Реставрация элитного жилья в Москве: редевелопмент элитки

Элитка московских новостроек (в т.ч. апартаменты)

Элитка московских новостроек (в т.ч. апартаменты)

Сообщение lerat » 26 мар 2019, 09:36

На месте завода в Хамовниках может появиться элитное жилье

Владельцы завода «Машиноаппарат», занимающегося разработкой и производством бесконтактных электродвигателей, ищут покупателя на акции предприятия, пишут «Ведомости» со ссылкой на свои источники.

Завод находится в Большом Савинском переулке в районе Хамовники. По данным источников, заводу принадлежат права на участок в 0,8 га, на котором расположены строения общей площадью около 20 000 кв. м.

Среди девелоперов, претендующих на покупку, – компания Vesper, говорят брокеры, потенциальные покупатели и подтверждает один из партнеров последнего.

Vesper специализируется на строительстве элитного жилья в центре Москвы. На данный момент в портфеле компании 15 проектов, в том числе два проекта – в районе Хамовники.

Партнер Colliers International Владимир Сергунин считает этот участок наиболее подходящим для строительства апарт-комплекса премиального класса. Инвестиции в него он оценивает в 2,5-3 млрд руб. По мнению Романа Амелина, жилье здесь вряд ли будет востребовано в отличие от офисов.

Элитка московских новостроек (в т.ч. апартаменты)

Сообщение Shuran » 26 мар 2019, 14:12

Мэрия назвала размер налогов, заплаченных владельцами элитного жилья в Москве
В прошлом году поступления выросли почти на четверть

Владельцы элитных квартир в Москве заплатили в прошлом году около 12% от общей суммы налога на имущество физических лиц, начисленного по всей столице за 2017 г. Об этом «Ведомостям» рассказал представитель департамента экономической политики и развития города. Общие поступления по этому налогу по итогам 2018 г. составили 15,7 млрд руб., уточняет собеседник «Ведомостей» (а с учетом присоединенных территорий – 16,2 млрд руб). По сравнению с 2017 г. поступления увеличились на 24%.
Максимальный налог заплатит владелец квартиры площадью около 1500 кв. м в районе Хамовники – 6,3 млн руб. Владелец квартиры примерно в 1000 кв. м в районе «Золотой мили» (участок между Остоженкой и Пречистенской набережной) заплатил 6 млн руб. На третьем месте – квартира площадью 2000 кв. м с налогом в 5,5 млн руб. также в районе Хамовники.
На долю дорогостоящих элитных квартир (стоимостью свыше 50 млн руб.), расположенных в Центральном административном округе, приходится менее 1% от общего количества квартир в Москве. При этом доля квартир стоимостью от 50 млн до 300 млн руб. – всего 0,7%, а свыше 300 млн руб. – всего 0,005%, уточняет представитель департамента. Ранее агентство недвижимости «Инком» оценивало, что всего в столице 4,5 млн квартир.
https://www.vedomosti.ru/economics/arti . 325-meriya

Элитка московских новостроек (в т.ч. апартаменты)

Сообщение Shuran » 26 мар 2019, 19:44

За Бульварным кольцом:
почему застройщики элитного жилья осваивают новые районы Москвы

Раменки, Дорогомилово, Таганка — рынок сверхдорогого жилья постепенно смещается за пределы центра Москвы, свидетельствуют эксперты
География элитного жилья Москвы заметно расширилась за последние годы: если в середине нулевых самые дорогие проекты появлялись исключительно в пределах Бульварного кольца и на «золотой миле», то сегодня они реализуются и за границами Третьего транспортного кольца (ТТК). По прогнозам риелторов и застройщиков, в ближайшей перспективе число высокобюджетных проектов за пределами центра столицы будет только расти.
http://elite.realty.rbc.ru/articles/za- . -koltsom-/

Элитка московских новостроек (в т.ч. апартаменты)

Сообщение publicenemy » 28 мар 2019, 21:33

Элитка московских новостроек (в т.ч. апартаменты)

Сообщение Alik » 03 апр 2019, 20:08

Ничего лишнего:
почему покупатели элитных квартир выбирают новостройки с отделкой

Элитка московских новостроек (в т.ч. апартаменты)

Сообщение Shuran » 08 апр 2019, 21:22

Девелоперская компания KR Properties и французский бренд Lalique представляют клубный дом Kuznetsky Most 12 by Lalique

Одна из ведущих девелоперских компаний KR Properties и легендарный французский бренд изделий из хрусталя Lalique объявляют о запуске совместного проекта – клубного дома Kuznetsky Most 12 by Lalique. Это первый брендированный дом Lalique в России, сообщается в пресс-релизе KR Properties.

Kuznetsky Most 12 by Lalique – проект реставрации пассажа чаеторговца Константина Абрамовича Попова, построенного в 1877 году архитекторами Александром Резановым и Александром Каминским. Ведущий московский девелопер KR Properties возвращает памятнику архитектуры его первоначальное предназначение. Как и в XIXвеке, в доме разместится торговая галерея, а на верхних этажах, в бывших доходных квартирах, – жилые апартаменты. Помимо торговой галереи и апартаментов, в доме откроются спа, французское кафе и гастрономический ресторан с винотекой.

Эстетика Lalique будет отражена в каждой детали. В клубном доме будут предметы, изготовленные на мануфактуре бренда: люстры, мебель, стеновые панели, витражи и хрустальные аксессуары для ванных комнат. Некоторые из них разработают специально для Kuznetsky Most 12 by Lalique. В общественных пространствах и в апартаментах используют ароматы и свечи Lalique.

