Ипотека под реновацию на квартиру в новом доме или доме под снос

Можно ли получить ипотеку в доме под реновацию?

Большая часть квартир в Москве приобретается с привлечением заемных средств. У покупателей вторичного жилья возникают вопросы:

• выдается ли ипотека на квартиру в доме под реновацию;
• в каких банках можно ее получить;
• на каких условиях и под какие проценты.

Дают ли ипотеку в домах под реновацию?

Первое время действия программы большинство банков отказывались выдавать кредиты на покупку жилья в хрущевках под снос. В случае уничтожения дома и получения новой квартиры происходит смена залога. Для оформления замены нужно составлять и подписывать дополнительное приложение к договору.

Впоследствии этот вопрос был решен, в закон о реновации внесли поправки, согласно которым новое жилище автоматически становится обеспечением по ипотеке при смене собственности в рамках программы. Дополнительные документы при этом оформлять не надо.

Но в ситуации есть еще нюансы. При реновации старая квартира заменяется равнозначной. Это значит, что новое жилье будет иметь жилую площадь не меньше, чем была. А за счет кухни, санузла и коридора общий метраж будет даже больше.

Цена квартиры зависит также от локации. По закону участники программы могут быть расселены не только в своем районе, но и в любом другом по желанию. При этом стоимость жилья может снизиться. Таким образом, уменьшится стоимость залогового имущества.

Также в законе никак не оговаривается переход права собственности по наследству. Поэтому банки неохотно выдают ипотечные кредиты под ветхое жилье, в том числе участвующее в реновации. Исключение составляют дома, срок расселения которых намечен на ближайшее время, и новостройка находится в том же районе.

При выдаче ссуды большое значение придается надежности заемщика, его кредитоспособности.

Льготы

В 2017 году власти Москвы совместно с крупными российскими банками планировали разработать программу льготного кредитования на реновируемые хрущевки и на покупку дополнительных метров в новых квартирах. В дальнейшем от этих планов отказались в связи с тем, что проценты по жилищным кредитам и так постепенно снижаются.

Несмотря на отсутствие льготной ипотеки по программе реновации, участники могут получить кредит по сниженной ставке, если они подходят под условия одной из социальных программ:

• для молодых семей;
• для семей с детьми.

Процент по социальным займам различается в зависимости от региона. Его размер составляет от 5 до 7,5%.

Следует помнить! Пониженная ставка действует не все время пользования средствами, а ограниченный период.

Какие банки выдают ипотеку на объекты по реновации?

Кредит на недвижимость в пятиэтажке под снос можно получить во многих организациях по ставкам как на вторичное жилье. Но к заемщику предъявляются очень строгие требования.

Лидером по выдаче кредитов на сносимое жилье является Сбербанк, у него есть специальный продукт «Ипотека и реновация». Также в «Сбере» действуют государственные социальные программы, позволяющие снизить процент.

Условия кредитования вторичного жилья:

Размер минимального первоначального платежа – 15%. От его величины зависит ставка по ипотеке. Чем больше первый взнос за квартиру, тем выгоднее условия займа. Максимальный срок кредита – 30 лет. Страхование жизни и имущества повышает шансы на одобрение ипотеки и снижает размер процентной ставки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить свою проблему – позвоните дежурному юристу:
8 (499) 755-82-76 (Москва и МО с 9:00 до 20:00)
Консультация проводится в рамках программы бесплатно.

Ипотека под снос

Перспектива сноса московских хрущевок ставит вопрос о привлекательности такого объекта в качестве инвестиционной недвижимости. Стоит ли сейчас покупать пятиэтажку, а уж тем более привлекать под нее кредит? Согласится ли банк дать такой кредит, и что делать, если хрущевка уже приобретена в ипотеку.

Дадут ли кредит?

Ипотека на покупку квартиры в хрущевке даже с перспективой сноса ничем не отличается от обычного кредита на вторичном рынке. Сейчас ставки по таким кредитам, по данным базы Банки.ру, находятся в пределах 10-12,5% годовых в зависимости от условий и срока кредитования. Однако теперь при покупке такой квартиры и банк, и покупатель будут учитывать планы по вхождению дома, в котором расположена квартира, в программу реновации. Причем какие именно дома в нее войдут, станет известно в лучшем случае осенью текущего года.

