Девелоперы потеряли 100 млрд рублей из-за реновации в Москве
Источник: Агентство «Москва»
Около 5% участников реновации в Москве отменили запланированную ранее покупку квартиры в новостройке в связи с объявленной властями программой сноса хрущевок, свидетельствуют данные Аналитического центра НАФИ, с которыми ознакомилась «Газета.Ru».
Число тех, кто решил дождаться квартиры от государства с каждым годом растет, признают эксперты. Например, в 2017 году таковых было 4,6%, а годом позже — уже 7%.
При этом до объявления реновации больше половины собственников аварийного жилья хотели улучшить жилищные условия за свой счет. Так, 54% участников программы собирались поменять квартиру на квадратные метры в новостройках. Другие же хотели купить жилье на вторичном рынке или переехать в загородный дом.
На улучшение жилищных условий москвичи готовы были потратить около 5,7 млн рублей. По данным департамента градостроительной политики Москвы, всего в программу реновации вошли 350,5 тыс. квартир в старых домах. В итоге жители не менее 16,1 тыс. квартир передумали покупать новое жилье в проектах столичных застройщиков, подсчитали эксперты компании «Метриум».
Таким образом московские девелоперы лишились части покупателей и недополучили солидную прибыль. По оценкам «Метриума», застройщики потеряли 92,3 млрд рублей из-за реновации.
Участники рынка придерживаются еще более негативных оценок.
«Денежные потери даже превышают 100 млрд рублей», — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Эксперт добавляет, что нередко жители одной пятиэтажки под снос покупали две квартиры.
«В частности, пожилые родители и взрослые дети таким образом разъезжаются, используя вырученные от продажи старого жилья средства, скажем, как первый взнос по ипотеке. Соответственно, количество несостоявшихся сделок вполне может превышать 20 тысяч», — указал аналитик.
Впрочем, участники реновации в ходе последнего опроса от того же НАФИ признались, что вовсе не собираются докупать квадратные метры после получения квартиры от города. Только 10% респондентов подтвердили, что планируют купить либо дополнительную площадь, либо квартиру в доме, построенном по программе реновации.
Программа все же создает дополнительный источник конкуренции на московском рынке жилья, указывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Сейчас в Москве можно приобрести порядка 800 квартир в домах под снос. В масштабах вторичного рынка, который насчитывает порядка 50 тыс. объектов, это не так уж много.
«С одной стороны, это хорошо, ведь появление альтернативных вариантов решения жилищного вопроса москвичей подтолкнет коммерческих девелоперов к более гибкой ценовой политике и улучшению качества собственных проектов. Но конкуренция между московскими строительными компаниями и без того высока, а условия работы осложняются реформой долевого строительства и ростом себестоимости, из-за чего привлекать клиентов все сложнее», — признает эксперт.
Заработать на сносе
Программа реновации стартовала в 2017 году с подачи мэра Москвы Сергея Собянина. В нее вошли панельные хрущевки 1950−1970-х годов постройки. По условиям программы, граждане могут претендовать либо на равнозначную новую квартиру, либо на компенсацию, размер которой определяется рыночной стоимостью старой жилплощади.
Но собственники такого жилья не спешат переезжать в новое жилье от города, предпочитая сначала попробовать его перепродать. По данным свежего отчета аналитиков из «Инком-Недвижимость», спрос на квартиры под снос вырос за прошедший год примерно на 20−25%.
В итоге цены на квартиры в хрущевках заметно подросли. Так, средняя цена на квадратный метр в домах под снос в четвертом квартале 2019 года составляла около 185−187 тыс. рублей, в то время как еще в конце 2018 года показатель не превышал и 160 тыс. рублей.
Аналитики связывают текущую тенденцию с доверием граждан к реновации. Если на старте люди не верили в то, что программа будет работать, то первые переселения их убедили в обратном.
«Для тех, кто живет в подобных квартирах, программа дает возможность улучшить жилищные условия фактически без каких-либо затрат. Но у меня в практике были и те, кто покупал квартиру, попавшую под снос, для личного проживания. Ведь, цена на такое жилье все же несколько ниже, чем на вторичном и первичном рынке», — отметил в беседе с «Газетой.Ru» директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков.
Как правило, квартиры в домах под снос остаются самым доступным по цене предложением на локальном рынке жилья, признают в «Метриуме».
