реновация промзоны «Востряково»

Когда-то эти земли принадлежали домостроительному комбинату №3, который уже давно перебазировался на территорию ДСК-2. Оставшееся пространство бездействовало до 2017 года, пока ГК «ПИК» не начала строительство ЖК «Мещерский лес» на 13 тыс. жителей. Сдача комплекса планируется в 2018 году. Будут построены несколько жилых кварталов с детским садиком (350 чел) и школой на 825 мест, центр гражданской обороны и торгово-развлекательный комплекс. Для автовладельцев предусмотрено сооружение многоэтажных паркингов на 4300 машиномест.

Реновация промзоны «Бескудниково»

Эти земли входят в перечень КРТ — комплексно развивающихся территорий. Реконструкция промышленной зоны площадью 59,25 га будет проводится в два этапа. Первый: очистка местности и постройка двух многоэтажных жилых комплексов с детскими садами (175 и 100 мест) и двумя центрами начального образования (605 чел.). Также в это время возведут наземную автостоянку и два МФК с подземными паркингами. Их вместимость составит 1075 машиномест. На втором этапе построят ещё одну парковку на 300 м/м и проведут две новых улицы — №4652 и №4648 (ул. Костромская).

Что ожидать от реновации промзон?

Как и программа реновации жилья, реконструкция промышленных зон носит масштабный и амбициозный характер. Власти Москвы планируют активно привлекать инвесторов к строительству новых домов.

У жилья в бывших промзонах есть свои плюсы. Во-первых, цена квадратного метра будет ниже средней по рынку, и это уже привлекает внимание граждан. Во-вторых, практически все реконструируемые промзоны имеют богатую историю, а ряд зданий даже возведён в ранг исторической ценности. Жить в таком месте всегда считалось престижным и статусным, даже если речь идёт об однушке в «эконом»-классе. Квартиры месте бывших промзон, как ни странно, оценят и любители красивых видов из окна, так как многие участки «ржавого пояса» лежат вдоль Москвы-реки, на которую будут выходить окна новостроев.

Кроме того, чтобы повысить привлекательность застраиваемой территории, власти Москвы и застройщики приглашают архитекторов со всего мира. Таким образом новые жители столицы смогут приобрести квартиру в домах с оригинальным дизайном.

Стоит отметить, что многие площадки требуют рекультивации и санации земли, так как на ней годами оседала производственная пыль, сливались отходы и стекали реактивы в результате аварий. После необходимых мероприятий по очистке, на месте заводов и фабрик вполне можно жить. Сложнее придётся тем, кто решит купить квартиру в зоне реновации рядом с действующим производством. Но и для них предусмотрены свои достоинства — особый уровень безопасности и комфорта, хорошо проработанная инфраструктура, дополнительное озеленение придомовой территории.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Последние новости

На данный момент

Самый крупный арт-объект в мире «Рост камней» установят в ЖК «ЗИЛАРТ».

Описание

Несмотря на плотную застройку, в Москве по-прежнему сохранились огромные территории, которые практически не используются. Так называемые промышленные зоны занимают тысячи гектаров. Большинство из них прекратили производство много лет назад и превратились в хаотичные склады и свалки. Теперь эти территории будут использованы в интересах горожан и развития экономики.

Промзоны занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории « старой » Москвы. В вопросе реновации своего «ржавого пояса» столица пошла двумя путями: городские власти не просто планируют использовать промышленные площадки для градостроительного развития, но и готовы изменить функционал некоторых предприятий, сориентировав их на инновационное экологически чистое производство или размещение объектов науки на своей территории.

ПРОМЗОНА «ЗИЛ»

Раскручивая производство на полную мощность, Москва создает новые рабочие места рядом с жильем на периферии города. Это позволит снять часть транспортного потока, утром по будням стремящегося в центр столицы, а вечером – из него. Сегодня в Центральном округе города сосредоточено 40% рабочих мест Москвы, притом что проживает там только 8% населения.