Именно эта размытость планов второй волны сноса хрущевок оставляет возможность для получения нового кредита на покупку таких квартир. В части жилищного кредитования в последние два года основной спрос, стимулируемый госпрограммой субсидируемой ипотеки, приходился на новостройки. “В 2016 году особым спросом пользовались кредиты на покупку недвижимости в новостройках, поэтому говорить о большой востребованности квартир в домах, подлежащих сносу, было бы неоправданно”,— отмечает руководитель по развитию сделок с недвижимостью Промсвязьбанка Елена Назаренко. “Ранее квартиры в хрущевках из-за их невысокой стоимости приобретали в основном молодые семьи,— говорит начальник управления по работе с партнерами Юникредит-банка Денис Алферов.— Но в связи с вводом программы госсубсидирования на новостройки в 2015-2016 годах они стали приобретать с помощью кредитных средств квартиры на первичном рынке жилья”.

В стандартных условиях кредитования банки указывают, что приобретаемая недвижимость не должна располагаться в доме, предназначенном к сносу. “Банки закладывают в свои риск-модели возможность сноса жилья, и если клиент хочет купить квартиру в доме, который уже стоит в очереди на снос, вероятность того, что он получит кредит, существенно снижается”,— отметили в пресс-службе банка “Дельтакредит”.

Однако теоретическая перспектива сноса не отменяет возможности получения кредита на покупку жилья в таком доме. “Если хрущевка будет соответствовать требованиям банка и не будет включена в план сноса, банк не вправе отказать в выдаче кредита”,— замечает Денис Алферов.

Поэтому как именно будут реагировать банки на запросы кредитов в домах, потенциально входящих в программу реновации, пока не ясно. “Можно предположить, что банки будут действовать исходя из изменений в ситуации,— говорит директор дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадим Пахаленко.— Мне неизвестно, чтобы другие игроки рынка как-то меняли свои ипотечные программы в связи с появлением информации о сносе хрущевок. Есть вероятность, что первые планы сноса появятся осенью, тогда же можно ожидать и реакции кредитных организаций. В общем случае банки, и наш в том числе, не дают ипотеку на квартиры, которые находятся в домах, стоящих в планах на снос”.

Эта неопределенность планов сноса приобретаемой недвижимости в любом случае затруднит получение кредита. “С учетом того что нынешние московские власти действуют гораздо жестче — достаточно вспомнить снос ларьков, риски банков, выдающих ипотечные кредиты на покупку хрущевок, возрастают,— опасается председатель правления Риабанка Борис Липкин.— По метражу новые квартиры будут больше, и их стоимость, соответственно, будет выше, но надо понимать, что в соседнем доме квартиры предоставлять не будут. Соответственно, банки станут сильнее дисконтировать стоимость таких квартир, уменьшая суммы предоставляемых кредитов. И в первую очередь банки будут смотреть план сноса конкретных хрущевок и план переселения и уже от этого отталкиваться при принятии решения о выдаче кредита”.

Альтернативный вариант покупки квартиры в реновируемом доме — предложить банку в залог другую недвижимость. “Приобрести в ипотеку квартиру в домах, подлежащих сносу, будет затруднительно, так как это один из стоп-факторов по предмету залога в большинстве банков,— предупреждает Елена Назаренко.— В то же время банки охотно предоставят ипотечный кредит на приобретение подобной квартиры под залог имеющейся недвижимости, тем самым исключив риски утраты предмета залога”. Правда, стоить такой кредит для заемщика будет дороже. В Райффайзенбанке, например, такой кредит дадут под 11,5% годовых при первоначальном взносе от 15%.

Что взамен?

Основной смысл оценки перспективы покупки хрущевки в том, каким окажется предоставленное альтернативное жилье. Согласно внесенному в Госдуму законопроекту о реновации, собственники квартир в сносимых домах вправе рассчитывать на новую квартиру в том же районе или в другом районе в пределах административного округа. В других районах могут получить квартиру жители пятиэтажек в Центральном, Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах.

Как пообещал москвичам на своей странице “ВКонтакте” мэр столицы Сергей Собянин, компенсация будет производиться на тех же условиях, что и по первой программе. “Жилая площадь — метр в метр, с таким же количеством комнат,— уточнил градоначальник.— Прихожая, кухня и санузел по новым стандартам, как правило, больших размеров. Вместо квартиры в ветхом полуаварийном доме — добротная современная квартира”. Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, рыночная стоимость предоставляемых собственникам квартир в реновируемых хрущевках будет выше на 35% за счет увеличения метража по новым стандартам строительства.