По словам Марии Литинецкой, такое жилье дешевле примерно на 20−40%, чем аналогичный по площади объект в новостройке, и на 10−20%, чем квартиры в других вторичных домах.
«Правда, разница в цене существенно варьируется от района к району. В престижных локациях ценовое различие заметнее, чем в непрестижных. Помимо этого, отмечу, что стоимость квадратного метра в домах под снос за последние 2−3 года существенно возросла, сократив отставание от других типов вторичного жилья», — указывает собеседница «Газеты.Ru».
Впрочем, специально покупать квартиру для инвестиций эксперты не советуют. Контуры реновации пока не особо ясны, поэтому существует риск, что квартиру дадут в другом районе, а в цене она будет серьезно уступать старой, не исключает Барсуков.
«Можно рассматривать такой вид инвестиций только в том случае, если покупатель точно знает, куда будут расселять дом. Иначе существует риск потери части средств», — отмечает аналитик, добавляя, что пока участники реновации могут посмотреть лишь дату сноса собственного жилья.
Безусловно, есть инвесторы, приобретающие дома, подпадающие под реновацию, признает Литинецкая. Однако надо понимать, что рынок они выбрали непростой.
«Если собственники понимают, что их нынешняя квартира фактически трансформируется в объект, который будет иметь на 30−40% более высокую стоимость, то они скорее предпочтут ждать квартиру от города, чем искать покупателя на жилье в хрущевке. Поэтому в продаже встречаются в основном квартиры средней и низкой ликвидности», — заключила Литинецкая.
Эксперты: цены на квартиры в реновируемых домах Москвы варьируются от 4,2 до 25 млн рублей
МОСКВА, 10 октября. /ТАСС/. Диапазон стоимости жилья в домах программы реновации Москвы варьируется от 4,2 до 25 млн рублей, порядка 60% покупателей надеются извлечь прибыль, а 40% приобретают такие квартиры для личного пользования. Об этом говорится в четверг в сообщении аналитического центра “Инком-Недвижимость”.
“Самое дешевое предложение – “однушка” площадью 19 кв. м, расположенная в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО), на 2-м этаже 5-этажного панельного дома. К продаже она представлена по цене 4,2 млн рублей. Наиболее высокобюджетный лот – четрыехкомнатная квартира метражом 91 “квадрат”, которая находится в районе Мещанский (ЦАО), на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома. Покупателям она предлагается за 25 млн рублей”, – говорится в сообщении.
Также в материале отмечается, что на вторичном рынке жилья старой Москвы средняя стоимость предложения квартир в домах, запланированных к сносу, сейчас составляет 8,1 млн рублей. В то же время усредненный бюджет сделок с такими лотами равен 6,6 млн рублей, что на 18,5% меньше указанного выше значения.
“Средний бюджет сделок с квартирами в реновируемых хрущевках на 18,5% ниже, чем усредненная стоимость рассматриваемых объектов, заявляемая их собственниками [6,6 млн рублей против 8,1 млн рублей]. При этом ценник самого дорогостоящего лота в доме, предназначенном под снос, почти в шесть раз превышает стоимость предложения наиболее бюджетного объекта: 25 млн рублей против 4,2 млн рублей”, – отмечается в сообщении.
Специалисты департамента отмечают, что чаще всего инвесторы выбирают наиболее бюджетные одно- и двухкомнатные лоты в тех локациях, которые программа реновации уже затронула, либо в районах, где, по слухам, снос ветхих строений начнется в краткосрочной перспективе. Что же касается покупателей, приобретающих такие объекты исключительно с целью личного проживания, то их также можно назвать инвесторами, однако с известной долей условности – фигурально выражаясь, они вкладывают средства в “светлое будущее”. Так, при отсутствии средств на более качественное жилье они используют возможность, которую предоставляет им программа реновации, – приобрести по наиболее доступной цене квартиру в старой пятиэтажке с перспективой получения в дальнейшем жилплощади в новостройке. В большинстве случаев потребители из последней целевой группы – это семейные люди, уже с детьми, поэтому однокомнатные объекты обычно не пользуются у них повышенным спросом, а вот “трешки” они покупают гораздо чаще, чем собственно инвесторы.
