Власти ищут схему взаимодействия с девелоперами в ходе реновации

Москвичи судятся с мэрией за придомовую территорию, попавшую в зону реновации

Жители московского района Свиблово обратились в Верховный суд (ВС) в надежде доказать, что столичные власти не вправе распоряжаться земельными участками под многоквартирными домами и придомовыми территориями, в том числе самостоятельно менять их границы.

Как пишет “Коммерсант”, предметом разбирательства стал земельный участок с многоквартирным домом площадью 1,4 гектара на Вересковой улице. Границы участка были утверждены по итогам межевания в 2017 году распоряжением департамента городского имущества. Несмотря на это в феврале 2022 года правительство Москвы включило часть участка в список стартовых площадок для строительства домов по программе реновации.

В апреле этого года пять жильцов 17-этажного дома, расположенного на участке, который частично отдали под строительство дома по программе реновации, обратились в Мосгорсуд с требованием отменить постановление мэрии.

“У нас замкнутый двор с маленькой автостоянкой, кусочком деревьев и детской площадкой, а также детсадом и школой по периметру. Внутри двора намечена стройка 17-этажного дома. По сути, это уплотнительная застройка, и двора у нас не будет”, – рассказала Ирина Мальцева.

В иске говорится, что власти не имели права менять границы участков без согласия собственников и нарушили таким образом ст. 36 Земельного кодекса РФ и “право частной общедолевой собственности” на землю под многоэтажкой. Также истцы считают, что решение властей ущемляет их права на благоприятную окружающую среду и на участие в местном самоуправлении, поскольку границы участка изменились без проведения публичных слушаний.

В ходе рассмотрения иска в Мосгорсуде представители мэрии утверждали, что права горожан решение об изменении границ участка не нарушило. В частности, представитель Москомархитектуры отметил, что публичные слушания по таким вопросам не предусмотрены Градостроительными кодексами РФ и Москвы, а доказательств нарушения права на благоприятную окружающую среду истцы не представили. Также ответчики говорили, что у истцов нет доказательств прекращения прав собственности на земельный участок под домом, а постановление о его включении в список стартовых площадок не является основанием для изъятия имущества.

В итоге Мосгорсуд отклонил иск. В решении по делу, принятом в июне, говорилось, что придомовой участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, а значит “он отсутствует как объект гражданских прав” и находится в собственности города. После этого истцы подали апелляцию в ВС. В ней они признают, что закон “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” гласит, что общедолевая собственность на участок под многоквартирным домом может быть оформлена только после постановки земли на кадастровый учет. Однако в этом же законе говорится, что до этого момента собственник в лице властей не вправе распоряжаться землей. Кроме того, истцы обращают внимание на постановление пленума ВС РФ N10 от апреля 2010 года – в нем говорится о возможности оспорить в судах бездействие органа власти по формированию земельного участка.

По словам Константина Савина из адвокатской компании “Павлова и партнеры”, “подтверждением существования земли под домом может быть не только запись в кадастре, но и факт владения квартирами”. “По закону собственникам жилья одновременно принадлежит участок под домом, причем для этого не нужно подавать заявлений и вообще ничего делать”, – сказал Савин. По его мнению, власти не могут урезать границы такого участка в одностороннем порядке.

Напомним, программа реновации в Москве была утверждена 1 августа 2017 года после принятия федеральных и городских законов. Эта программа рассчитана на 15 лет: к 2032 году в Москве по ней предполагается расселить 5 173 дома, где проживают около 1 млн человек.

Девелоперы потеряли 100 млрд рублей из-за реновации в Москве

Около 5% участников реновации в Москве отменили запланированную ранее покупку квартиры в новостройке в связи с объявленной властями программой сноса хрущевок, свидетельствуют данные Аналитического центра НАФИ, с которыми ознакомилась «Газета.Ru».

Число тех, кто решил дождаться квартиры от государства с каждым годом растет, признают эксперты. Например, в 2017 году таковых было 4,6%, а годом позже — уже 7%.

При этом до объявления реновации больше половины собственников аварийного жилья хотели улучшить жилищные условия за свой счет. Так, 54% участников программы собирались поменять квартиру на квадратные метры в новостройках. Другие же хотели купить жилье на вторичном рынке или переехать в загородный дом.

На улучшение жилищных условий москвичи готовы были потратить около 5,7 млн рублей. По данным департамента градостроительной политики Москвы, всего в программу реновации вошли 350,5 тыс. квартир в старых домах. В итоге жители не менее 16,1 тыс. квартир передумали покупать новое жилье в проектах столичных застройщиков, подсчитали эксперты компании «Метриум».

Таким образом московские девелоперы лишились части покупателей и недополучили солидную прибыль. По оценкам «Метриума», застройщики потеряли 92,3 млрд рублей из-за реновации.