“Если квартира в пятиэтажке приватизирована, то взамен власти должны предоставить жилье такого же метража,— разъясняет Денис Алферов.— Если квартира муниципальная, то из расчета социальной нормы на жилье. В Москве эта норма составляет 18 кв. м на человека. В соответствии с документами, регламентирующими снос пятиэтажек и обеспечение жильем их жителей, новые квартиры также должны иметь косметический ремонт. Выгода может заключаться в том, что квартира в хрущевке была без ремонта, соответственно, человек получает новую квартиру с ремонтом и в новом доме”.

Впрочем, невозможно с точностью предугадать, окажется ли предложенная квартира равноценной в действительности, а не только на пунктире чиновничьих бланков. “Как сейчас происходит переселение: квартиры предоставляют в пределах одного и того же административного округа, но в самых неудобных районах,— рассуждает Борис Липкин.— Если хрущевка в Центральном округе, то переселяют, например, в дома на набережной Академика Туполева, ближайшее метро — “Бауманская”, “Курская”. Если в Юго-Западном округе — в Бутово. Люди, получая ордера, отказываются переезжать и обращаются в суды, а все эти судебные процессы занимают до двух лет”.

Замена предмета залога

Основная сложность с кредитом у заемщика возникнет после официального включения дома в программу реновации. “Особых рисков для клиента нет, но стоит отметить, что, как правило, банки отражают в кредитном договоре или договоре ипотеки пункт о необходимости предоставления иного равноценного залога в случае утраты заложенного имущества,— говорит Елена Назаренко.— Таким образом, если дом, в котором расположена квартира, будет подлежать сносу, у банка остается право запросить иной равноценный предмет залога — например, это может быть квартира, предоставленная взамен утраченной, или потребовать досрочного исполнения обязательств по кредитному договору”.

Согласно закону “Об ипотеке”, в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. Новая квартира также должна стать залогом по обслуживаемому кредиту. Кроме того, у банка возникает преимущественное право удовлетворения своих требований за счет нового имущества. Банк даже вправе потребовать досрочного погашения кредита, если компенсация не будет в полной мере обеспечивать исполнение его прав.

Причем значительная часть квартир в таких домах уже приобретена в ипотеку. “Квартиры в домах 1961-1970 годов постройки занимают в нашем активном портфеле 20,9%,— подсчитали в банке “Дельтакредит”.— Судя по тому, что оценочная стоимость таких квартир ниже, чем в среднем по портфелю, можно предположить, что существенную долю этих квартир составляют именно хрущевки. Средняя стоимость кредита на покупку квартиры 1961-1970 годов постройки в нашем портфеле — 2,26 млн руб.”. Поэтому, если для будущих покупателей риски остаются потенциальными, то тем, кто уже выплачивает ипотечный кредит за хрущевку, в перспективе придется взаимодействовать с банком по поводу предмета залога.

И банки уже готовятся к решению вопроса о переоформлении залога по таким кредитам. ВТБ в ответ на запрос “Дома” разместил официальный пост для своих заемщиков на странице ВТБ в Facebook. “Банки (группы ВТБ.— “Дом”) готовы заменить предмет ипотеки на новый. Им может быть недвижимость, предоставляемая взамен жилья, подлежащего сносу, либо какая-то другая,— говорится в сообщении для клиентов.— При этом новая квартира должна соответствовать требованиям банка и быть не хуже изначальной по своим характеристикам”. В течение десяти дней с момента получения уведомления о сносе дома, в котором расположена приобретенная в ипотеку квартира, клиент обязан проинформировать об этом банк. Одновременно клиент должен предоставить информацию о предполагаемом возмещении.

Как уточнили в ВТБ, “в рамках замены залога в ВТБ 24 и розничном бизнесе банка ВТБ меняется сам предмет обеспечения кредитного договора, новый кредит не выдается.

Расходы на эту процедуру незначительны: они связаны с оплатой государственной регистрации сделки и оформлением нотариальных заявлений”.

Ипотека под реновацию

Программа реновации – это глобальный проект, который направлен на улучшение жилищных условий тысяч жителей Москвы. В его рамках предполагается снос старых ветхих пятиэтажек, строительство на их месте современных комфортабельных зданий, предоставление владельцам жилья равноценных по площади квартир. Масштабное переселение уже началось. Оно ведется активными темпами. Пока в список включено более 5 тысяч домов – это около 35 тысяч квартир в разных частях столицы. Один из главных вопросов, который часто возникает у переселенцев: ипотека под реновацию — как получить, какие банки дают?