Интерьеры будут оформлены в стилистике бренда, за это отвечает международное интерьерное бюро Woodstone. Апартаменты и пентхаусы предложат с чистовой отделкой в формате whiteboxи ванными комнатами, оформленными предметами Lalique. После завершения работ в клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique разместится 61 апартамент с отделкой, в том числе два пентхауса.
Объем инвестиций KR Properties в проект – 3,2 млрд рублей. Стоимость за квадратный метр на данном этапе составляет от 1,2 до 2,5 млн рублей.

Элитка московских новостроек (в т.ч. апартаменты)

Сообщение Alik » 09 апр 2019, 08:14

Цены на элитные квартиры Москвы достигли трехлетнего максимума

Спрос на дорогую недвижимость продолжает расти

Средняя цена квадратного метра в предложениях на первичном рынке дорогих (элитных и премиальных) квартир Москвы в I квартале 2019 г. составила 815 000 руб., или на 12% больше, чем год назад, говорится в отчете консалтинговой компании Knight Frank. Но если в премиальном сегменте цена квадратного метра за год выросла незначительно – на 8% – и достигла 597 000 руб. (а в последнем квартале и вовсе зафиксировано снижение цены на 0,4%), пишет Knight Frank, то элитное жилье за год подорожало на 22% до 1,06 млн руб. за 1 кв. м и это самый высокий показатель за последние три года.

Рост цен на элитные новостройки подтверждает и управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Но по его данным, цена 1 кв. м в этом сегменте за последние 12 месяцев выросла только на 6% и объясняется это повышением цен на проекты по мере их готовности (от котлована до сдачи – 30–40%) и тем, что большая часть новых объектов, где продажи начались в 2018–2019 гг., предлагается с отделкой, что делает их дороже на 100 000–150 000 руб. за 1 кв. м.

«В нескольких проектах компании с начала года была повышена стоимость квадратного метра в связи с выходом проектов на более высокую стадию готовности, – подтверждает представитель девелоперской компании Vesper. – В частности, в комплексе Fairmont & Vesper Residences за последние пять месяцев продана половина всех апартаментов, это в 2 раза быстрее, чем принято для высокого ценового сегмента». В клубном доме White в Хамовниках менее чем за четыре месяца продано более 40%, похожая динамика в проекте «Медный 3.14» на Якиманке, сообщает представитель Capital Group.

Многие девелоперы не дают значительных скидок и сразу ставят более высокий ценник, знает директор департамента аналитики и консалтинга Kalinka Group Роман Попов. Высоким спросом у покупателей традиционно пользуются самые выгодные предложения застройщиков по инвестиционным ценам – такие лоты уходят с рынка раньше всего и в продаже остаются более дорогие квартиры, что также влияет на статистику, говорит Халин. То же объяснение есть и в отчете Knight Frank, а еще там говорится, что в последний год появились новые дорогие предложения как в уже начатых проектах, так и в новых, в престижных местах (например, на Остоженке).

Высокий спрос мы связываем с широким разнообразием предложения: в портфеле компании представлено целых семь проектов в элитном сегменте, это много для одного девелопера, говорит заместительница гендиректора «Дон-строй инвеста» Евгения Колосова. За первые три месяца 2019 г. компания продала жилья на 48% больше, чем годом ранее, сообщает она, хотя принципиальных изменений за последнее время не произошло: «Средняя площадь приобретаемой квартиры, как и прежде, составляет порядка 140 кв. м, а средний бюджет покупки – 80 млн руб.».

По итогам первых трех месяцев 2019 г. в Москве продавалось 2400 дорогих квартир и апартаментов общей площадью около 294 000 кв. м – таковы данные Knight Frank. Это на 10% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Но если в премиальном сегменте предложение выросло на 6%, то количество элитных лотов сократилось на четверть.

По итогам I квартала продано 240 дорогих квартир и апартаментов – это на 42% больше, чем в аналогичный период прошлого года.

Реставрация элитного жилья в Москве: редевелопмент элитки

— Что сегодня происходит на рынке элитного жилья Москвы с точки зрения спроса и предложения?

— Спрос на элитные новостройки в Москве остается стабильным и высоким. Но это происходит на фоне изменения предложения — оно становится… более европейским, сдержанным, рациональным и экономически обоснованным. Все московские девелоперы стараются сохранить внешние требования к элитному жилью, но при этом — сократить затраты. Поэтому сегодня уже никто не удивляет покупателей дорогостоящими решениями, прошел бум высоких потолков и неоправданно дорогих материалов в отделке.

Изменение в структуре предложения происходит по двум причинам. Во-первых, рынок [элитной недвижимости] стал цивилизованным и понятным. Во-вторых, на спрос повлияли экономические факторы: не секрет, что средний бюджет покупки элитной квартиры снижается. Это вынуждает застройщиков искать пути оптимизации себестоимости строительства. В итоге строят проще и дешевле, но назвать это настоящей «элиткой» или люксом уже нельзя. Так на рынке появился промежуточный класс премиум — между бизнесом и элитным. Сейчас эти два сегмента сливаются, встречаясь где-то посередине.

— Когда началась эта тенденция? С 2015-го?

— Это началось раньше. В Москве за последние пять-семь лет на рынке появилось предложение в двух-трех элитных жилых комплексах, которые действительно можно назвать элитными. Это такие мастодонты, пережитки прошлого. Все остальное — рациональное строительство, ориентированное на текущую рыночную конъюнктуру.

— А спрос в этой связи как-то изменился?

— За счет рационализации девелоперских проектов и того, что элитное жилье стало более доступным, спрос замедлил свое снижение. Люди, которые раньше не могли позволить себе покупку квартиры в элитном доме, теперь могут это сделать. С привлечением ипотечного кредита в том числе. С ипотекой, кстати, интересно получается — из-за низких ставок по кредитам в элитный сегмент пришли покупатели, которые раньше могли позволить себе только бизнес-класс. Я думаю, в ближайшие годы это станет серьезным драйвером на рынке элитного строительства в Москве. По прогнозам консалтинговых компаний, низкие ставки по ипотеке дадут 20% к спросу на элитное жилье.