Участники рынка придерживаются еще более негативных оценок.

«Денежные потери даже превышают 100 млрд рублей»,

— отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Эксперт добавляет, что нередко жители одной пятиэтажки под снос покупали две квартиры.

«В частности, пожилые родители и взрослые дети таким образом разъезжаются, используя вырученные от продажи старого жилья средства, скажем, как первый взнос по ипотеке. Соответственно, количество несостоявшихся сделок вполне может превышать 20 тысяч», — указал аналитик.

Впрочем, участники реновации в ходе последнего опроса от того же НАФИ признались, что вовсе не собираются докупать квадратные метры после получения квартиры от города. Только 10% респондентов подтвердили, что планируют купить либо дополнительную площадь, либо квартиру в доме, построенном по программе реновации.

Программа все же создает дополнительный источник конкуренции на московском рынке жилья, указывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Сейчас в Москве можно приобрести порядка 800 квартир в домах под снос. В масштабах вторичного рынка, который насчитывает порядка 50 тыс. объектов, это не так уж много.

«С одной стороны, это хорошо, ведь появление альтернативных вариантов решения жилищного вопроса москвичей подтолкнет коммерческих девелоперов к более гибкой ценовой политике и улучшению качества собственных проектов. Но конкуренция между московскими строительными компаниями и без того высока, а условия работы осложняются реформой долевого строительства и ростом себестоимости, из-за чего привлекать клиентов все сложнее», — признает эксперт.

Заработать на сносе

Программа реновации стартовала в 2017 году с подачи мэра Москвы Сергея Собянина. В нее вошли панельные хрущевки 1950–1970-х годов постройки. По условиям программы, граждане могут претендовать либо на равнозначную новую квартиру, либо на компенсацию, размер которой определяется рыночной стоимостью старой жилплощади.

Но собственники такого жилья не спешат переезжать в новое жилье от города, предпочитая сначала попробовать его перепродать. По данным свежего отчета аналитиков из «Инком-Недвижимость», спрос на квартиры под снос вырос за прошедший год примерно на 20-25%.

В итоге цены на квартиры в хрущевках заметно подросли. Так, средняя цена на квадратный метр в домах под снос в четвертом квартале 2019 года составляла около 185–187 тыс. рублей, в то время как еще в конце 2018 года показатель не превышал и 160 тыс. рублей.

Аналитики связывают текущую тенденцию с доверием граждан к реновации. Если на старте люди не верили в то, что программа будет работать, то первые переселения их убедили в обратном.

«Для тех, кто живет в подобных квартирах, программа дает возможность улучшить жилищные условия фактически без каких-либо затрат. Но у меня в практике были и те, кто покупал квартиру, попавшую под снос, для личного проживания. Ведь, цена на такое жилье все же несколько ниже, чем на вторичном и первичном рынке», — отметил в беседе с «Газетой.Ru» директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков.

Как правило, квартиры в домах под снос остаются самым доступным по цене предложением на локальном рынке жилья, признают в «Метриуме». По словам Марии Литинецкой,

такое жилье дешевле примерно на 20-40%, чем аналогичный по площади объект в новостройке, и на 10-20%, чем квартиры в других вторичных домах.

«Правда, разница в цене существенно варьируется от района к району. В престижных локациях ценовое различие заметнее, чем в непрестижных. Помимо этого, отмечу, что стоимость квадратного метра в домах под снос за последние 2-3 года существенно возросла, сократив отставание от других типов вторичного жилья», — указывает собеседница «Газеты.Ru».

Впрочем, специально покупать квартиру для инвестиций эксперты не советуют. Контуры реновации пока не особо ясны, поэтому существует риск, что квартиру дадут в другом районе, а в цене она будет серьезно уступать старой, не исключает Барсуков.

«Можно рассматривать такой вид инвестиций только в том случае, если покупатель точно знает, куда будут расселять дом. Иначе существует риск потери части средств», — отмечает аналитик, добавляя, что пока участники реновации могут посмотреть лишь дату сноса собственного жилья.

Безусловно, есть инвесторы, приобретающие дома, подпадающие под реновацию, признает Литинецкая. Однако надо понимать, что рынок они выбрали непростой.

«Если собственники понимают, что их нынешняя квартира фактически трансформируется в объект, который будет иметь на 30-40% более высокую стоимость, то они скорее предпочтут ждать квартиру от города, чем искать покупателя на жилье в хрущевке. Поэтому в продаже встречаются в основном квартиры средней и низкой ликвидности», — заключила Литинецкая.

Девелопмент и партнерство застройщиков, девелоперов и органов власти как синхронизация выполнения различных взаимосвязанных проектов по развитию территорий

Девелопмент — это особая технология действий, которую определяет размерность объектов, по отношению к которым совершаются действия. Чтобы понять, какое место занимает девелопмент в ряду иных действий, необходимо логическим образом связать объекты действий с субъектами действий.