Дают ли ипотеку в домах под реновацию

Ипотека под реновацию – это предоставление денежных средств банковской структурой заемщику – физическому лицу – для конкретной цели, а именно: приобретения недвижимости по реновации.

Проект переселения москвичей и ипотека отлично «ладят». Особенности описаны в Федеральном законе №141-ФЗ, который и контролирует проект по масштабному переселению москвичей из старых домов в новые.

До появления нормативного акта и вступления его в законную силу у ипотечников, которые приобрели имущество в домах под снос, и банков не было точек соприкосновения. Люди, фактически не являющиеся собственниками имущества, в котором они проживают, рисковали оказаться на улице. Ведь ипотечным залогом на всем протяжении действия кредитного договора является недвижимое имущество. Пока займ не погашен, жилье принадлежит банковской структуре. Если гражданин не платит по кредиту, то финансовое учреждение вправе забрать имущество себе, выселить из нее проживающих и реализовать.

Внесенные изменения в действующее законодательство предполагают:

• автоматическое изменение предмета залога при переезде заемщика в современное жилье по программе переселения москвичей;
• сохранение всех условий кредитования при переселении;
• невозможность банковской структуры расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Что все это значит? Переселенцы, которые приобрели свою жилплощадь жилье в старом доме в кредит, могут не волноваться: переезд произойдет на общих с остальными основаниях. Платеж по займу останется прежним, никто не вправе увеличить сумму или продлить срок кредитования. Если подобное произошло, гражданин должен срочно обратиться в банк с претензией. Если это не помогло — в суд.

Условия продукта от сбербанка под реновацию

Не все финансовые организации торопятся выдавать кредиты на покупку жилья в доме, готовящемся к сносу. Некоторые компании честно признаются: стоимость старого жилья заметно выше, чем цена на современное (по оценкам банковских экспертов). Получается, банк, если ему придется забрать квартиру у заемщика, теряет свою выгоду.

Так ли это на самом деле? Вопрос, конечно, спорный. Почему старая жилплощадь стоит дороже современного – это же парадокс какой-то?! На самом деле, речь идет не о кадастровой стоимости, а об экспертной оценке, которая чаще всего приравнивается к субъективному мнению. С этой точкой зрения согласен Сбербанк. Он предлагает займ в домах под снос на общих основаниях. Условия таковы:

• процентная ставка – от 8 процентов годовых и выше;
• срок – около 3 десятилетий;
• минимальный первоначальный взнос составляет не менее 15 процентов от общей стоимости конкретного объекта;
• нужно подтверждение платежеспособности клиента – постоянный источник доходов (собственный бизнес, стабильная работа, вклады в банках и прочее);
• имущество находится в залоге у банковской структуры.

Это – лишь основные условия. Взять в Сбербанке займ под сносимую жилплощадь может и молодая семья – этот вопрос обсуждается непосредственно с сотрудником учреждения.

Можно ли взять ипотеку на квартиру в доме под реновацию?

Некоторые банки (в том числе, Сбербанк) предлагают заемщику взять ипотечный кредит на покупку квартиры в доме, готовящемся к сносу, по программе реновации.

Условия у каждой финансовой организации различаются. Важно понимать, что старый, а впоследствии, и новый объект недвижимости, будут находиться в залоге у банка, пока кредит не будет погашен полностью.

Заемщику ничего не нужно доплачивать или вносить какую-то большую часть кредита сразу – это незаконно и может быть оспорено в суде.

Существующий федеральный закон 141-ФЗ и новые поправки гласят: кредитные деньги вписали в реновацию, теперь люди не останутся без крыши над головой, если они взяли кредит на приобретение имущества.

Не все, но очень многие банковские структуры дадут займ, если дом попадает под снос.

Как переоформлять объект залога

На деле переоформлением занимаются специалисты Росреестра. В идеале они должны перенаправить документы, касающиеся новой собственности конкретного человека, в банк, где гражданин брал займ.

На практике это, если и происходит, то очень медленно и не всегда. Проще лично обратиться в финансовую организацию и предоставить нужные документы. К таким относятся:

• паспорт гражданина;
• выписка из ЕГРН – она заменяет свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Специалист банка переоформит предмет залога. График платежей, срок кредитования и сумма займа остаются прежними.

Внимание: если кредитная компания пытается вменить гражданину подписать изменённый кредитный договор с новыми условиями (возросшими процентами и прочим), угрожая расторжением уже имеющегося договора в одностороннем порядке, то это – прямое нарушение. Подобное преследуется законодательством и не может быть осуществлено на практике.