Реорганизация промзон также дает возможность обеспечить горожан дополнительными жилыми площадями, объектами соцкультбыта, дорогами и парковками. Все это может быть создано на бывших промышленных территориях.

Реорганизовать предлагается почти 13 тыс. га земли, причем 4,7 тыс. га подлежат полной реорганизации, а 7,8 тыс. га – частичной. В основе обновления этих городских территорий лежит формирование комплексной городской застройки с жильем, социальными объектами и новыми рабочими местами.

Что касается позиции столичных властей по редевелопменту промзон, плотность застройки не должна превышать 25 тыс. кв. м на гектар, при этом половина будущего объема недвижимости должна приходиться на жилую застройку, а половина – на рабочие места.

Задача правительства Москвы состоит не в том, чтобы вывести все промзоны за черту города, а внимательно рассмотреть деятельность промышленных предприятий и при необходимости содействовать развитию инновационного производства.

Некоторые промзоны тяготеют к смене функций с промышленной на административно-общественную с элементами жилой застройки. Однако промышленная функция ряда зон, например, «Бирюлёво», «Чертаново», «Калошино», «Коровино», «Вагоноремонт» и других, наоборот, будет интенсифицирована, поскольку здесь предполагается разместить новые производственные мощности.

Что уже сделано?

В 2011-2016 годах утвержден 61 проект планировки территории (ППТ) общей площадью около 3,4 тыс. га со строительным потенциалом более 31 млн кв. м. Из утвержденных проектов 17 уже реализуются, еще 40 находятся в разработке.

Из наиболее значимых территорий промзон, находящихся в активной стадии реализации, можно выделить: завод им. Лихачева («ЗИЛ»), территории бывшего Тушинского аэродрома, ОАО «Московский металлургический завод «Серп и Молот», ОАО «ДСК № 3» (Боровское шоссе, вл. 2), ОАО «НПО «Взлет» (ул. Производственная, вл. 6), территория бывшего Московского зеркального комбината (в Лазоревом проезде, в районе станции метро « Ботанический сад » ), ОАО «Мосстройснаб» (ул. Донецкая, вл. 30).

В 2017 году ожидают развития участки территорий производственных зон

• № 51а «Осташковское шоссе» (Тайнинская ул., вл. 9; инвестор – ЗАО «ЛС-Риэлти»);
• № 15 «Алексеевские улицы» (Новоалексеевская ул., вл. 16; инвестор – Группа компаний «Эталон»);
• № 49 «Бескудниково» (ул. Илимская, вл. 3; инвестор – АО « Эверест » );
• № 41 «Октябрьское поле» (ул. Берзарина ул., вл. 28-32; инвестор – ООО «РГ Девелопмент»);
• № 51 «Медведково» (Полярная ул., вл. 25, инвестор – ПАО «Группа Компаний ПИК»);
• № 21 «Кирпичные улицы» (Вольная ул., вл. 28, инвестор – ООО «РГ-Девелопмент»);
• № 40а «Западный порт» (территория между Кутузовским пр-дом, ул. 1812 года и Кульнева и Кутузовским пр-том; инвестор – АО «Первый Московский приборостроительный завод им. В. Казакова»).

Какие промзоны будут реконструированы?

Промышленные территории, которые войдут в программу реконструкции, будут отвечать следующим требованиям:

• Близость к МЦК и радиальным направлениям железных дорог Москвы.
  Запуск пассажирского движения по МЦК значительно разгрузил метрополитен, улично-
  дорожнуюсеть и скоро станет катализатором развития примыкающих к новому кольцу
  территорий, большей частью представляющих собой заброшенные промзоны. Это
  позволит обеспечить их гармоничное экономическое и социальное развитие в
  соответствии с целями и задачами комплексного экономического и социального развития города.
• Близость к перспективным транспортно-пересадочным узлам (ТПУ) на станциях метро, МЦК и радиальных ж/д направлениях.
• Близость к Москве-реке.
  К 2035 году именно Москва-река станет линейным центром города. Концепция реновации
  прибрежных территорий охватывает огромную зону (почти 11 тыс. га) и учитывает тенденции
  последних лет по более активному включению этих территорий в структуру города.