Последовательное увеличение размерности объектов действий определяет три раз новидности (три типа) объектов, три вида проектных технологий и различные правовые институты в отношении объектов в зависимости от их величины:

объекты первого типа — “элементарные” земельные участки, в отношении которых применяется правовой институт подготовки, формирования из состава государственных или муниципальных земель, земельных участков для их предоставления физическим и юридическим лицам для строительства (с предварительным или без предварительного согласования мест размещения объектов). Такие лица, как владельцы земельных участков, становятся застройщиками;
объекты второго типа — локализованные территории (в виде больших земель ых участков как будущих кварталов, микрорайонов, разделяемых на “элементарные” земельные участки, или в виде локализованного конгломерата застроенных земельных участков), в отношении которых действия осуществляют застройщики-девелоперы в соответствии с правовым институтом развития территорий (незастроенных и застроенных), рассмотренным в предыдущем разделе;
объекты третьего типа — совокупности локализованных территорий (объектов второго типа), а также линейных и нелинейных земельных участков за пределами локализованных территорий для обеспечения таких территорий инженерной и социальной инфраструктурой. В отношении объектов третьего типа применяются технологии партнёрства застройщиков-девелоперов и органов власти.

С тремя типами объектов связаны три разновидности технологий и три вида субъектов (или три вида сочетания и взаимодействия различных субъектов):

застройщики — лица, которые владеют “элементарными” земельными участками и на основе и в соответствии с градостроительными планами земельных участков (а также содержащимися в составе таких планов техническими условиями на подключение к сетям инженерного обеспечения) подготавливают проектную документацию и осуществляют строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, располагаемых в пределах таких “элементарных” земельных участков;
застройщики-девелоперы — лица, которые, действуя в рамках правовых институтов развития незастроенных и застроенных территорий:
а) приобрели переданные им в установленном порядке публичной властью права совершать действия и совершают действия в отношении большого земельного участка, территории с установленными границами: приобрели права аренды на свободные от прав третьих лиц незастроенные земельные участки в границах впервые образуемых элементов планировочной структуры — кварталов, микрорайонов, районов — в случаях комплексного освоения территорий в целях строительства; приобрели заключили договоры о развитии застроенных обременённых правами третьих лиц территорий с установленными границами и характеристиками планируемого преобразования, развития;
б) приняли на себя обязательства по обустройству больших незастроенных земельных участков, застроенных территорий внешней инженерно-технической инфраструктурой и объектами социальной инфраструктуры, освобождению застроенных террит рий от прав третьих лиц в соответствии с законодательством; в) могут осуществлять строительство, реконструкцию в пределах “элементарных” земельных участков после завершения планировки территории и выполнения иных обязательств — при условии, что застройщики-девелоперы на соответствующем этапе не передали свои права в пользу иных застройщиков;
сочетание взаимодействующих на условиях партнёрства субъектов действий в отношении объектов третьего типа — совокупностей территорий и земельных участков. Применительно к крупным территориальным образованиям мы по необходимости имеем дело со специфической технологией взаимодействия различных субъектов — частных (застройщиков-девелоперов) и публичных — органов власти.

Несоответствие между ограниченными возможностями застройщиков-девелоперов и масштабами задач развития городов и территорий

Необходимость зафиксировать и обсудить указанное несоответствие определяется объективными требованиями технологии развития территории — девелопмента. Развитие территории обеспечивается строительством “внутри территории” — на земельном участке в границах квартала, микрорайона и “вне территории” — это строительство “внеплощадочных” объектов и сетей инженерно-технического обеспечения. Последние, как правило, обслуживают не один квартал или микрорайон, а несколько. Поэтому начало освоения территории — это строительство не только и не столько “для себя”, сколько “для себя и для других”. Возникает вопрос, кто будет строить “для других”, а вместе с ним и вопрос о привлечении к строительству органов власти и обеспечении взаимодействия между ними и частными застройщиками-девелоперами.

Возможностей частных застройщиков-девелоперов недостаточно для решения задач развития города в целом. Частные застройщики-девелоперы осваивают (развивают) части территории города — кварталы, микрорайоны. Переход к следующему уров ню размерности (масштабу деятельности) — району, районам — означает переход к деятельности, осуществить которую частные застройщики-девелоперы обычно не в состоянии, или они в этом не заинтересованы по объективным причинам, связанным с закономерностями развития бизнеса. Даже если допустить, что у частного застройщика-девелопера достаточно финансовых, кадровых и иных ресурсных возможностей, ограничителем непременно выступит иной фактор. Этот фактор — риски. Риски не возвратить с прибылью вложенные средства. Эффективный частный застройщик-девелопер всегда будет снижать риски, а это значит, что он всегда будет действовать поэтапно.