— Долгое время Хамовникам сулили судьбу «серебряной мили» — называли вторым районом после Остоженки. В итоге район получил этот статус?

— Я бы сказал, что Хамовники — это уже «позолоченная миля». Стоимость жилья в двух локациях — на Остоженке и в Хамовниках — сравнялась. Более того, спрос на элитные новостройки в Хамовниках в разы выше, чем на Остоженке.

— А разве элитные проекты не расползлись по всему ЦАО?

— Не соглашусь. В ЦАО остается очень жесткая градация районов на элитные и неэлитные. Да, в каждом районе ЦАО теперь есть дома-новостройки, которые застройщики и риелторы относят к элитным классам. Но эти дома единичны на рынке, они не влияют на среднюю стоимость жилья в своем районе. И посмотрите на Хамовники — здесь около шести крупных жилых комплексов со стоимостью от 500 тыс. руб. за «квадрат». Люди стремятся в Хамовники больше, чем на Таганку, Третьяковку или Пятницкую. Шесть проектов в Хамовниках общей площадью около 0,5 млн кв. м — это даже не на район и не на округ, а на управу! Это много.

— Какое влияние эти крупные новостройки оказывают на Хамовники? Положительное или отрицательное?

— Конечно положительное. Потому что по мере реализации этих проектов меняется инфраструктура всего района. В Хамовниках всегда была хорошая инфраструктура, но ориентированная на высокую платежеспособную потребительскую нишу: рестораны, фитнес-центры, частные школы и т. д. Из-за девелоперской активности ситуация меняется — в Хамовниках стали появляться объекты инфраструктуры более демократичного уровня. Я считаю, что это хорошо: формируются другие правила совместного проживания. Теперь в одном районе живут люди разных социальных статусов.

— Почему это важно?

— В США существовал опыт создания жестко сегрегированных по социальному статусу районов — были районы для богатых и были районы для бедных. Но это привело к созданию «гетто», которые не развиваются. Взять пример жилого района Pruitt-Igoe в Сент-Луисе, когда американцы вынуждены были усмирять вспыхнувшие беспорядки с помощью национальной гвардии, а затем расселять район. После этого американцы стали размещать недорогое социальное жилье в богатых районах. Допустим, десять домов для обеспеченных людей и один — для не очень обеспеченных. И тогда недостаточно обеспеченные мотивированы к успеху и тянутся выше — к обеспеченным. В Хамовниках происходит такая же история: здесь строят дорогие дома, которые соседствуют с не очень дорогими — в итоге это сформирует новое сообщество людей — образованных, успешных, зажиточных, рациональных и ориентированных на развитие своей малой родины.

— Хамовники — один из районов, жители которых отказались от реновации. С вашей точки зрения, почему?

— Это всегда был район советской элиты: ученые, академики, генералитет… Для них в 1950–1960-е годы строили добротные, качественные дома. И как следствие, здесь никогда не было доступных квартир. Когда мы выходили со своими проектами с ценой в $15 тыс. за 1 кв. м, в соседних старых пятиэтажках цены были $8–10 тыс. за «квадрат». Старые и новые дома, конечно, нельзя сравнить по качеству жизни, но их ценовые характеристики отличались незначительно. Но дело даже не в ценах на жилье… В Хамовниках исторически сформировалась очень комфортная среда, здесь соседи ходят друг к другу в гости, устраивают праздники. С таким жильем и средой трудно расставаться. Поэтому люди и отказались переезжать в новые дома, они любят свой район таким, какой он есть.

— Продолжая тему реновации, какие возможности вы видите в этой программе с точки зрения девелопера, который занимается строительством элитных домов?

— Для элитного рынка городская программа реновации означает появление новых районов, которые могут быть интересны для строительства дорогого жилья. Считается, что Москва разделена на запад и восток с точки зрения престижности жилья. Все дорогие районы расположены на западе, а менее престижные — на востоке. Такая градация была исторически обусловлена большим количеством заводов и производств в восточной части. Однако посмотрите, большинство пятиэтажек, которые снесут по программе реновации, также находятся именно в восточных районах столицы. В среднесрочной перспективе эти районы кардинально преобразятся — Москва их застроит новыми домами. Это приведет к тому, что районы-новостройки станут более востребованными как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов.

В итоге в Москве будет реализован опыт Берлина. После того как пала Берлинская стена, столица Германии оказалась разделенной на две части — развитую западную и депрессивную восточную. Постепенно власти начали развивать восточную часть Берлина, вкладывая в транспортную инфраструктуру, поддержку социальных девелоперских проектов. Земля под застройку в восточной части была по понятным причинам дешевле, этим стали пользоваться застройщики, в том числе ориентированные на высокобюджетных покупателей. Они начали возводить на востоке Берлина дома сначала для среднего класса, а затем и для богатых покупателей. В итоге сегодня восточная часть с точки зрения приобретения элитных новостроек более выгодна для покупателей, чем западная, где старая инфраструктура, где сложившаяся застройка и где практически отсутствуют новые проекты. Я думаю, что в перспективе 10–15 лет подобное ждет и Москву, если концепция реновации это предусматривает.

— Вице-мэр столицы Марат Хуснуллин объявил, что девелоперы смогут претендовать на покупку земли, которая окажется не востребованной городом по программе реновации. Какие земли под пятиэтажками могут быть интересны строителям элитного жилья?