Среди потребителей из обеих целевых групп есть желающие воспользоваться предложением властей и заплатить за получение квартиры большей площади. Причем в группе инвесторов такие покупатели встречаются чаще – их доля составляет 30%. Среди тех, кто приобретает недвижимость в реновируемой пятиэтажке для личного проживания, данный показатель не превышает 10%.
Кто покупает
“В департаменте вторичного рынка и аналитическом центре “Инком-Недвижимость” исследовали мотивацию покупателей квартир в домах, попавших в программу реновации ветхого столичного жилья. Согласно наблюдениям специалистов компании, их можно разделить на две основные целевые группы. Первую образуют инвесторы, которые планируют выгодно реализовать новый объект, полученный взамен жилплощади в устаревшем жилищном фонде, чаще всего до сноса здания они сдают жилплощадь в аренду, а после получения новой квартиры намереваются выгодно реализовать ее – их доля составляет 60%. Ко второй группе относятся люди, приобретающие такие квартиры для личного проживания, на них приходятся еще 40% спроса”, – говорится в сообщении.
При этом в компании подчеркивают, что инвестиции в недвижимость под снос содержат в себе как плюсы, – возможность извлечь прибыль на разнице стоимости квадратного метра, так и минусы – отсутствие общего плана реновации хрущевок по столице в целом, а также риски получения квартиры с пониженными потребительскими характеристиками.
Также в “Инком-Недвижимость” выяснили, что в рамках первой целевой группы, указанной выше, 30% намерены в будущем воспользоваться предложением властей и доплатить за расширение площади новой квартиры; во второй целевой группе численность таких покупателей меньше – 10%.
“Перед тем, как вкладываться в жилье под снос, нужно как следует просчитать все за и против, так как привлекательность такой инвестиции кажется очевидной только на первый взгляд. Да, получив по программе реновации новую квартиру, ее собственник может рассчитывать на выгодную перепродажу – по цене, существенно превышающей стоимость приобретения. Речь здесь идет не только о том, что это будет жилье в новостройке с иными потребительскими характеристиками, но и об увеличении общей площади предоставляемых для переселенцев квартир за счет нежилых помещений [кухни, коридора]”, – комментирует директор департамента вторичного рынка “Инком-Недвижимость” Михаил Куликов.
По его словам, минусов у такой инвестиции тоже достаточно. Куликов отмечает, что еще не готов полностью поэтапный план сноса ветхого жилья по всем районам столицы, поэтому сроки получения новых квартир в тех локациях, которые реновация еще не затронула, “остаются весьма туманными”. Кроме того, вызывает вопросы качество предоставляемого жилья – так, некоторые из тех, кто уже переехал в новые дома, не удовлетворены планировкой, отделкой, шумоизоляцией и инсоляцией полученных ими квартир.
“Инвестирующие в сносимые пятиэтажки – это в массе своей непрофессионалы, люди, которые не зарабатывают на сделках с недвижимостью постоянно. С большой долей вероятности они вообще в первый раз выступают в роли инвесторов, решив попытать счастья и поставить на программу реновации. Если же взять всех инвесторов на вторичке старой Москвы за 100%, то доля тех, кто вкладывается в сносимые хрущевки, составляет 17% от общего их количества в сегменте. При этом показательно, что с момента объявления о новом этапе реновации (в начале 2017 года) их число возросло вдвое – с отметки в 8,5%”, – сказал Куликов.
Стоимость квартир по программе реновации существенно повысится
Стоимость жилья участников программы реновации повысится
Стоимость квартир участников программы реновации может составить до 30% от первоначальной цены. Такое мнение выражают эксперты рынка недвижимости, передает Агентство “ Москва ” .
Исполнительный директор фонда “Институт экономики города” Татьяна Полиди отметила, что дома, построенные по программе реновации, относятся к жилью комфорт-класса.
“Строящиеся дома – это совершенно другой класс объектов. И на фоне общего снижения цен на рынке недвижимости в Москве реновация может не допустить дальнейшего падения стоимости жилья в городе”, – сказала Полиди.
Директор филиала рейтинговой оценочной компании “ Стандарт Оценка ” Денис Алиев, в свою очередь, отметил, что влияние на стоимость жилья оказывают 14 основных факторов – наличие грузового лифта, кухня более 8 “ квадратов ” , изолированные комнаты, выход окон на разные стороны дома, лоджия или балкон, квадратная форма комнат, благоустройство придомовой территории, хорошее состояние подъезда, ремонт, уровень безопасности, парковка, близость парков, панорамный вид из окон, средние этажи. Кроме того, дом должен быть построен монолитно-кирпичным способом.