Основные зоны реорганизации – Рублёво-Архангельское, Тушино, Нижние Мневники, Большой Сити, ЗИЛ, Симоновская набережная, Ривер-парк (бывший судоремонтный завод).

Конкретные мероприятия включают:

• формирование новых площадей;
• организацию дополнительных пешеходных пространств на транспортных набережных;
• создание благоустроенных пешеходных набережных и благоустройство природных набережных в естественных берегах;
• благоустройство набережных в зонах комплексной реорганизации территории;
• развитие системы внутреннего водного транспорта, включая создание новых
• туристических маршрутов и организацию пассажирских перевозок (от Долгопрудного и Рублёво-Архангельского до Сити, от Лыткарино до Таганской, от станции метро « Спартак » до станции метро « Алма-Атинская » );
• строительство велосипедных дорожек;
• создание новых причалов.

Таким образом, вместо заброшенных и практически не функционирующих промышленных территорий будут возникать новые точки развития и создаваться комфортная городская среда.

План сноса пятиэтажек в Москве в 2022-2022 году

Реновации жилфонда столицы – одна из самых обсуждаемых тем в последние несколько лет. Это масштабная компания, реализация которой осуществляется в несколько этапов. В 2022-2022 будет проводиться второй этап, и уже утвержден план сноса пятиэтажек в Москве, который затронет большинство городских округов.

Причины преобразований

Несмотря на масштабную застройку, на территории столицы остается большое количество домов, возведенных в 60-70 гг. прошлого столетия. Львиная доля из них – кирпичные пятиэтажные хрущевки с упрощенными планировками, которые и предназначены под снос в Москве в 2022 и 2022 году.

В указанных домах нет условий для комфортного проживания: тесные кухни, совмещенные санузлы, отсутствие балконов в отдельных помещениях и т.д. Кроме этого такие объекты не предназначены для длительного использования (не более 25-30 лет). На сегодняшний день они физически и морально устарели, поскольку не вписываются в современную столицу, ни визуально, ни качественно. Многие сооружения находятся в плачевном состоянии и не подлежат ремонту. А содержание подобных сооружений стоит немалых средств. Именно поэтому в 2017 г. в мэрии утвердили программу «Жилище», которая предполагает снос пятиэтажек, в том числе и в 2022 году, с предварительным переселением граждан в новые помещения.

Критерии отбора домов под снос

Список домов подлежащих сносу до 2022 года уже утвержден. В течение двух лет будут убираться здания, находящиеся в плохом состоянии и отвечающие следующим характеристикам:

• Расположены в месте расселения.
• Есть возможность возведения новостройки в непосредственной близости от снесенного дома согласно установленному графику.
• Учтено мнение горожан.
• Реализация реновации за короткий срок.
• Есть возможность переселить максимальное количество жителей в рамках нормативов плотности застройки на выбранной территории.

• Подобраны места с минимальным обременением и инженерными системами.
• Картография аварийных зданий соответствует картографии многоэтажек для переселения по плану обновления столицы.
• Стартовые площадки подобраны с учетом последующей квартальной застройки согласно градостроительной документации, сформированной для выполнения программы.

Реализация 2 этапа реновации начнется сразу по завершении Новогодних праздников.

Адреса сносимых пятиэтажек в Москве до 2022 года

Предлагаем ознакомиться со списком районов, кварталов, улиц и адресов, где запланирован снос пятиэтажек в Москве в течение 2022-2022 гг.

Принципы реновации

Снос старых построек и переселение граждан осуществляется по волновому принципу. Изначально возводится стартовый объект, куда переселяют жильцов первого аварийного дома согласно списку сооружений для сноса в 2022 г. (в Красноярске действует подобная методика переселения). На месте строят новое сооружение для собственников следующего аварийного объекта и т.д. Законодательством предусмотрено предоставление гражданам равнозначных помещений с улучшенной планировкой и отделкой. Новые квартиры полностью пригодные для жизни.