— Для каждого проекта строительства очень важное значение имеет расположение земельного участка. Две площадки, находящиеся в ста метрах друг от друга, имеют разный потенциал. Одна фантастически интересна, вторая может оказаться сложной. Однозначно сегодня интересны площадки с хорошей транспортной доступностью, расположенные вблизи парков, зеленых зон или на набережных.

— А какие в принципе остались площадки в Москве под элитное строительство?

— В центре Москвы?

— Далеко ходить не надо — даже в относительной близости от Кремля остались промзоны, которые можно застроить. Чего в Москве не осталось, так это «чистой» земли — пустырей.

— То есть в Москве есть дефицит в площадках под элитное строительство?

— Дефицита нет. Но все площадки очень индивидуальные, каждая из них требует большой подготовительной работы — сноса, расселения, согласования и т. д. Главное — это соотношение места, проблем и объемов.

— А цены на землю под застройку растут или падают?

— С 2015 года долларовые цены на участки, как вы знаете, упали на 50%. В рублях нет изменений. Другое дело, что растут средние затраты на вывод новых элитных проектов на рынок. Дело в том, что в Москве, как в Европе и США, девелоперы уходят от небольших, штучных проектов, от точечного строительства. И теперь необходимо комплексное, квартальное строительство — это и требования властей, и запросы потребителей. Если раньше достаточно было $10 млн, чтобы запустить проект строительства элитного ЖК, то теперь старт каждого нового проекта обходится застройщику в $25–30 млн. Для справки: средняя стоимость входа на рынок элитного девелопмента в Нью-Йорке — $100 млн, в Лондоне — от £40–50 млн. Постепенно затраты девелоперского бизнеса в Москве увеличиваются.

— Почему девелоперы в Москве чуть ли не каждую неделю стали объявлять о начале строительства элитных проектов?

— У определенной категории людей переизбыток денег, и они готовы вкладывать их в недвижимость. К банкам многие состоятельные люди стали относиться с подозрением. При таком тренде девелоперы предлагают свой товар — новостройки. Это рыночная история.

Реновация элитной недвижимости: итоги 2018

Последние новости

Рассылка

Проектов редевелопмента элитной недвижимости в Москве в 2018 году по сравнению с 2017 годом стало больше практически в два раза. При этом в отличие от традиционного классического строительства стоимость квадратного метра при реновации на старте продаж и при завершающей стадии изменяется несущественно.

В Москве, как и в других европейских столицах, наметилась тенденция, при которой элитная жилая недвижимость возводится не «с нуля», под нее адаптируют исторические здания, которые получают вторую жизнь, зачастую меняя свою первоначальное назначение.

Этот процесс объясним невозможностью осуществлять даже точечную застройку в премиальных локациях мегаполисов. Кроме того, в центре городов находится большое количество зданий, которые одновременно представляют историческую ценность, и в то же время нуждаются в реставрации. В третьем квартале 2018 года число сделок, совершенных с реставрированной элитной жилой недвижимостью, выросло практически в два раза как в стоимостном выражении, так и в количественном. Так, в третьем квартале 2018 года, по данным Knight Frank, с «элиткой» было совершено 48 сделок на общую сумму 4,7 млрд рублей, тогда как за аналогичный период 2017 года было 25 сделок на сумму 2 млрд рублей. В целом эта тенденция характерна для всех кварталов 2018 года – количество сделок с элитной недвижимостью в домах после редевелопмента растут.

В 2018 году на рынок вышли следующие проекты, в которых проводился редевелопмент: комплекс «Меценат», проект Кадашевской Слободы в районе Якиманки, комплекс апартаментов Sinatra, «Усадьба MANOR» в Мещерском районе, «Дом с Атлантами» в Таганском районом. Годом ранее началась реновация Квартала Jazz, клубного дома ORDYNKA, Bolshevik, до этого редевелопмент стартовал в клубном доме The Pleasant House, «Театральном доме», Loftec, il Ricco, Bunin, Cloud Nine и многих других проектах.

В ряде клубных домов несмотря на то, что они были сданы несколько лет назад, остаются непроданные квартиры. И это при том, что в России после реставрации исторических зданий собственник может продать или сдать в аренду не более чем 65-70% от общей площади объекта, тогда в европейских городах этот показатель достигает 80-90%. Это объяснимо не только отсутствием серьезного опыта у девелоперов при работе с подобными проектами, но и жесткими ограничениями со стороны Департамента культурного наследия города Москвы. В памятниках архитектуры нельзя увеличивать этажность, сделать пристройку, нарастив тем самым площадь объекта. К примеру, в Доме Наркомфина объектом культурного наследия является внутренняя планировка помещений.

Стоимость квадратного метра в исторических домах после реновации всегда выше, чем в жилых комплексах элитного класса. Так, себестоимость восстановления исторических зданий варьируется в пределах 100-300 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как при элитном строительстве «с нуля» верхняя планка вложений девелопера в один «квадрат» ограничивается суммой в 100 тысяч рублей. Это отражается и на конечной стоимости жилой недвижимости в историческом доме, она в 1,5-2 раза выше, чем на элитные квартиры, построенные «с нуля». Средняя стоимость квадратного метра в домах «с историей» – 850 тыс. рублей, тогда как при «чистом» строительстве стоимость квадратного метра в среднем составляет 490 тыс. рублей.

Цена квадратного метра жилья при начале и в конце реновации, как правило, меняется не так резко, как при классическом возведении новостройки — стоимость при сдаче объекта в эксплуатацию возрастает не более, чем на 10-15%. Стоимость квадратного метра квартир Дома Наркомфин не менялась, но она зависит от конкретного лота и колеблется от 714000 до 1100000 руб. за метр.