Алиев отметил, что около 11 факторов из 14 соблюдаются для всех квартир в домах, построенных по программе реновации.
Председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская ранее сообщила, что кварталы реновации, которые появятся на месте ветхих пятиэтажек, станут примером качественной, социально ориентированной городской среды.
По ее словам, проектировщики провели детальный анализ существующей инфраструктуры и собрали пожелания жителей. В результате они выбрали места, где необходимо создать новые детские сады, школы, поликлиники и другие социальные объекты.
|
|
Динамика цен и предложения недвижимости в домах, вошедших в программу реновации
|
kommersant.ru
Источник: данные аналитического центра ЦИАН.
Остановит ли реновация рост цен на рынке новостроек?
Освещает переход рынка новостроек на проектное финансирование, вопросы ЖКХ, новости ипотечного кредитования, и другие аспекты городской недвижимости.
С июля этого года российский рынок новостроек должен вступить в активную фазу перехода на проектное финансирование. По прогнозам экспертов, результатом нововведения может стать рост цен за квадратный метр от 10% до 35%. Однако в Москве в рамках программы реновации планируется ввод большого количества жилья на открытый рынок, что существенно повысит предложение. Сможет ли увеличение конкуренции нивелировать удорожание квартир?
Столичная специфика
Ситуация в Москве заслуживает отдельного внимания. Здесь она может несколько отличаться от общей по стране в связи с масштабной программой реновации и вводом большого объема нового жилья. Несмотря на то, что главная задача программы – это переселение жителей «хрущевок» из ветхих домов в новые квартиры, до половины квадратных метров, возведенных властями за счет бюджета, может выйти на открытый рынок. В правительстве считают такой шаг необходимым, чтобы окупить затраты на строительство. По оценкам экспертов, продажи новых квартир могут начаться через 2-2,5 года.
Реновация остановит цены?
Теоретически реновация, которая повлечет значительное увеличение предложения в новостройках, могла бы нивелировать рост цен, который ожидается в связи с переходом на проектное финансирование строительства. Однако мнения экспертов на этот счет разошлись.
Как отмечает управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBREМария Литинецкая, реновация вряд ли сможет сдержать цены на квартиры. Дело в том, что, по данным самих же властей, себестоимость строительства квадратного метра жилья в рамках программы переселения москвичей, в целом, равна себестоимости проектов от коммерческих девелоперов. Она может составить от 75 до 85 тыс. руб. Так что на сегодняшний день отсутствуют предпосылки для занижения цен с чьей-либо стороны, будь то власти, финансирующие строительство объектов в рамках реновации за счет бюджета, или частные застройщики, возводящие жилые комплексы на коммерческой основе. Кроме того, проекты, строящиеся для расселения жителей «хрущевок», объективно уступают по своим качественным характеристикам коммерческим новостройкам, что делает не выгодным демпинг со стороны властей. Как показывают продажи, сегодня клиенты предпочитают переплатить 3-5% от стоимости и приобрести квартиру в концептуально продуманном комплексе. Развитию данной тенденции способствует и доступная ипотека, за счет которой клиенты не только с готовностью рассматривают для приобретения жилье большей площади, но и в целом ориентируются на более высококлассные объекты.
И все же, средний уровень доходов населения нельзя назвать высоким, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. А ведь рост цен всегда ограничивается платежеспособностью покупателей. Так что и резкого повышения стоимости ожидать тоже не стоит. Кроме того, на московском рынке уже сейчас имеется значительный объем жилья (порядка 3,34 млн. кв. м в старых границах Москвы) которое продается в рамках 214-ФЗ. На реализацию такого объема потребуется не менее 3-4 лет, и наличие этих предложений будет смягчать ситуацию. «С одной стороны, возможности покупателей ограничены, с другой, застройщику не выгодно затягивать сроки реализации квартир поднятием цен, поскольку это увеличивает срок выплаты займа под строительство банку-кредитору», – говорит эксперт.
