Какой налог за сдачу квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

Сдал квартиру и спи спокойно: налоговый ад отменяется

До середины июля арендодателям в обязательном порядке было необходимо уплатить НДФЛ за все годы сдачи недвижимости в аренду. Сообщениями об этом пестрили многие СМИ. Но правда ли это?

Вариант первый: срочно заплатите НДФЛ со всех доходов прошлых лет, полученных вами от сдачи чего-либо в аренду.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Какие шаги предпринять для уплаты налога от сдачи квартиры?

1. Заключите договор аренды или найма

К договору необходимо приложить акт сдачи-приема квартиры. Если договор аренды или найма заключен на срок не менее 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре. Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.

2. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет

Заполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую либо распечатаете форму с сайта ФНС, или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате.

Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года. Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за каждый полный или неполный месяц просрочки вам грозит штраф в размере 5% от суммы налога.

3. Уплатите НДФЛ

Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.

не более трети от суммы налога, но не менее 1000 рублей — сумма штрафа за не вовремя поданную налоговую декларацию

2. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет

Платить НДФЛ 13% как физическое лицо

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения. Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с сайта ФНС или в самой налоговой. Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ «Декларация» и «Налогоплательщик ЮЛ» . Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сколько платить?

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Когда платить?

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Порядок уплаты налога ИП на патенте

Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.

Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.

При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.

Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.

Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.

Если решили сдавать ее легально

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:

Осенью правительство задумалось о том, чтобы давать налоговый вычет квартиросъемщикам – но при условии, что тот же налог на доход от сдачи жилья в аренду будут платить владельцы недвижимости. Причем пока что многие арендодатели в принципе не представляют, каким образом оплачивается НДФЛ. Рассказываем.

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом. Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Уплата НДФЛ с физического лица

Этот способ наиболее простой, поскольку собственник не должен нигде регистрироваться.

Достаточно лишь официально зарегистрировать договор и вовремя сдавать декларацию.

Сдается этот документ ежегодно до 30 апреля.

Этот вариант более сложный и требует от арендодателя регистрации в налоговой. После этого необходимо не только сдавать декларации, но и вести книгу доходов и расходов. Преимуществом данного способа является экономия, поскольку размер единого налога будет меньше, чем при уплате НДФЛ.

Как избежать проблем

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов равна 13 %, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30 %.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду.

1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13 %, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.

2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6 % (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.

3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6 % от среднего дохода, который арендодатель может получить за год.

Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.

4. Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4 % от доходов, полученных от физических лиц, и 6 %, если доход получен от ИП (ст. 10 федерального закона от 27.11.2018 г. № 422-ФЗ). Новый налоговый режим распространяется только на четыре региона: Москву и область, Калужскую область и Татарстан.

Кто чаще всего доносит о нелегальной сдаче?

Соседи,
участковый,
управляющая компания.

Акт приема-передачи

После заключения соглашения нужно оформить договор приема-передачи квартиры в день въезда нанимателя. В нем перечисляют все дорогостоящие вещи арендодателя, которые есть в жилом помещении, передаваемом съемщику. Эти сведения пригодятся, если ценное имущество пропадет. В таком случае можно предъявить претензии жильцу и возместить материальный ущерб.

Со сдачи квартиры в аренду необходимо выплачивать подоходный налог. От того, кто сдает жилье, зависит форма оплаты.

Как выгоднее сдавать квартиру

Сдавая в аренду квартиру, собственник задается вопросами, как платить налоги с полученных доходов, в каком размере, и платить ли их вообще. Поскольку основная цель ― получение прибыли, логично попытаться минимизировать расходы. Эта инструкция для тех, кто собирается добросовестно выполнять свою обязанность налогоплательщика.

Варианта два: официально или неофициально.

Поскольку вы определились с тем, что налоги платить будете, то вариант остаётся один ― жилье должно быть сдано официально.

Заключите письменный договор найма (если квартира сдается физическому лицу) или договор аренды жилого помещения (если сдается юридическому лицу).

Лучше доверить составление договора специалисту, хотя и в интернете вы без проблем найдёте нужный шаблон.

Внимание! Поскольку договор необходимо предоставлять в налоговую, в нём чётко должна быть прописана арендная плата, чтобы контролирующие органы могли определить доход, который вы получите и с которого заплатите налог.

Кроме того, вы обезопасите себя от незаконных действий со стороны нанимателя (возместите причинённый квартире ущерб, взыщете арендную плату, если наниматель откажется платить, сможете выселить на законных основаниях и пр.) и упростите решение возможных споров.

В договоре лучше указать, что арендная плата включает в себя и коммунальные платежи. Это чтобы не возникло подозрений, что вы получаете ещё и доход в виде материальной выгоды.

Фиксируйте получение денежных средств от арендатора.

При каждом получении платы за аренду оформляйте расписку в получении денег. Текст произвольный, ― главное, чтобы было ясно, кто, когда, за что, какую сумму получил, и были подписи сторон. Удобней не оформлять расписки отдельными документами, а писать их на обороте договора найма в табличке по месяцам.

Юристы отвечают на вопросы:

Сумма налога будет зависеть от того, в каком качестве вы выступаете: как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель.