Снос пятиэтажек в Москве: видео

Реновация промзон – вторая жизнь столичному рынку недвижимости

Московский рынок недвижимости ежегодно увеличивается на 15-20%, как за счет строительства абсолютно нового жилья, так и реконструкции ветхого. При этом цены на недвижимость с каждым годом все увеличиваются, а спрос отнюдь не падает.

До сих пор освоение «Старой» и «Новой» Москвы происходило по трем основным направлениям

Первый путь – точечная застройка, когда новый объект недвижимости должен быть гармонично внедрен в уже готовый жилой и инфраструктурный комплекс.

Второй путь – комплексная застройка микрорайонами, когда под строительство нового самодостаточного жилого района отводиться определенная свободная территория, и на ней помимо жилья создаются условия для развития всей необходимой жильцам инфраструктуры. В этом направлении на сегодняшний день варианты почти исчерпаны и в районах вплоть до Третьего транспортного кольца практически не осталось свободных площадей для реализации таких проектов. Будущее же новых микрорайонов на сегодняшний день открыто лишь для пригорода Москвы, что, в общем-то, довольно благоприятно при удачно сложившейся транспортной развязке конкретного места.

И, наконец, третий путь развития – реконструкция неэффективно функционирующих жилых районов, путем точечного внедрения новых жилых объектов и развитие инфраструктуры всего района, включая создание новой транспортной развязки и подъездных путей.

Реновация – новый путь развития сектора недвижимости в Москве

Не так давно правительство Москвы указало еще один перспективный путь развития столичного рынка недвижимости. Это реновации промышленных территорий, находящихся под промышленными объектами, функционирование которых больше не представляет собой ни практической, ни экономической ценности.

Так, на сегодняшний день правительством было выделено более чем 4000 га территорий бывших промзон, которые подлежат редевелопменту и дальнейшему перспективному освоению. Идея была стремительно подхвачена строительными компаниями и уже около 150 га территорий бывших промышленных предприятий активно разрабатывается для создания многофункциональных жилых комплексов нового формата.

Концепция реновации промышленных зон

В зависимости от особенностей расположенного на данной территории производства, характеристик транспортной сети и места дислокации объекта, отдаются различные предпочтения в векторе развития с учетом нужд района и города. Так территорию объектов, имеющих хорошее месторасположение вблизи столицы, целесообразнее отводить под размещение различных коммерческих объектов, жилой недвижимости, офисных центров, развивать необходимую социальную инфраструктуру (примеры жилых комплексов в Москве проекта Сердце Столицы на месте промзоны на Шелепихинской набережной; ЖК «Мичурино» на территории Очаковского ЖБК «Мосметрострой» и базы Автокомбината №1).

Тогда как земли предприятий, значительно удаленных от столицы, можно использовать под строительство новых высокотехнологичных и экологически чистых производств, там же целесообразно размещение административных зданий. Это позволит значительно разгрузить транспортные потоки столицы и частично снять нагрузку на инфраструктурную сеть центральных районов. Кроме того, предполагается создание немалого количества рабочих мест, что позволит жителям новых районов иметь работу вблизи дома.

На сегодняшний день имеется уже достаточное количество примеров подтверждающих готовность граждан поменять место жительства в пользу достойного образа жизни в микрорайоне с единой самодостаточной социальной средой (ЖК «Царицыно», ЖК «Садовые кварталы», ЖК Большой Сити, ЖК «Фили Град», ЖК «Большое Кусково»).

Разумеется, основным ключом к успеху предприятия является создание гармоничной среды, грамотно сочетающей баланс коммерческой, жилой, новой промышленной недвижимости в тесной взаимосвязи с продуманной транспортной сетью и необходимой социальной инфраструктурой. Уже сейчас многие промышленные зоны обладают выгодным инвестиционным потенциалом.