В течение 2018 года компания «Лига прав» – собственник Дома Наркомфина – выполнила 50 процентов реставрационных работ памятника архитектуры регионального значения. Сдача клубного дома «Дом Наркомфина» запланирована на 2019 год.

На данный момент демонтированы современные и не имеющие исторической ценности пристройки к зданию, восстановлено историческое ленточное остекление.

Проект реставрации сохранил оригинальные архитектурные решения конструктивизма: открытую крышу, ленточное остекление, двухуровневые квартиры, кухни-гостиные с увеличенным остеклением, спальни, обращенные на восток, а гостиные – на запад. Общественное пространство, как и задумывалось архитектором Моисеем Гинзбургом, будет воссоздано в коммунальном корпусе.

Гарегин Барсумян, генеральный директор проекта Дом Наркомфина: «Проекты, подобные Дому Наркомфина, помогают и девелоперу, и собственникам квартир прикоснуться к истории, стать ее составляющей. В будущем мы прогнозируем, что больше элитных жилых объектов будут возникать на месте исторических зданий в результате их редевелопмента. По этому пути идут все цивилизованные страны. Каждый проект реновации исторического здания — индивидуален, что позволяет выводить на рынок уникальный продукт, аналогов которому по планировочным решениям, исторической составляющей, просто нет. Квартиры в исторических зданиях можно сравнить с предметами искусства, картинами, которые год от года растут в цене и являются отличным инвестиционным вложением».

КМ Девелопмент: Виды отделки элитного жилья

Рынок элитной недвижимости предлагает различные варианты: от квартир без отделки до полностью обустроенного жилья под ключ. В первых устанавливаются лишь окна и входная дверь, в последних создается эксклюзивный дизайн с дорогой мебелью: можно заезжать и сразу жить в комфортных условиях.

В данной статье мы расскажем об особенностях разных видов отделки, опишем их достоинства и недостатки. Мы дадим полезные советы о том, как выбрать квартиру, соответствующую изысканным требованиям и подчеркивающую высокий статус владельца.

Отделка зависит от многих деталей: планов застройщика, его договоров с риелторами, покупателями и др. И все же большая часть недвижимости в элитных жилых комплексах в Москве поступает на рынок с черновой отделкой или совсем без нее.

Профессиональные риелторы пользуются следующей типологией отделки:

Черновая. Квартиры с так называемой черновой отделкой занимают огромную часть рынка элитной недвижимости Москвы. В них отсутствуют межкомнатные перегородки, нет штукатурки на потолке и стяжки на полу, а электричество заведено только до счетчика. Несущие стены представляют собой кирпичные или бетонные конструкции без какого-либо покрытия.

Предчистовая. В элитных квартирах с предчистовой отделкой проделаны все подготовительные работы. Готовая стяжка пола позволяет сразу приступить к финишному покрытию: постелить ламинат, паркет, положить плитку и др. Стены оштукатурены: их можно красить или обклеивать обоями. Проведены электричество, водопровод и канализация.

Чистовая. Квартиры с чистовой отделкой распространены в бюджетном сегменте жилья и почти не встречаются в элитных новостройках в Москве. В таких квартирах уже постелено напольное покрытие, поклеены обои, установлена сантехника — остается лишь расставить мебель. Чистовая отделка широко применяется в Европе, где подобные квартиры занимает самую большую часть рынка недвижимости.

Под ключ. В элитных квартирах в Москве отделка под ключ — уникальный проект, в котором использована эксклюзивная мебель, передовая электроника и бытовая техника премиум-класса. Как правило, над такими проектами работают дизайнеры с мировыми именами, они используют дорогие отделочные материалы и выбирают лучшую сантехнику. Элитные квартиры под ключ часто строят для определенного покупателя и заранее обговаривают все детали. Однако создаются и варианты на продажу, не привязанные к заказчику.

Отделка под ключ: преимущества

Для человека, который ценит каждую минуту своего времени, квартира с отделкой — идеальный вариант. Покупая такое жилье, вы сможете выбрать любой дизайн-проект и обсудить с застройщиком все важные детали от цветовых решений до количества розеток. Однако вы не будете участвовать в выборе отделочных материалов и покупке мебели.

Застройщик берет на себя контроль над рабочим процессом, а вы сможете заехать сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Это два самых весомых преимущества квартир с отделкой под ключ.

Отделка под ключ: недостатки

Если у вас есть четкое видение будущего жилья, и вы желаете воплотить собственные идеи в интерьере, вам захочется принять личное участие в процессе отделки, что невозможно при покупке недвижимости под ключ. Это ее главный недостаток. Для вас больше подойдет нестандартный проект с участием дизайнера, которого вы сами выбрали и которому можете доверять. Лучший вариант для взыскательных людей — квартиры без отделки.

Второй недостаток — высокая стоимость жилья: на 25-30% выше, чем варианты без отделки. Если речь идет об элитных квартирах в ЦАО Москвы, то придется переплатить десятки миллионов, а когда вы решите поменять что-то в готовой квартире, за это нужно будет платить дополнительно.

Еще один недостаток связан с техническим аспектом: в течение года после постройки несущие стены и фундамент дома дают незначительную усадку. Из-за этого могут появиться трещины в штукатурке и керамической плитке. По этой причине невыгодно делать дорогой ремонт сразу после сдачи дома.

Советы эксперта

• Прежде чем купить элитную квартиру в новостройке, уточните у застройщика все важные моменты: есть ли готовый план отделки, будет ли он согласован с вами и можно ли внести в него изменения.
• Внимательно прочитайте пункты договора об отделке и комплектации квартиры. Убедитесь, что в нем указаны мебель и отделочные материалы с гарантией.
• Перед подписанием акта выполненных работ проверьте качество отделки и комплектацию.