Некоторые эксперты говорят, что московская программа переселения «споткнулась» об ипотеку. Рациональное зерно в этом мнении есть: некоторые банки действительно перестали выдавать кредиты на покупку квартир в домах под снос. Поэтому владельцы жилплощадей в аварийных зданиях массово отказываются от переселения. Однако действующий закон о переезде москвичей в новые дома и займы отлично взаимодействуют – банки, твердо стоящие на ногах, не видят в этом никакой проблемы.

Брать или подождать

Стоит ли соглашаться на кредитные условия под сносимое жилье или подождать, пока нынешний собственник не получит квартиру в новом доме по программе переселения? Здесь все зависит от конкретной ситуации – если семья имеет место для своего проживания, то можно немного подождать:

• на новое жилье банк охотнее выдаст деньги;
• к тому же, не придется брать «кота в мешке» — вдруг новая недвижимость не устроит по каким-то параметрам (слишком высокий этаж, не «тот» район, окна выходят во двор, а хотелось бы на трассу, например, и так далее).

Если жить семье негде, то банковские деньги под сносимую жилплощадь – не самый плохой вариант.

Что делать жильцу хрущевки с ипотечным договором? Продолжать платить по кредиту, как раньше. В общем и целом, ничего для него не изменится – смена произойдет лишь в самом объекте недвижимости, который является залоговым.

Заключение

Ипотека и программа переселения в Москве регламентируются 141 федеральным законом. Он обязателен к исполнению всеми банками страны. Поэтому ипотека в доме под реновацию выдается на общих основаниях, проблем возникнуть не должно. Дают ли ипотеку в доме под реновацию все, без исключений, финансовые организации? Нет, некоторыми банками строго запрещена ипотека на имущество под снос по внутренним регламентам и нормативам. Если взята ипотека под реновацию, после переселения автоматически изменится объект недвижимости (он же является залогом банка). Условия кредитования не претерпят никаких изменений вообще.

Можно ли взять ипотеку на квартиру в доме под реновацию?

В 2017 году в Москве стартовала программа обновления (реновации) старого жилья. Она взывала немало вопросов, в том числе, о судьбе подлежащих сносу ипотечных квартир. Как решена проблема сохранения ипотека на жилье под реновацию, читайте далее.

Закон о реновации и ипотека

В июле 2017 года был принятзакон № 141-ФЗ, получивший в народе название «О реновации». На самом деле он касается внесения изменений в некоторые законодательные акты относительно столицы нашей страны. Суть этого закона заключается в регулировании порядка проведения реновации старого московского жилья. По программе «реновации» или «обновления» дома старой постройки будут сноситься, а проживающим в них лицам предоставляться новое улученное жилье. Эта программа вызывает много вопросов, особенно у лиц, оформивших ипотечный заем на квартиру в старом фонде.

Не меньше опасений возникает и у кредиторов, если заемщику ипотека выдана под жилье, оказавшееся впоследствии в списке реновации. При сносе объекта фактически перестает существовать имущество, на которое оформлялся залог при выдаче займа. В такой ситуации у банка будет отсутствовать возможность взыскания долга за счет заложенного жилья. Последними поправками в указанный закон эти моменты были учтены властями. В статье 7.3 закона № 141-ФЗ от 01.07.2017 решается судьба обременений на жилье, подлежащее сносу.

По закону наличие каких-либо обременений в отношении жилого объекта не является препятствием для его реновации. При регистрации прав на полученную квартиру перейдут оформленные на прежнее жилье обременения. К их числу относится и ипотека, являющаяся залогом недвижимости.

Снос старого жилья не влияет на кредитные обязательства его собственника, обеспечение их выполнения залогом также сохраняется. Поэтому, если дом сносят, а квартира в ипотеке, кредиторам не стоит волноваться.

Дают ли ипотеку в домах под реновацию

Ипотечные займы выдает большое количество кредитных учреждений. Условия их выдачи в отдельных банках различаются. Не все кредиторы оформляют ипотеку на старое жилье, хрущевки с большим процентом износа. Это обусловлено тем, что при невыполнении заемщиком своих обязательств у банка могут возникнуть сложности с реализацией заложенного объекта. Поэтому перед выдачей кредита нередко запрашивается информация о том, не внесен ли дом в список под снос.