Это, как правило, объекты, имеющие удачное место дислокации вблизи районов с хорошо развитой инфраструктурой, с удобными подъездными путями, включающие готовую инженерно-техническую базу, либо находящиеся в зеленой зоне или вблизи водоема. Жилые и коммерческие объекты, возводимые на этих территориях, будут пользоваться активным спросом, что сулит девелоперу немалые доходы.

Проблемы реновации промзон

Однако, не все так радужно, как кажется на первый взгляд. Ведь девелоперской компании, выигравшей тендер на реновацию определенной площадки, нужно не просто привести в жизнь разработанный проект. Перед ними стоит непростая задача по утилизации существующего промышленного объекта, находящегося на этой территории. И на этом этапе, как это часто бывает, всплывают различные подводные камни.

Так, территория предприятия может быть загрязнена вредными или даже опасными отходами (пример реновации территории заводов ЗИЛ и Серп и Молот), в этом случае рекультивация земли, вывоз и утилизация грунта обойдется немалыми расходами, существенно влияющими на себестоимость конечных объектов. Случаются также ситуации, когда во время заключения сделки выясняется, что предприятие имеет некоторые налоговые обязательства, затрудняющие заключение сделки.

Помимо всего прочего, к девелоперу предъявляются требования по созданию полноценной транспортной инфраструктуры на осваиваемой территории, что часто влечет за собой большой объем инвестиций. Таким образом, далеко не каждый застройщик может позволить себе взяться за такой проект. Поэтому тендеры выигрывают в основном крупные девелоперы, имеющие большой опыт комплексного освоения микрорайонов и достаточный объем инвестиций.

Безусловно, когда речь идет о таких дорогостоящих проектах, не приходиться говорить о создании жилья эконом-класса. Как правило, создаваемое жилье позиционируется как бизнес- или премиум-класса, в основе которого лежат новые технологии строительства, улучшенные планировки квартир, комплексный подход по обеспечению новых жителей полноценным сервисом и инфраструктурой (ЖК «Английский квартал», ЖК «Knightsbridge Private park»).

Девелоперы потеряли 100 млрд рублей из-за реновации в Москве

Около 5% участников реновации в Москве отменили запланированную ранее покупку квартиры в новостройке в связи с объявленной властями программой сноса хрущевок, свидетельствуют данные Аналитического центра НАФИ, с которыми ознакомилась «Газета.Ru».

Число тех, кто решил дождаться квартиры от государства с каждым годом растет, признают эксперты. Например, в 2017 году таковых было 4,6%, а годом позже — уже 7%.

При этом до объявления реновации больше половины собственников аварийного жилья хотели улучшить жилищные условия за свой счет. Так, 54% участников программы собирались поменять квартиру на квадратные метры в новостройках. Другие же хотели купить жилье на вторичном рынке или переехать в загородный дом.

На улучшение жилищных условий москвичи готовы были потратить около 5,7 млн рублей. По данным департамента градостроительной политики Москвы, всего в программу реновации вошли 350,5 тыс. квартир в старых домах. В итоге жители не менее 16,1 тыс. квартир передумали покупать новое жилье в проектах столичных застройщиков, подсчитали эксперты компании «Метриум».

Таким образом московские девелоперы лишились части покупателей и недополучили солидную прибыль. По оценкам «Метриума», застройщики потеряли 92,3 млрд рублей из-за реновации.

Участники рынка придерживаются еще более негативных оценок.

«Денежные потери даже превышают 100 млрд рублей»,

— отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Эксперт добавляет, что нередко жители одной пятиэтажки под снос покупали две квартиры.

«В частности, пожилые родители и взрослые дети таким образом разъезжаются, используя вырученные от продажи старого жилья средства, скажем, как первый взнос по ипотеке. Соответственно, количество несостоявшихся сделок вполне может превышать 20 тысяч», — указал аналитик.