Квартиры свободной планировки

Этот тип элитного жилья в Москве заслуживает отдельного упоминания: благодаря моде на лофты и студии, квартиры свободной планировки получили широкое распространение в столице. Если у вас имеется достаток и чувство вкуса, это идеальный вариант для вас. Самые эксклюзивные решения в интерьере можно воплотить в жизнь в такой квартире. Вы можете найти своего дизайнера, сами подобрать материалы, использовать высокотехнологичные новинки и уникальные предметы мебели. Вы станете руководителем собственного проекта и получите возможность контролировать его исполнение.

Благодаря полному отсутствию отделки, квартиры свободной планировки стоят дешевле, чем варианты под ключ. А сэкономленные средства можно потратить на ремонт и обустройство домашнего очага.

Элитный ремонт квартир

Ремонт – это особый процесс, заключающийся в восстановлении покрытий стен, потолка, пола, замене коммуникаций, сантехники, дверей и окон. Если косметический ремонт лишь слегка обновляет помещение, то элитный ремонт квартир кардинально меняет интерьер с простого на роскошный. Для владельца это единственный шанс стать хозяином уникального жилья с авторским дизайном.

Элитный дизайнерский ремонт квартир в Москве и Подмосковье пользуется популярностью. Для деловых и публичных людей роскошный уникальный дизайн становится частью имиджа, подчеркивает статус владельца жилья.

Плюсы и минусы элитного ремонта

Комплексный элитный ремонт квартир подразумевает применение дорогостоящих эксклюзивных отделочных материалов, использование новейших технологий, специального оборудования и реализацию уникальной авторской идеи.

• Индивидуальную разработку дизайна для каждого проекта
• Учет предпочтений собственника жилья, корректируемых профессиональным дизайнером
• Гарантируемое качество выполняемых мастерами работ
• Согласование перепланировок согласно законодательству
• Идеально выровненные поверхности помещения
• Использование экологически чистых материалов, безопасных для человека

• Достаточно высокая стоимость. Однако вложенная сумма быстро оправдается, так как на протяжении нескольких десятилетий владелец забудет о необходимости капитального и косметического ремонта, если только не захочет изменить стиль помещения.

Особенности элитного ремонта

Ремонт элитных квартир и домов в первую очередь отличается разработкой дизайнером уникального проекта, в котором учитываются все желания и мнения клиента. Дизайн разрабатывается под эксклюзивные строительные и отделочные материалы, отличающиеся высоким уровнем качества и длительным сроком службы.

В нашей компании разработкой дизайн-проекта занимаются профессиональные дизайнеры, имеющие большой опыт работы в этом направлении. Каждому владельцу предлагают авторские решения, которые никогда не повторяются. В итоге заказчик получает роскошный дом с неповторимым оформлением.

Реализует проект команда профессиональных мастеров, прошедших специальную подготовку и постоянно повышающих свою квалификацию. Они проводят все необходимые операции в минимальные сроки без потери качества. Заключение договора гарантирует беспроблемное разрешение возможных спорных и конфликтных моментов.

Варианты выполнения элитного
ремонта квартир:

• Если Вы твердо решили сделать элитный ремонт в своей квартире, можно попробовать сделать это самостоятельно. Выбрать дорогие материалы, изучить правила работы с ними, спроектировать дизайн, все правильно рассчитать, чтобы не ошибиться при закупках. Работа предстоит трудоемкая, и не факт, что результат будет удовлетворительным.
• Как вариант, можно обратиться в студию дизайна для разработки проекта, затем согласовать его со строительной фирмой, которая будет реализовывать его в жизнь.
• Но самый простой способ превратить в реальность свою мечту о престижном и статусном жилье – заказать элитный ремонт квартиры в нашей компании.

Комплексный подход, включающий все работы от проектирования интерьера до расстановки мебели, намного предпочтительнее, так как выполняется слаженной командой, отвечающей за все виды работ. Это позволит сократить до минимума нервную нагрузку, финансовые расходы, риск несогласованности действий дизайнеров и строителей. В этом случае останется только въехать в готовое эксклюзивное жилье и наслаждаться великолепными результатами деятельности профессиональных мастеров.

По окончании работ будет проведена тщательная уборка всех помещений, вывоз строительного мусора. Сроки выполнения капитального ремонта элитного жилья зависят от сложности проекта, необходимости перепланировки, затрат на материалы, трудоемкости работ.

Подробную консультацию можно получить у наших консультантов, которые подробно расскажут о предлагаемых услугах, о том, сколько стоит элитный ремонт квартиры, какие технологии и материалы используются.

Капитальный элитный ремонт
квартир недорого и качественно

Наша компания способна выполнить элитный ремонт квартиры в Москве по доступной цене. В комплекс работ по ремонту элитного жилья входят различные виды работ:

• Разработка элитного дизайна для ремонта квартиры
• Перепланировка комнат
• Сантехнические и электромонтажные работы
• Установка систем кондиционирования и вентиляции
• Устройство напольных покрытий
• Укладка керамической плитки
• Подбор предметов мебели и аксессуаров

сектор рынка

Квартир в элитных новостройках скоро не останется, в ближайшее время на рынке воцарится дефицит самого дорогого жилья. Об этом говорят застройщики практически готовых объектов, которым срочно нужно распродать остатки, чтобы расплатиться с банками. Ведь строили они в основном на заемные средства.

“Действительно, резерв “готовых” домов уже в настоящий момент невелик, во многих новостройках доступны лишь единичные предложения,— уверяет Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group.— Например, в нашем многофункциональном комплексе “Имперский дом” на Якиманке 80% квартир уже реализовано, в клубном доме “Тверской” — 70%, в многофункциональном комплексе “Легенда Цветного” — более 50%, в “Городе столиц” — более 60%”.