Утвержденной в столице программой предусматривается, в основном, реновация пятиэтажек старой постройки. С получением кредита на такое жилье могут возникнуть проблемы. Несмотря на то, что права банковских учреждений при реновации защищены, они неохотно идут на заключение сделок с хрущевками.

Реновация ипотечного кредитования для переселенцев

Лицам, выселяемым из подлежащего сносу жилья, взамен должно предоставляться другое равнозначное пригодное для жизни помещение. Если квартира в доме под снос не имеет обременений, то при ее замене проблем у жильцов обычно не возникает. Собственникам, взявшим ипотечный кредит в пятиэтажке под снос, тоже не стоит беспокоиться. Прежние обязательства изменению из-за реновации изменяться не будут. Кроме того, многие банки заговорили о возможности предоставления ипотечных займов переселенцам из хрущевок под снос на более выгодных условиях. Предполагается предоставление им кредитов по пониженным ставкам.

Что будет с ипотекой, если дом снесут

С введением закона «О реновации» возникло много вопросов по ипотеке, полученной ранее на включенное в программу жилье. Одним из них является судьба заключенного с банком кредитного ипотечного договора. Ответ на указанный вопрос дает ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ. Включение объекта ипотеки в программу обновления жилого фонда Москвы не влияет на существующие между банком и заемщиком обязательства. Заключенный ранее кредитный договор и все соглашения к нему остаются неизменными. Сами правоотношения сторон сделки никак не меняются.

Фактически происходит лишь замена предмета залога. Ипотека, как обеспечение указанных обязательств, переходит на полученное переселенцем взамен старого жилье. При этом переоформление обременения в виде займа происходит без получения согласия от сторон соглашения о залоге. Внесение сведений об ипотеке в отношении нового объекта осуществляется регистратором Росреестра. если заемщик не будет выплачивать кредит, то банк получит возможность обратить взыскание на полученное в ходе реновации жилье.

Сбербанк, реновация ипотеки

Сбербанк является одним из банковских учреждений, предоставляющих ипотечные займы на вторичное пятиэтажное жилье. Включение дома в список под реновацию принципиально эту позицию кредитора не изменяет. Сбербанк готов сотрудничать с собственниками жилья, попавшего в программу, а также переселенцами из домов под снос в рамках льготного кредитования.

Как отразится реновация на ипотечниках из «хрущевок»?

После объявления о старте масштабной программы реновации у многих собственников жилья появилась новая проблема. Они брали квартиры в ипотеку, некоторые делали в них дорогой ремонт, и как теперь с этим быть — не понятно.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Московские банки прекратят выдачу ипотечных кредитов на покупку жилья в пятиэтажках из-за ожидающегося старта программы реновации и сноса «хрущевок» столицы. Об этом в СМИ заявил Игорь Жигунов, первый зампред правления Банка Жилищного Финансирования.

Также он добавил, что банки откажутся работать с объектами, расположенными на территориях реновации, если будет принято такое решение. В этом случае у кредиторов есть риск утраты залога. Разумеется, теперь все подобные решения будут исходить из возможности того, что дом могут снести. Напомним, что в Госдуме законопроект о сносе пятиэтажек уже одобрен в первом чтении.

Ипотечников в «хрущевках» немного

Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», считает, что проблема не столь масштабна, как кажется на первый взгляд. Большинство банков не давали кредиты на подобные объекты:

— Нет, таких ипотечников не много в общей массе заемщиков. Дело в том, что далеко не все банки давали ипотеку на квартиры в пятиэтажках. Они считали объекты в хрущевских пятиэтажных домах недостаточно надежными для кредитования, признавая высокими всевозможные риски. В особенности это коснулось панельных пятиэтажек: там буквально единицы ипотечных объектов. Ипотеку на кирпичные пятиэтажки выдавали более охотно.

Замена предмета залога

Что же ждет заемщиков, которые все же взяли кредит? Скорее всего, банки предложат заемщикам перенести залог на предоставляемую взамен квартиру, полагает Ирина Пешич:

— Если у заемщика имеется ипотечный кредит под залог квартиры в сносимой пятиэтажке, то при получении от властей извещения о сносе дома он должен обязательно обратиться в банк-кредитор, поскольку ипотека — это целевой кредит на приобретение конкретной квартиры, и утрата данного объекта — это изменение существенного условия договора. На данный момент банки еще не выработали общей позиции по действиям в отношении заемщиков-владельцев сносимых квартир.