Поэтапные действия — это рациональная технология, которая используется не только частными лицами, но и публичной властью, планирующей и реализующей соответствующие проекты. Поэтапные действия означают:

признание невозможности предвидеть в деталях всё заранее, полностью гарантировать результат (возврат с прибылью затраченных средств) и поэтому — задействование технологии снижения рисков;
обеспечение приемлемого уровня гарантирования результата — это снижение рисков путём разбиения на части больших “кусков” территории и планирование деятельности первоначально на относительно малой части территории в обозримые сроки с резервированием возможности продолжения, расширения деятельности путём последующего освоения дополнительных частей территории (в случае экономического успеха на первом этапе);
действия в отношении относительно малых частей — это действия в отношении квартала, максимум микрорайона.

Таким образом, в силу специфики этого вида бизнеса частные застройщики-девелоперы вынуждены “работать” с относительно небольшими “ячейками” (кварталами, мик рорайонами) — одним из двух компонентов ячеисто-сетевой структуры города. В то же время даже малая “порция” территории — квартал, микрорайон, для того чтобы быть построенной и нормально эксплуатироваться, нуждается в определённом объёме инженерного ресурса, подаваемого по сетевой схеме — по сетям инженерного обеспечения, второму компоненту ячеисто-сетевой структуры города. Подача ресурса может состояться при условии, что будет построена сеть с пропускной способностью, рассчитанной не только на квартал или микрорайон, но и на гораздо более значительные потребности, определяемые совокупным развитием больших те риторий в масштабах, например, района или нескольких районов. Это магистральная сеть вместе с генерирующими (аккумулирующими) объектами. Застройщик-девелопер заинтересован в том, чтобы иметь возможность присоединить построенный им квартал, микрорайон (посредством разводящих-подводящих сетей, которые он готов строить сам) к имеющимся магистральным сетям и генерирующим (аккумулирующим) объектам, которые он не готов и не заинтересован по экономическим соображениям строить сам (дополнительное увеличение цены продаваемой строительной продукции с утратой потенциальных покупателей жилья и возникновение убытков с риском банкротства, вызванного реализацией неоправданно рискованного проекта).

В этом и состоит коллизия между пределами экономических возможностей частных застройщиков-девелоперов и превышающими эти пределы потребностями развития города в целом. Однако эта коллизия разрешима — при условии применения определенной технологии. Наряду с частными застройщиками-девелоперами должен появиться еще один субъект, который заинтересован и готов делать то, чего, как правило, не делают частные застройщики-девелоперы, а именно – строить магистральные сети и генерирующие (аккумулирующие) объекты инженерно-технической инфраструктуры. Таким субъектом могут стать органы публичной власти. Во взаимодействии частных застройщиков-девелоперов и органов публичной власти рождается технология партнёрства как синхронизации выполнения различных (как минимум двух) взаимосвязанных проектов.

Далее логическая основа партнёрства застройщиковдевелоперов и органов власти как синхронизации проектов описывается по трём позициям: 1) виды проектов; 2) условия выполнения муниципалитетом соответствующего проекта; 3) технология подготовки и выполнения взаимосвязанных проектов.

Проекты, которые подлежат взаимоувязке по параметрам и синхронизации во времени

Это, во-первых, проекты, выполняемые застройщиками-девелоперами в отношении кварталов, микрорайонов, которые в совокупности образуют вновь создаваемый жилой район. Каждый из застройщиковдевелоперов:
а) осуществляет строительство разводящихподводящих сетей инженерного обеспечения, присоединяемых к магистральным сетям, строительство которых обеспечивается муниципалитетом;
б) осуществляет строительство объектов в пределах “элементарных” земельныхучастков (подключаемых к разводящимподводящим сетям инженерного обеспечения);
в) может осуществлять (самостоятельно или с участием муниципалитета) строительство сетевых объектов социального обслуживания.

Во-вторых, это проекты, выполнение которых обеспечивается муниципалитетом в отношении:
а) строительства магистральных сетей инженерного обеспечения и (при необходимости) генерирующих (аккумулирующих) объектов;
б) строительства сетевых объектов социального обслуживания (самостоятельно или с участием застройщиков-девелоперов).

Существует и третий вид проектов — это проекты, выполнение которых может обеспечивать субъект РФ. Например, в части строительства магистральных сетей электро- и газообеспечения, а также соответствующих генерирующих (аккумулирующих) объектов.

Условия, при которых участие в проекте муниципалитета может быть признано целесообразным

Участвовать в проекте вместе с застройщикамидевелоперами муниципалитет может при определенных условиях.