Однако слухи о дефиците, как и об ажиотажном спросе на элитные новостройки, сильно преувеличены. Купить квартиру в доме на завершающей стадии строительства или в уже сданной Госкомиссии новостройке сегодня можно без проблем. И выбор есть.

Квартиры по цене ниже $10 тыс. за квадратный метр предлагаются в ЖК “Четыре солнца”, “Шоколад”, “Трилогия”, “Итальянский квартал”. Квартиры по цене выше $25 тыс. продаются в ЖК “Резиденция на Знаменке”, “Баркли Плаза”, “Остоженка Парк Палас”, Course House, “Еропкинский”, “Гранатный 6”, “Палашевский 10”.

Самые дорогие квартиры, что неудивительно, в престижнейшей “золотой миле”. ЖК “Остоженка Парк Палас”, например, позиционируется как “дворцовый комплекс”. Но жизнь во дворце, по-видимому, не слишком прельщает даже избранных, на которых рассчитан объект. Огромные площади сейчас редко кого приводят в восторг. Потому-то, вероятно, и “зависли” во дворце и “однушка” площадью 272,47 кв. м за $4,75 млн, и “малогабаритная” однокомнатная квартира площадью 126,85 кв. м за $1,9 млн. Правда, продается в этом доме и квартира совсем миниатюрная, всего-то 97,31 м, за $2,5 млн. Всего же в “Остоженке Парк Палас” сейчас выставлено на продажу 28 квартир (100 продано), в числе которых 390-метровый пентхаус за $16 млн.

«Остоженка Парк Палас»: 390-метровый пентхаус еще не продан

Фото: Василий Шапошников, Коммерсантъ

Впрочем, возможно, проблема неликвида заключается не только в гигантских площадях, но и в том, что объект расположен на второй линии, что несколько снижает видовые характеристики квартир. Кроме того, некоторые апартаменты явно испытывают недостаток света, поскольку оказались слишком “глубоко”, а снижать цену на неликвид застройщик не хочет. “Можно отметить некоторое несоответствие ожиданий девелоперов и покупателей,— говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton.— Застройщики перестают предоставлять скидки, понимая, что на рынке наметился существенный дефицит новостроек высокой степени готовности, а покупатели рассчитывают на скидки, помня ситуацию прошлого года”.

В отличие от “Остоженки Парк Палас”, виды из окон малоквартирного (14 квартир) Course House безупречно хороши. В доме осталось несколько квартир по €20 тыс. за 1 кв. м, и можно торговаться. Но мы не стали, поскольку рядом, в ЖК “Баркли Плаза”, виды из окон не хуже, а предложений достаточно: из 40 квартир продано только 16, остальные выставлены на продажу, включая апартаменты, которые до кризиса компания “Баркли” планировала сдавать. Самая дешевая квартира в ЖК — “однушка” площадью 81,1 кв. м на пятом этаже — сегодня продается за $2,43 млн, самая дорогая из списка — четырехкомнатная квартира на шестом этаже за $6,95 млн.

Есть что выбрать и в 43-квартирной новостройке по адресу Еропкинский пер., вл. 16/23/15. Дом занимает целый квартал, ограниченный Еропкинским и Мансуровским переулками и Пречистенкой. В отделке фасадов в разных частях здания использованы гранит, кирпич и стекло, а кроме того, в него вписаны части сохраненных исторических фасадов. Правда, квартиры остались немаленькие — от 147 кв. м (на четвертом этаже такая “двушка” стоит $2,7 млн, на пятом — $3,14 млн) до четырехкомнатной площадью 395,5 кв. м за $5,79 млн. Но самые дорогие квартиры — на последнем, седьмом этаже: апартаменты площадью 341,7 кв. м выставлены на продажу по цене $12,13 млн, площадью 332,4 кв. м — за $11,8 млн.

Подальше от других

Фото: Валерий Мельников, Коммерсантъ

Конечно, только “золотой милей” рынок элитных новостроек не ограничивается. Клубный дом в Гранатном переулке, 6 в районе Патриарших прудов еще больше удивляет просторами и ценами. По замыслу архитектора Сергей Чобана жители дома, войдя через парадный вход и пройдя через анфиладу, должны попасть только на свой этаж и только в свой “особняк” — один из 27. С соседями познакомиться проблематично, но, вероятно, жильцы уже знакомы: особняки покупают главным образом нефтяники и девелоперы.

Кстати, Сергей Чобан, как рассказывал президент компании-девелопера KFS-Group Сергей Лазарев, занимался не только архитектурным проектом дома, но и его внутренним дизайном вплоть до дверных ручек.

Продажи особняков по адресу Гранатный, 6 начались в самое неудачное время. Продается, по словам Сергея Лазарева, не больше одной квартиры в месяц, так что резерв есть. Сейчас в доме выставлено на продажу 13 квартир. Пентхаус — последний из трех — площадью 507,7 кв. м (плюс около 120 кв. м прилагаемой крыши) стоит $21,6 млн. Самая маленькая квартира занимает 191,1 кв. м и продается за $6,99 млн.

Значительно дешевле цена (да и выбор больше) в новом ЖК “Четыре солнца” на Большой Татарской улице. В этом году объект на 214 квартир обещают сдать Госкомиссии, и продажи идут довольно бодро, если верить продавцам. Кстати, продаются квартиры в этом доме по договору долевого участия (ФЗ-214). Мало того, застройщик — компания “Легион Девелопмент” — застраховал свою ответственность перед покупателями квартир в “Четырех солнцах” на полную рыночную стоимость приобретаемой недвижимости. Если качество покупателя не устроит, искать правду можно в “Росгосстрахе”.