В свою очередь, первый вице-президент Группы «Эталон» Дмитрий Кашинский прогнозирует неоднозначный сценарий. По его мнению, к настоящему моменту затоваривания на московском рынке новостроек, о котором сейчас многие говорят, на самом деле не существует. Так что этот фактор не является предпосылкой для существенного падения цен. Да и в ближайшем будущем массового увеличения предложения ждать не стоит. Во втором квартале 2018 года в столице ожидается вывод 1,4 миллиона квадратных метров жилья. Этот объем не настолько велик, чтобы из-за него упали цены. Если же говорить про рост стоимости жилья, то он не превысит уровень инфляции. Что же касается более отдаленных сроков, то в 2019-2022 годах удорожание квадратного метра недвижимости в Москве может быть все-таки ниже прогнозируемого по России и составить 15-20%, тогда как в целом по стране ожидается повышение на 20-30%.
«Сдерживающим цены фактором является отсутствие предпосылок для значительного роста доходов населения и увеличение стоимости жизни в столице, – говорит Дмитрий Кашинский. – С другой стороны, драйверами рынка жилой недвижимости по-прежнему остаются снижение процентных ставок по ипотеке и другие программы господдержки. По итогам текущего года, доля сделок крупных девелоперов на московском рынке, по нашим оценкам, увеличится на 6-9%».
Другое мнение высказывает генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский») Роман Сычев. Эксперт признает фактор наличия высокой конкуренции. И он, в контексте ценовой политики, может оказаться более мощным, чем рост себестоимости из-за законодательных новаций. Так что исключать снижения цен не стоит «Сейчас мы наблюдаем настоящий бум в строительстве жилья бизнес-класса, огромный объем предложения сохраняется в массовом сегменте. Дополнительные 17 млн кв. м. жилья по программе реновации могут подтолкнуть девелоперов к снижению ожиданий по доходности, как это происходило в острую фазу последнего экономического кризиса. Другой вопрос в том, что далеко не всем застройщикам есть что снижать, хотя в Москве работают преимущественно мощные игроки. Поэтому число аутсайдеров, полагаю, будет ограниченным, и их возможный уход не изменит принципиально облик рынка», – полагает Роман Сычев.
Вследствие более высокой конкуренции, как между банковскими структурами, так и застройщиками, рост цен на московском рынке может быть нивелирован, соглашается директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Вадим Засько.
Исходя из совокупности экспертных оценок, можно заключить, что резких ценовых скачков в Москве ожидать не стоит. Если средняя стоимость и увеличится, то ее рост будет плавным, а не скачкообразным. Однако и некоторого снижения цен вследствие высокой конкуренции полностью исключать нельзя.
Когда же покупать квартиру?
Игроки рынка недвижимости призывают всех желающих купить квартиру не тянуть время в надежде на улучшение условий приобретения. В любом случае, в будущем все вынужденные расходы будут заложены в стоимость квадратного метра, поскольку текущий уровень маржинальности, особенно в регионах, не позволяет и дальше урезать доходность, говорит Мария Литинецкая. «Снижающиеся ипотечные ставки, все менее привлекательная доходность банковских депозитов и отсутствие четкого видения картины работы проектного финансирования у банковского сообщества – ключевые факторы для того, чтобы уже сегодня выбрать квартиру у проверенного застройщика», – говорит Дмитрий Кашинский. В свою очередь, Роман Сычев соглашается, что откладывать приобретение жилья не стоит. Но делает оговору, что делать покупку следует в том случае, если квартира действительно необходима для собственного проживания. Ведь никто не может гарантировать, что ставки по ипотеке вновь не взметнуться вверх, а потенциальный покупатель не лишится доходов.
Однако эксперт из НИУ-ВШЭ Вадима Засько призывает руководствоваться, прежде всего, конкретной ситуацией. По его мнению, покупать квартиру надо исходя, из финансовых возможностей и целей покупки. В целом цены сейчас продолжают падать. Однако важно рассматривать каждый проект в отдельности. Зачастую застройщики идут на существенное снижение стоимости в процессе строительства, с целью получить денежные средства. Но бывают и противоположные тенденции. Если проект ликвидный и обладает уникальными свойствами, цены на него могут возрастать в процессе строительства.
В завершение следует прибавить, что прогнозируемая экспертами относительная ценовая стабильность делает такую позицию тем более оправданной.
Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+
(пока оценок нет)
Загрузка...