Первое: приоритетным для муниципалитета является выполнение бюджетных полномочий — первоочередных обязательств по предоставлению социального жилья малообеспеченным гражданам, которые в соответствии с жилищным законодательством обладают правом на получение такого жилья.

Если первое условие соблюдено, вступает в силу второе:
а) наличие в бюджете части “капитальное строительство в соответствии с полномочиями муниципалитета”;
б) наличие субсидий, предоставленных из бюджета субъекта РФ на выполнение соответствующего проекта;
в) наличие заимствований муниципалитета на выполнение проекта (при наличии позиции “а”, но при недостаточности бюджетных средств).

И третье условие (при соблюдении двух первых) — это наличие также:
а) инвестиционных программ развития магистральных сетей инженерного обеспечения (генерирующих, аккумулирующих объектов — при необходимости) применительно к данному проекту;
б) комплексной схемы развития сетей инженерного обеспечения, на основе которойподготовлены инвестиционные программы развития магистральных сетей инженерного обеспечения;
в) плана реализации генерального плана, в составе которого утверждена комплексная схема развития сетей инженерного обеспечения (в соответствии с которой подготовлены инвестиционные программы), параметры которой скоординированы и с генеральным планом, и с градостроительными регламентами правил землепользования и застройки.

Логическая модель технологии подготовки и выполнения взаимосвязанных проектов — девелопмента

1. подготовка генерального плана, правил землепользования и застройки, гарантирующих посредством градостроительных регламентов предельные параметры строительства и возможность планирования инженерной инфраструктуры в соответствии с этими предельными параметрами;

2. подготовка комплексной схемы развития сетей инженерного обеспечения в составе плана реализации генерального плана. Выделение приоритетных инфраструктурных проектов в составе инвестиционных программ (выполняемых в соответствии с комплексной схемой), определение возможностей и объёмов их финансирования в соответствии с процессом бюджетного планирования, привлечения иных средств на реализацию инфраструктурных проектов;

3. отработка взаимоувязанных параметров и характеристик применительно к соответствующей территории комплексного проекта (одного из приоритетных проектов), состоящего из двух проектов: проекта, который будет выполнять застройщик-девелопер, и проекта, реализацию которого будет обеспечивать муниципалитет. Подготовка документов (по инициативе муниципалитета или застройщика-девелопера), необходимых для запуска такого комплексного проекта:

а) проекта планировки территории, охватывающего все компоненты совместно выполняемого проекта (кварталы, микрорайоны в составе района); границы зон планируемого размещения сетей магистральной инфраструктуры — проекты первого типа, выполнение которых планируется частными застройщиками-девелоперами; границы земельных участков для размещения генерирующих (аккумулирующих) объектов — проект второго типа, выполнение которого обеспечивается муниципалитетом. Определяются общие параметры двух взаимосвязанных проектов в объёме, необходимом идостаточном для запуска проектов. Такая подготовительная работа может быть выполнена на стадии 2 или на основе её результатов с необходимой детализацией соответствующих параметров и характеристик;

б) документов для проведения аукциона по предоставлению победителю прав аренды земельного участка в границах впервые образуемого квартала, микрорайона для комплексного освоения. В составе таких документов должен быть проект договора аренды указанного земельного участка. В проекте договора аренды должны быть указаны согласованные обязательства партнёров по срокам выполнения обязательств, в том числе – один и тот же предельный срок в отношении:

выполнения обязательства застройщикадевелопера завершить строительство разводящих-подводящих сетей инженерной инфраструктуры, которые с соответствующей даты должны быть готовы к присоединению к магистральным сетям, строительство которых обеспечивает муниципалитет;
выполнения обязательства муниципалитета завершить строительство магистральных сетей инженерной инфраструктуры (а также генерирующих, аккумулирующих объектов — в соответствующих случаях), которые с соответствующей даты должны быть готовы к присоединению к ним разводящих-подводящих сетей инженерной инфраструктуры, построенных застройщиками-девелоперами;

в) документов для проведения конкурса на размещение муниципального заказа настроительство магистральных сетей инженерной инфраструктуры (а также генерирующих, аккумулирующих объектов — в соответствующих случаях) или документов для выполнения действующими организациями коммунального комплекса соответствующих видов работ в соответствии с инвестиционными программами таких организаций;

4. проведение аукциона среди застройщиков-девелоперов, а также размещение муниципального заказа и (или) обеспечение условий для работ, выполняемых действующими организациями коммунального комплекса в соответствии с их инвестиционными программами;

5. синхронное выполнение двух взаимосвязанных проектов:

а) проекта, осуществляемого застройщиком-девелопером — победителем аукциона:

подготовка документации по планировке квартала, микрорайона (в составе района), посредством которой детализируются позиции документов, предоставленных победителю аукциона, а также устанавливаются новые позиции, например в части проектов градостроительных планов “элементарных” земельных участков (нелинейных илинейных), на которых будут строиться соответствующие объекты;
подготовка проектной документации в соответствии с градостроительными планами земельных участков, получение разрешений на строительство соответствующих объектов;
строительство разводящихподводящих сетей инженерного обеспечения; параллельно (одновременно) производятся работы по строительству объектов жилого и иного назначения в пределах выделенных “элементарных” земельных участков;
обеспечение присоединения разводящихподводящих сетей (построенных застройщиком-девелопером) к магистральным сетям инженерного обеспечения, строительство которых обеспечено муниципалитетом);
передача в муниципальную собственность разводящихподводящих сетей инженерного обеспечения, а также земельных участков в пределах территорий общего пользования (парки, скверы, бульвары, улицы, дороги);
подключение построенных застройщикомдевелопером (или застройщиками — в случае переуступки прав аренды или совершения сделок купли-продажи земельных участков) на “элементарных” земельных участках объектов капитального строительства к разводящимподводящим сетям инженерного обеспечения (присоединенных к магистральным сетям инженерного обеспечения);
обеспечение ввода построенных объектов в эксплуатацию;

б) проекта, обеспечиваемого муниципалитетом:

подготовка проектной документации (в соответствии с градостроительными планами земельных участков, являющихся неотъемлемыми компонентами проекта планировки территории с проектом межевания территории — в соответствующей части, выполненного в соответствии с позицией 3 “а” применительно к магистральным сетям инженерно-технического обеспечения, а также генерирующим (аккумулирующим) объектам — в соответствующих случаях;
предоставление разрешений на строительство, осуществление строительства магистральных сетей инженерно-технического обеспечения, а также генерирующих (аккумулирующих) объектов — в соответствующих случаях; предоставление разрешений на ввод указанных объектов в эксплуатацию;
обеспечение присоединения к магистральным сетям инженерно-технического обеспечения разводящих-подводящих сетей инженерного обеспечения, построенных застройщиком-девелопером;
обеспечение приёма в муниципальную собственность разводящихподводящих сетей инженерного обеспечения, построенных застройщиком-девелопером, а также территорий общего пользования, образованных в пределах квартала, микрорайона.

Мэрия договаривается с девелоперами об участках для реновации

Вслед за Capital Group Павла Те другие московские девелоперы готовы поделиться с городом своими проектами для нужд реновации. Мэрия ведет переговоры с застройщиками, которым принадлежат площадки в 40 столичных районах. В них участвуют «Интеко», «Пионер» и «РГ-Девелопмент».

Московским властям нужны под реновацию участки частных инвесторов в 40 районах города, заявил агентству «Москва» глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. «Обсуждаются разные схемы: либо инвестор добровольно передает городу часть участка, используя остальную площадь под собственный проект, либо город выкупает квартиры в проекте по договорной цене, после того как девелопер построил дом по квартирографии под реновацию»,— сказал господин Тимофеев. В числе подходящих мэрии участков он назвал площадку на улице Бочкова, 11А, которую застраивает Capital Group Павла Те. В конце 2017 года господин Те заявлял, что готов передать городу 15–20 тыс. кв. м жилья в рамках этого проекта, еще около 80 тыс. кв. м он готов выделить в проекте на 2-й Институтской улице (юго-восток Москвы).

По словам Константина Тимофеева, в программе реновации будут участвовать также «Интеко» Микаила Шишханова, «Пионер» Андрея Грудина и Леонида Максимова, «РГ-Девелопмент» и ГК МИЦ Андрея Рябинского. «Интеко» ведет переговоры о передаче городу 43 тыс. кв. м (в габаритах наружных стен) в проекте в районе Очаково-Матвеевское, подтвердил вице-президент по строительству «Интеко» Максим Малыгин. «Участок был запланирован под офисно-гостиничный комплекс “Ньютон-парк”, но потом перепроектирован — здесь будет ЖК комфорт-класса на 250 тыс. кв. м»,— отметил он. «РГ-Девелопмент» передаст городу около 0,5 га своего участка (всего 4,56 га) на ул. Вольной, сообщили в пресс-службе компании. Гендиректор МИЦ Даромир Обуханич ограничился подтверждением переговоров с городом. В «Пионере» от комментариев отказались. В середине 2017 года «Ведомости» писали, что «Пионер» передаст городу 12 тыс. кв. м в проекте на ул. Гжатская, вл. 9, где одобрена жилая застройка на 183 тыс. кв. м.