Сейчас на объекте полностью завершены монолитные работы и идет облицовка фасадов. Недавно в ЖК “Четыре солнца” продана самая дешевая по элитным меркам квартира площадью 60 кв. м всего за 16 млн руб. Кстати, это, пожалуй, единственный объект такого класса, где метры считаются на рубли — в прошлом году элитный рынок практически в полном составе перешел на расчеты в долларах. Так вот в ЖК “Четыре солнца” в продаже находятся, по последним данным, 66 квартир, самая дешевая — 100-метровая “двушка” (площадью 99,99 кв. м на шестом этаже) — стоит 30,5 млн руб., а самая дорогая — пятикомнатная площадью 355,48 кв. м на девятом этаже — продается за 213 млн руб.

Еще один заслуживающий внимание объект в Замоскворечье — ЖК Novel House или “Дом Третьяков” по адресу 3-й Кадашевский пер., д. 5, стр. 1, шестиэтажный особняк на восемь квартир площадью от 180 до 534 кв. м. Проданы только три квартиры, остальные пока пустуют. Цены, как и в других подобных домах, зависят от площади квартиры и видовых характеристик. Самая дешевая ($1,4 млн) — “трешка” площадью 176,4 кв. м на втором этаже, самая дорогая ($10,2 млн) — восьмикомнатная квартира на пятом площадью 511,7 кв. м.

Фото: Василий Максимов, Коммерсантъ

По-настоящему элитное жилье сегодня можно купить и в непосредственной близости от Кремля. В “Резиденции Знаменка” (ул. Знаменка, д. 9/12, стр. 1-2), что в 500 м от Кремля, осталось 11 квартир из 21. Дом на территории усадьбы Прозоровского был возведен в 1832 году. Реконструкция и реставрация здания сохранила его исторический облик и обеспечила жильцам современный комфорт: была произведена полная замена всех перекрытий и кровли, реконструированы лифтовые шахты и подземные этажи, повышена общая жесткость и устойчивость здания. В первую очередь здесь раскупили малометражные квартиры от 36 кв. м. Но и сейчас есть из чего выбирать — например, 85-метровая “двушка” на втором этаже продается за $1,87 млн. На последнем, пятом этаже, понятно, квартира на порядок дороже: четырехкомнатные апартаменты площадью 546,3 кв. м предлагаются за $15 842 700.

Тем, кто хочет жить “в шоколаде”, но подальше от центра, на Таганке, квартира обойдется заметно дешевле. Речь идет о доме “Шоколад” в Тетеринском переулке, вл. 18. Точнее, о многофункциональном комплексе, в который входят новое здание театра Юрия Любимова (Московский дом “Театр на Таганке”), жилые здания, административные и торговые объекты. Все это поднято на единое основание — стилобат со встроенным в него гаражом-стоянкой и офисными помещениями. В продаже на сегодня 35 квартир (всего их 54). И выбор довольно широкий — от “скромной” квартирки площадью 159,73 кв. м на втором этаже за $1,28 млн до 280-метрового пентхауса за $3,59 млн на седьмом.

Таким образом, как мы выяснили, пока о дефиците элитных площадей в столице говорить рано. Другое дело, что начиная с ноября 2008 года новые проекты на рынок почти не выводились, и когда будут дораспроданы последние несколько сотен элитных квартир, покупателям придется довольствоваться “вторичкой”

Предложение элитных квартир на первичном рынке Москвы

Источник: данные компаний.

Кривая дефицита

По данным нашей компании, динамика изменения цен на элитные квартиры следующая. С конца 2008 года до осени прошлого цены на элитное жилье неуклонно падали: на первичном рынке — с $20 тыс. до $16,5 тыс. за квадратный метр, на вторичном — с $27 тыс. до $22,5 тыс. Затем начался небольшой рост, в результате к февралю средняя цена на первичном и вторичном рынках поднялась соответственно до $17,1 тыс. и $24 тыс. А с начала февраля и до середины марта уже произошло повышение цен на 5-10%.

За второе полугодие 2009 года произошло вымывание с рынка относительно дешевых предложений. Сейчас наблюдается уменьшение размеров скидок. Если летом 2009 года скидки составляли 20-40% от цены предложения, то сейчас почти вернулись на докризисный уровень 5-10%.

По нашим данным, на сегодня нет преимущественного спроса в том или ином бюджете — все бюджеты ходовые. Это говорит о том, что те, кто откладывал покупку недвижимости, ожидая дальнейшего понижения цен, сейчас выходят на рынок.

Весной и летом часть объектов была снята с продаж: продавцы, особенно те, кто купил квартиры на пике цен и не нуждался срочно в деньгах, не хотели продавать с большими потерями. Сейчас эти объекты выходят на рынок, цены на них по сравнению с докризисными скорректированы не более чем на 10-15%. Основной спрос определяют не инвесторы, которых в докризисный период было, по разным оценкам 30-50%, а непосредственные пользователи квартир. Но с появлением тенденции к росту цен инвесторы на рынок вернутся, и это увеличит продажи.

По нашему прогнозу, как и до кризиса, расти в цене будут объекты хорошего качества, а плохие будут оставаться в прежней цене или дешеветь — таким образом, ничего нового кризис не привнес.

На первичном рынке в продаже сейчас не более 20 объектов, включая возобновленные (“Итальянский квартал”, “Садовые кварталы”, дом в Большом Афанасьевском переулке). На стадии получения исходно-разрешительной документации для строительства, по данным нашей компании, всего три-пять объектов.

А спрос в начале марта составляет 60% от докризисного. Таким образом, если на настоящий момент дефицита элитных квартир и нет, то в скором времени он появится.