Об автоматическом переносе залога на новые квартиры речь пока не идет, — продолжает эксперт. — Скорее всего, в соответствии с кредитным договором, где есть пункт «Об утрате кредитуемого объекта», заемщику предложат либо погасить кредит досрочно, либо перенести залог на полученную квартиру, либо, если у заемщика есть другое недвижимое имущество подходящей стоимости, перенести залог на него. В любом случае, это будет индивидуальное решение по каждому случаю, потому что у кого-то ипотека уже почти погашена, и переносить залог из-за выплаты, условно, в 300 тысяч рублей, бессмысленно. А у кого-то ипотека еще совсем «свежая», и суммы выплат впереди еще велики, поэтому проще перенести залог на полученную квартиру.

Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet, напоминает, что в некоторых банках на случай сноса квартиры, на которую будет выдан кредит, предусмотрена специальная процедура:

— На момент, когда люди подписывали кредитный договор и брали ипотеку, необходимо было предоставить справку, что объект не стоит в планах под снос с актуальностью от года до трех, по усмотрению андеррайтеров банка. В их случае сейчас может применяться новация, которая будет предусмотрена в кредитном договоре, что подразумевает собой замену предмета ипотеки или объекта залога. Что будет с ипотекой на квартиры, попадающие под списки реновации, и каким образом их будут кредитовать на практике пока неизвестно.

Деньги на дорогой ремонт были потрачены зря?

Существует особенная категория собственников квартир в пятиэтажках — эти люди вложили большие деньги в ремонт своих квартир. Известно, что многие жильцы брали отдельные кредиты на то, чтобы сделать ремонт в квартирах этих совсем не новых домов. Суммы могут быть значительные, учитывая состояние самих «хрущевок». Кроме того, многие горожане, сильно увеличившие свое состояние, оставались жить в удобных им районах, не желая переезжать в элитное жилье, — они потратили на ремонт суммы, эквивалентные стоимости самих квартир.

Компенсируют ли им потраченные суммы?

Ирина Пешич отмечает, что потраченные на ремонт усилия и деньги, к сожалению, нельзя перевести на новую квартиру. Никаких компенсаций жильцам не полагается:

— К сожалению, если даже потрачены большие средства на ремонт, то нет возможности его перевести на новую жилплощадь, и с отремонтированной квартирой при сносе придется распрощаться. Именно поэтому в первую волну сноса многие проживающие в сносимых пятиэтажках по нескольку лет «сидели на чемоданах», не имея возможности красиво отремонтировать свое жилище — в этом нет смысла, если уже завтра возможен переезд.

Алексей Новиков отмечает гипотетическую возможность подобных выплат в ситуации, если бы компенсация предоставлялась деньгами:

— Оценка стоимости ремонта или иных вложений может иметь значение в случае, если компенсация будет предоставляться в виде денег, а не иного объекта недвижимости. В случае с ипотекой возможно только другое жилье, поэтому деньги, потраченные на ремонт, вряд ли кто-то компенсирует.

Законодательство

Елена Иванова, ведущий специалист правового департамента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», напоминает, что вопрос о переезде из сносимых домов регулируется в соответствии с Жилищным кодексом РФ и «Законом об ипотеке»:

— В соответствии с п. 1 ст. 41 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой п. 1 ст. 41 указанного закона, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Выражаясь проще, если дом, в котором находится ипотечная квартира, подпадает под программу сноса, то по обращению заемщика банк осуществляет замену объекта залога и одновременно регистрируется обременение на новый объект.

Ситуация с ремонтом регулируется в соответствии с п. 5 ст. 32 Жилищного кодекса. По ней собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Реновация хрущевок. А если квартира в ипотеке?

По поручению Президента России московские власти начали расселять пятиэтажные «хрущевки», предоставляя жителям более комфортное жилье. Реновация хрущевок.

По поручению Президента России московские власти начали расселять пятиэтажные «хрущевки», предоставляя жителям более комфортное жилье. Реновация хрущевок.
Что происходит, когда старый дом идет под снос? А если квартира в этом доме куплена в кредит и находится в залоге у банка? Давайте разберемся.

Законодательство защищает права переселенцев, тем более, собственников. Так, статья 32 Жилищного кодекса говорит о том, что при выселении собственник жилья может претендовать на следующие варианты:

1. предоставление нового жилого помещения;
2. денежное возмещение за утраченное жилье.

Вариант возмещения за утрачиваемое жилое помещение определяется соглашением об изъятии, заключаемым с собственником. Выбирает собственник, администрация не может его принудить.