На землях центра Хруничева может быть построено жилье для переселенцев

Точное количество площадок, окончательные условия и порядок работы с собственниками участков в Москомстройинвесте не называют, объясняя это тем, что переговоры с владельцами продолжаются. После их окончания параметры застройки должны пройти градостроительно-земельную комиссию. «Список инвесторов не окончательный, он может увеличиться, город открыт для предложений»,— говорит представитель Москомстройинвеста. Он отмечает, что, до того как будет сформирован окончательный перечень площадок и утверждены условия работы с инвесторами, преждевременно оценивать бюджет на выкуп земли под застройку. «Могут использоваться альтернативные схемы — обмен одной площадки на другую. Это процесс, выгодный для обеих сторон»,— подчеркивает представитель ведомства.

В рамках реновации город планирует за 15 лет расселить жителей 5144 домов общей площадью 16 млн кв. м. Для них могут построить 18 млн кв. м жилья, так как средняя площадь квартир в новых домах будет на 15–20% больше. Бюджет программы оценен в 1,5 трлн руб., мэрия рассчитывает на безубыточность реновации при себестоимости строительства в 85 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если девелопер строит жилье, совпадающее по классу с требованиями города к жилью в рамках реновации, ему выгоднее продавать городу готовые квартиры, рассуждает партнер практики инжиниринг «НЭО центра» Алексей Ефанов. Если проекты домов не вписываются в реновацию, то участок удобнее продать, оставшись при этом техническим заказчиком, считает он. Пока неизвестны финансовые параметры проектов, ни одна из этих схем не выглядит выгодной для девелопера, возражает коммерческий директор Severin Development Сергей Денисов. «Нельзя выбирать между продажей квартир по стоимости строительства, если это 85 тыс. руб. за 1 кв. м, и земельного участка по рыночной стоимости, то есть себестоимости приобретения»,— поясняет эксперт.

Построй сам или перечисли городу. В мэрии рассказали о порядке сотрудничества с девелоперами

В администрации Перми рассказали о порядке заключения соглашений о сотрудничестве между застройщиком и муниципалитетом в части развития социальной инфраструктуры, о методиках расчетов социальной нагрузки на один квадратный метр жилья и необходимых объектов социальной инфраструктуры. Разработанный порядок обсудили на круглом столе с депутатами, застройщиками и экспертами.

Как поясняют городские власти, утверждение данной нормы, наряду с реализацией программы комплексного развития социальных объектов, позволит добиться сбалансированного развития территории города и строительства социальной инфраструктуры там, где это необходимо.

Соглашение о возведении социальных объектов или финансировании создания мест в детсадах и школах необходимо заключать, если застройщик захочет реализовать проект, превышающий установленные Правилами землепользования и застройки предельные параметры плотности и высотности. Первым шагом будет установление новой подзоны в ПЗЗ. Девелопер должен обратиться с соответствующим заявлением в комиссию по землепользованию и застройке, приложив подписанное со своей стороны соглашение. Члены комиссии с учетом заключений функциональных органов принимает решение: отклонить заявление или направить вопрос на публичные слушания. Одновременно с публичными слушаниями предполагается проведение градостроительного совета для обсуждения проекта. После этого этапа принимается решение: отклонить предложение застройщика или направить его в Пермскую городскую Думу. В случае утверждения проекта гордумой происходит подписание соглашения со стороны муниципалитета.

Девелоперу будет предоставлен выбор: построить социнфраструктуру самостоятельно на собственной земле или вложиться в создание муниципальной сети учреждений, перечислив деньги в бюджет города. Первый вариант для проектов, при реализации которых необходимо создать более 280 мест в детских садах и более 800 мест в школах, второй – если требуется меньше мест.

По подсчетам мэрии, социальная нагрузка на девелопера равна 3951 рублю с одного квадратного метра жилого помещения без учета площадей балконов и лоджий. Предполагается, что на основании этого показателя застройщики будут рассчитывать сумму для перечисления в бюджет города. Кроме того, им нужно будет предоставить обеспечение за неисполнение обязательств.

Перечислить 20 % средств необходимо в течение трех месяцев с момента вынесения решения думы об установлении новой подзоны. Остальную часть – не позднее трех месяцев после получения разрешения на ввод МКД.

Если требуется строительство детских садов и школ, то за разрешением на возведение объектов девелопер должен обратиться не позднее, чем за разрешением на строительство дома. В случае с реализацией проекта жилого комплекса из нескольких зданий – не позднее получения разрешений в отношении 30 % от общей площади ЖК. Устанавливается и срок ввода социнфраструктуры в эксплуатацию. В частности, при точечной застройке разрешение на ввод школ и детских садов получается не позднее разрешения на ввод дома, при возведении комплекса домов – не позднее получения разрешения на ввод 70 % от общей площади объектов. Передать в собственность города социнфраструктуру и землю под ней необходимо в течение 30 дней с момента получения разрешения на ввод.