Впрочем, участники реновации в ходе последнего опроса от того же НАФИ признались, что вовсе не собираются докупать квадратные метры после получения квартиры от города. Только 10% респондентов подтвердили, что планируют купить либо дополнительную площадь, либо квартиру в доме, построенном по программе реновации.

Программа все же создает дополнительный источник конкуренции на московском рынке жилья, указывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Сейчас в Москве можно приобрести порядка 800 квартир в домах под снос. В масштабах вторичного рынка, который насчитывает порядка 50 тыс. объектов, это не так уж много.

«С одной стороны, это хорошо, ведь появление альтернативных вариантов решения жилищного вопроса москвичей подтолкнет коммерческих девелоперов к более гибкой ценовой политике и улучшению качества собственных проектов. Но конкуренция между московскими строительными компаниями и без того высока, а условия работы осложняются реформой долевого строительства и ростом себестоимости, из-за чего привлекать клиентов все сложнее», — признает эксперт.

Заработать на сносе

Программа реновации стартовала в 2017 году с подачи мэра Москвы Сергея Собянина. В нее вошли панельные хрущевки 1950–1970-х годов постройки. По условиям программы, граждане могут претендовать либо на равнозначную новую квартиру, либо на компенсацию, размер которой определяется рыночной стоимостью старой жилплощади.

Но собственники такого жилья не спешат переезжать в новое жилье от города, предпочитая сначала попробовать его перепродать. По данным свежего отчета аналитиков из «Инком-Недвижимость», спрос на квартиры под снос вырос за прошедший год примерно на 20-25%.

В итоге цены на квартиры в хрущевках заметно подросли. Так, средняя цена на квадратный метр в домах под снос в четвертом квартале 2019 года составляла около 185–187 тыс. рублей, в то время как еще в конце 2018 года показатель не превышал и 160 тыс. рублей.

Аналитики связывают текущую тенденцию с доверием граждан к реновации. Если на старте люди не верили в то, что программа будет работать, то первые переселения их убедили в обратном.

«Для тех, кто живет в подобных квартирах, программа дает возможность улучшить жилищные условия фактически без каких-либо затрат. Но у меня в практике были и те, кто покупал квартиру, попавшую под снос, для личного проживания. Ведь, цена на такое жилье все же несколько ниже, чем на вторичном и первичном рынке», — отметил в беседе с «Газетой.Ru» директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков.

Как правило, квартиры в домах под снос остаются самым доступным по цене предложением на локальном рынке жилья, признают в «Метриуме». По словам Марии Литинецкой,

такое жилье дешевле примерно на 20-40%, чем аналогичный по площади объект в новостройке, и на 10-20%, чем квартиры в других вторичных домах.

«Правда, разница в цене существенно варьируется от района к району. В престижных локациях ценовое различие заметнее, чем в непрестижных. Помимо этого, отмечу, что стоимость квадратного метра в домах под снос за последние 2-3 года существенно возросла, сократив отставание от других типов вторичного жилья», — указывает собеседница «Газеты.Ru».

Впрочем, специально покупать квартиру для инвестиций эксперты не советуют. Контуры реновации пока не особо ясны, поэтому существует риск, что квартиру дадут в другом районе, а в цене она будет серьезно уступать старой, не исключает Барсуков.

«Можно рассматривать такой вид инвестиций только в том случае, если покупатель точно знает, куда будут расселять дом. Иначе существует риск потери части средств», — отмечает аналитик, добавляя, что пока участники реновации могут посмотреть лишь дату сноса собственного жилья.

Безусловно, есть инвесторы, приобретающие дома, подпадающие под реновацию, признает Литинецкая. Однако надо понимать, что рынок они выбрали непростой.

«Если собственники понимают, что их нынешняя квартира фактически трансформируется в объект, который будет иметь на 30-40% более высокую стоимость, то они скорее предпочтут ждать квартиру от города, чем искать покупателя на жилье в хрущевке. Поэтому в продаже встречаются в основном квартиры средней и низкой ликвидности», — заключила Литинецкая.