При сдаче квартиры в аренду регистрироваться в качестве ИП необязательно.

Квартира сдаётся физическим лицом ― налог составит 13% от полученного дохода.

В этом случае необходимо будет ежегодно подавать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за истекшим (то есть, если вы сдавали жилье в 2014 году, то представить декларацию нужно до 30 апреля 2015 года), и оплачивать налог до 15 июля.

Внимание! Платить налог не нужно, если заключён договор безвозмездного пользования имуществом. При довольно большой ставке налога этот вариант удобен тем, что:

налогоплательщик может заполнить декларацию самостоятельно;
обращаться в налоговый орган придется только один раз;
установленные сроки представления декларации и уплаты налога удобные, они дают достаточно времени для оформления документов;
из подтверждающих доходы документов необходима только копия договора.

Квартира сдаётся ИП (при регистрации указывается вид деятельности: сдача жилья в аренду) – налог по упрощенной системе составит 6% при выборе объекта налогообложения «доходы» или 15% при выборе объекта «доходы минус расходы» (второй вариант, как правило, не применяется, т.к. расходы обычно невысоки).

На первый взгляд, очевидна выгода сдавать жильё в качестве ИП (платить не 13%, а 6%). Но компенсирует ли экономия на налогах другие расходы? Ведь нужно заплатить пошлину за регистрацию, подготовить документы, заверить их у нотариуса, открыть расчетный счет, заплатить страховые взносы в государственные фонды, наконец, вести учёт доходов и расходов.

Таким образом, любимая многими риелторами рекомендация для лиц, сдающих квартиру, оформиться в качестве ИП в целях снижения налоговой нагрузки, не всегда является оправданной. Прежде, чем принять решение, регистрироваться как ИП или сдавать квартиру как физлицо, прикиньте сумму налога для каждого случая, чтобы оценить величину прибыли от применения каждого из вариантов.

Демкина Ольга, специально для Правовед.RU

Квартира сдаётся физическим лицом ― налог составит 13% от полученного дохода.

Сдать квартиру в аренду
(наём) просто

Еще совет. Если вы собираетесь исправно платить 13% налога, в договоре найма (аренды) лучше указать сумму ежемесячной платы без учета коммунальных платежей, и указать, что коммунальные платежи квартиросъемщик уплачивает за свой счет помимо платы за наём. Смысл тут в том, что если указать суммы ежемесячной платы с учетом платежей или прописать, что ежемесячная плата увеличивается на коммунальные платежи, суммы “коммуналки” также попадут под 13% налога.

Порядок уплаты налога физическому лицу

Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.

Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, — подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.

Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.

Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.

Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.

Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.

Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.

Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:

на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).

Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.

Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.

Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.

Как оплатить: выбрать способ налогообложения

Для того, чтобы правильно выбрать и не жалеть о своём выборе необходимо правильно калькулировать всю выгоду, которую мы далее рассчитаем по каждому способу. Каждый результат будет сравниваться с учётом налога, который уплачивается раз в год, абсолютно для каждого лица (предпринимателя). Для ознакомления рассмотрим наглядно цифры, а не сухую информацию из законодательства.

Получается, что:

Лица не оформившие индивидуальное предпринимательство будут уплачивать налог (13%), со всего года, который включает 12 месяцев.
Оформив ИП дальнейшие расчёты будут производиться по УСН с налогом, который составит 6%, но стоит отметить, что берётся не только годовой доход (12 месяцев) и соответствующий налог, но ещё + ко всему идут страховые взносы, сумма которых в 2018 году составляет 26545 руб., которая законодательно закреплена в 34 главе НК РФ. Стоит учесть, что данная сумма страхового взноса уплачивается, если доход в общей сложности составляет менее 300 тыс. руб. за год, если более, то добавляется 1% суммы превышения. К примеру, возьмём, что за год получилось ровно 300 000 рублей, тогда сумма страх. взноса составит 29545 руб. (26545 + (300000*0,01))
Если оформить ИП с патентом сумма получится неоднозначная, но почему? Это обусловлено тем, что стоимость патента для каждого региона устанавливается индивидуально. Рассмотрим примеры, приведённые на изображении ниже.

Видим, что сумма патента сильно рознится в двух областях, но с чем же это связано? Расчётные суммы рассчитаны из предполагаемого дохода в год*6%. Сравнивая аренду в двух областях можно прийти к тому, что сдача квартир в Екатеринбурге предполагает гораздо меньший доход от сдачи, нежели в Новгородской области, потому так сильно рознятся суммы. Неужели, сдавать квартиру в аренду в той же Новгородской обл. столь не выгодно, да, и зачем же тогда оформлять патент?

Если углубиться более подробно в вид деятельности, который необходимо указать при выборе патента, можно увидеть, что налогообложения довольно таки сильно разнится, так к примеру.

Тот же самый патент, но с указанием в видах деятельности разного квадратного метража квартиры. Из информации, показанной на изображении, можно увидеть, что люди, которые сдают небольшие квартиры, платят чуть меньшую сумму нежели, квартиры с большим метражом, как показано на первой иллюстрации, где сравнивается патенты Свердловской области и Нижегородской (свыше 75 м кв.).

Во втором, квартира – 90 м кв., месячная стоимость 70 тыс. рублей.