Власти предусмотрели возможность неисполнения обязательств застройщиком и предлагают ввести штрафные санкции. Так, если соцобъекты компанией не построены, необходимо перечислить в бюджет города 671,3 тыс. и 618,7 тыс. рублей с каждого места в детсаду и школе соответственно, передать в качестве благотворительного пожертвования городу земельный участок под возведение социнфраструктуры. При невыполнении финансирования в создание муниципальной сети дошкольных и школьных учреждений, денежные средства, уплаченные в качестве обеспечительного платежа, не возвращаются. Кроме того, назначаются штрафы за просрочки платежей и сроков строительства соцобъектов.

На круглом столе эксперты обозначили ряд моментов, которые еще нужно доработать в представленной редакции порядка заключения соглашений. Большее количество вопросоввозникло у помощника прокурора Перми Инны Доминовой. В частности они касались конкретизации пунктов соглашения между муниципалитетом и застройщиком, чтобы минимизировать риски несоответствия документа требованиям законодательства. Также было рекомендовано дополнительно проработать вопросы залога и штрафных санкций. Один из серьезных пробелов документа – отсутствие закрепления некоторых его положений в законодательстве. Власти предлагают создавать соглашение на основе типовой формы договора о благотворительности.

«Вы рискуете нарваться на признание ничтожности всех сделок в силу того, что пытаетесь заложить нерегулируемые законодательством обязательства и меры, применяемые за их неисполнение. В любом случае суд или прокуратура буду оценивать договор на предмет соответствия законодательству, в данном случае – нормам благотворительности и дарения. Вы хотите обложить застройщиков залоговыми обязательствами, но насколько это законно с точки зрения добровольности? Именно положения, связанные с залогом и штрафными санкциями, могут быть оспорены в судебном порядке», – прокомментировала представительница прокуратуры.

У нее возник и другой вопрос: почему мэрия предлагает рассчитывать количество мест в детских садах и школах, основываясь на площади всего объекта, а не только той его части, которая выходит за пределы установленных нормативов высотности и плотности. По словам замглавы администрации Перми Ольги Немировой, весь объект целиком не будет соответствовать нормам, поэтому было принято такое решение.

Эксперты интересовались, почему предложено финансировать именно систему муниципальных учреждений. В таком случае, нет гарантий, что новая школа или детсад появятся рядом с определенным МКД.

Пояснения дала Ольга Немирова: «У муниципалитета есть ряд перспективных участков под возведение соцобъектов. При наличии свободной площадки рядом с возводимым МКД можно будет рассмотреть возможность направления средств на строительство детсада и школы именно там. Мы проработаем соответствующую норму. Но основной смысл предложения в том, чтобы застройщики инвестировали именно в систему. За счет создания новых объектов будет происходить перераспределение детей в учреждениях, высвободятся места рядом с конкретным МКД».

Президент Пермской торгово-промышленной палаты Олег Жданов обратил внимание на неоднозначную ситуацию, складывающуюся в случае приобретения участка под застройку у муниципалитета в ходе торгов. Власти предлагают девелоперу возводить социнфраструктуру за счет собственного земельного ресурса, а затем передавать ее вместе с участком в собственность города. «В случае с торгами получается, что компания должна купить площадку, построить объект и подарить часть земли обратно городу. Может быть, стоит предусмотреть обратный выкуп участка под соцобъектами?» – предложил Олег Жданов. Представители мэрии отметили, что условия освоения участков будут обозначены заранее, при выставлении площадок на торги. Застройщики смогут решить, готовы ли они работать в предложенных условиях.

«Вместе с коллегой Михаилом Бесфамильным мы принимали участие в рабочих заседаниях по данному вопросу и те предложения, которые исходили от нас, как от членов думского комитета, который будет рассматривать этот вопрос, легли в основу подготовленных документов. На думе, принимая решение, мы говорили о том, что нам нужно как можно быстрее устранить правовой вакуум», –- отметил депутат гордумы Алексей Дёмкин.

Еще один вопрос, поднятый на заседании, касался риска роста цен на недвижимость. Однако Мария Норова, начальник департамента градостроительства и архитектуры администрации Перми, заявила, что прямой зависимости между направлением средств застройщиков на создание инфраструктуры и ростом цен на квартиры нет.

«Стоимость жилья растет и в настоящее время, еще до принятия обсуждаемых норм, на это влияет множество факторов. Как показывает практика, когда дома обеспечены социальной инфраструктурой, квартиры быстрее раскупают. Кроме того, существуют условия конкуренции и факторы спроса и предложения, поэтому рынок сам урегулирует ситуацию», – отметила Мария Норова.

Замечания и предложения, поступившие в ходе обсуждения, были приняты мэрией на проработку. В обновленной редакции документ направят на проведение оценки регулирующего воздействия. Нормативно-правовой акт о порядке взаимодействия застройщиков и властей должен быть утвержден до конца 2019 года.