Если планируется снос хрущевок, собственникам квартир в таких домах должно быть направлено письменное уведомление. Причем оно должно быть получено вами не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Именно получено вами, а не отправлено вам. Массовое уведомление в СМИ не считается.

Денежное возмещение за утраченное жилье

Собственник вправе получить деньги за утраченное по настоянию государства жилье. На эти деньги он может купить другое жилье, в любом месте. В т.ч. жилье большей площади, доплатив, например, разницу за свой счет. Кстати, на покупку дополнительной площади можно взять ипотечный кредит . Если вы его еще не взяли.

Собственник может ничего не покупать, просто оставив деньги. Может, ему есть где жить и так. Это его право.

В сумму денежного возмещения по закону включаются:

• рыночная стоимость квартиры,
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (у каждого собственника еще есть доля в праве общей собственности),
• убытки, причиненные собственнику изъятием квартиры, например, расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием другой квартирой (до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение.

Предоставление нового жилого помещения

Если планируется снос хрущевок, при этом собственник не хочет получать деньги и искать новое жилье, а жилье ему нужно, то ему должны предложить другое, равнозначное. Как правило, таковым считается жилое помещение равной площади и с тем же количеством комнат.

Нужно понимать, что новые квартиры чаще всего имеют большую площадь. Как минимум, большую общую площадь. Такое жилье, как в старых хрущевках, больше не строится. А так как цена таких квартир выше той, которая была у вас в «хрущевке», то местные власти стараются предоставить жилье на «выселках», т.е. там, где жилье подешевле. Это значит, что местоположение нового жилья может не понравится собственнику.

. А еще можно взять жилье поменьше, но с денежной компенсацией. Кстати, слово “поменьше” касается только жилой площади, а вот общая может быть даже больше. Компенсацию все-равно получите.

Как? Читайте здесь .

Кстати, руководитель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская факт возможности получения жилья большей площади подтверждает – “Даже если по жилью будет тот же метраж, то по общей площади все равно будет больше”. А мэр Москвы Сергей Собянин в социальных сетях пообещал, что жилье выселяемым собственникам будет предоставлено в том же районе.

Сносимое жилье и ипотека

Купили квартиру в хрущевке в ипотеку, и ваша квартира находится в залоге у банка. А вы в программе Реновация хрущевок. Что делать?

Вообще, при утрате жилого помещения банк может потребовать возврата кредита. А ведь при сносе дома вы утрачиваете прежний предмет залога.

На самом деле не нужно этого бояться!

Есть 2 варианта, зависящие от того, каким способом вы решили получить компенсацию.

1 вариант. Получение денежной компенсации.

Если вы решили получить деньги, то с действующим ипотечным кредитом можно поступить так. Получаете деньги от государства, часть денег направляете на погашение ипотечного кредита, часть остается у вас. Если вам не нужно другое жилье, просто оставляете деньги себе. Если вы нуждаетесь в новом жилье, то оставляете эти деньги на первоначальный взнос и идете за новой ипотекой. Лучше в тот же самый банк. Кстати, сейчас условия более лояльные, чем были 1-2 года назад, например. Может быть, вам повезет, и вы получите более интересную ипотеку.

2 вариант. Получение нового жилья.

Вы решили не морочиться с деньгами и покупкой нового жилья, а взять то, которое дает государство взамен старого.

Как правило, в кредитных договорах прописано условие, что залогодатель в случаях изъятия объекта недвижимости для нужд государства должен передать в залог банку новое жилое помещение, если таковое государством предоставляется.

А согласно статьи 41 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, если право собственности залогодателя прекращается по основаниям, предусмотренным федеральным законом в связи с изъятием для госнужд, ему предоставляется другое имущество и ипотека автоматически будет распространяться на новую квартиру. Т.е. при регистрации права собственности на новое жилое помещение одновременно возникнет ипотека. Как правило, такая сделка оформляется договором мены. Реновация хрущевок не будет помехой для замены предмета ипотеки.

(!) Обязательно, как только получите уведомление от администрации о сносе дома, идите в свой банк и заранее проговаривайте схему. Если решитесь на новый ипотечный кредит, то заранее получите одобрение в банке себя как заемщика. В «старом» банке это будет сделать намного проще. А, если вы там на положительном счету, т.е. платили всегда вовремя и в полном объеме, то могут предложить еще и дополнительные преференции.

Первый дом по программе Реновация уже заселяется.