Реновация внесла существенные коррективы в рынок вторички

Реновация по-московски

Застройщики погрязли в убытках

Московские девелоперы стремительно теряют деньги из-за программы реновации. Часть переселенцев решила отказаться от покупки новых квартир и ждут жилье от государства. В итоге застройщики уже упустили около 100 млрд рублей прибыли, подсчитали участники рынка. Но спрос на жилье под снос по-прежнему остается высоким. Такие квадратные метры продают с 40% дисконтом, что стимулирует покупателей вкладываться в хрущевки.

Около 5% участников реновации в Москве отменили запланированную ранее покупку квартиры в новостройке в связи с объявленной властями программой сноса хрущевок, свидетельствуют данные Аналитического центра НАФИ, с которыми ознакомилась «Газета.Ru».

Число тех, кто решил дождаться квартиры от государства с каждым годом растет, признают эксперты. Например, в 2017 году таковых было 4,6%, а годом позже — уже 7%.

При этом до объявления реновации больше половины собственников аварийного жилья хотели улучшить жилищные условия за свой счет. Так, 54% участников программы собирались поменять квартиру на квадратные метры в новостройках. Другие же хотели купить жилье на вторичном рынке или переехать в загородный дом.

На улучшение жилищных условий москвичи готовы были потратить около 5,7 млн рублей. По данным департамента градостроительной политики Москвы, всего в программу реновации вошли 350,5 тыс. квартир в старых домах. В итоге жители не менее 16,1 тыс. квартир передумали покупать новое жилье в проектах столичных застройщиков, подсчитали эксперты компании «Метриум».

Таким образом московские девелоперы лишились части покупателей и недополучили солидную прибыль. По оценкам «Метриума», застройщики потеряли 92,3 млрд рублей из-за реновации.

Участники рынка придерживаются еще более негативных оценок.

«Денежные потери даже превышают 100 млрд рублей», — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Эксперт добавляет, что нередко жители одной пятиэтажки под снос покупали две квартиры.

«В частности, пожилые родители и взрослые дети таким образом разъезжаются, используя вырученные от продажи старого жилья средства, скажем, как первый взнос по ипотеке. Соответственно, количество несостоявшихся сделок вполне может превышать 20 тысяч», — указал аналитик.

Впрочем, участники реновации в ходе последнего опроса от того же НАФИ признались, что вовсе не собираются докупать квадратные метры после получения квартиры от города. Только 10% респондентов подтвердили, что планируют купить либо дополнительную площадь, либо квартиру в доме, построенном по программе реновации.

Виталий Белоусов/РИА «Новости»

Программа все же создает дополнительный источник конкуренции на московском рынке жилья, указывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Сейчас в Москве можно приобрести порядка 800 квартир в домах под снос. В масштабах вторичного рынка, который насчитывает порядка 50 тыс. объектов, это не так уж много.

«С одной стороны, это хорошо, ведь появление альтернативных вариантов решения жилищного вопроса москвичей подтолкнет коммерческих девелоперов к более гибкой ценовой политике и улучшению качества собственных проектов. Но конкуренция между московскими строительными компаниями и без того высока, а условия работы осложняются реформой долевого строительства и ростом себестоимости, из-за чего привлекать клиентов все сложнее», — признает эксперт.

Заработать на сносе

Программа реновации стартовала в 2017 году с подачи мэра Москвы Сергея Собянина. В нее вошли панельные хрущевки 1950–1970-х годов постройки. По условиям программы, граждане могут претендовать либо на равнозначную новую квартиру, либо на компенсацию, размер которой определяется рыночной стоимостью старой жилплощади.

Но собственники такого жилья не спешат переезжать в новое жилье от города, предпочитая сначала попробовать его перепродать. По данным свежего отчета аналитиков из «Инком-Недвижимость», спрос на квартиры под снос вырос за прошедший год примерно на 20-25%.

В итоге цены на квартиры в хрущевках заметно подросли. Так, средняя цена на квадратный метр в домах под снос в четвертом квартале 2019 года составляла около 185–187 тыс. рублей, в то время как еще в конце 2018 года показатель не превышал и 160 тыс. рублей.

Аналитики связывают текущую тенденцию с доверием граждан к реновации. Если на старте люди не верили в то, что программа будет работать, то первые переселения их убедили в обратном.

«Для тех, кто живет в подобных квартирах, программа дает возможность улучшить жилищные условия фактически без каких-либо затрат. Но у меня в практике были и те, кто покупал квартиру, попавшую под снос, для личного проживания. Ведь, цена на такое жилье все же несколько ниже, чем на вторичном и первичном рынке», — отметил в беседе с «Газетой.Ru» директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков.

Как правило, квартиры в домах под снос остаются самым доступным по цене предложением на локальном рынке жилья, признают в «Метриуме». По словам Марии Литинецкой,

такое жилье дешевле примерно на 20-40%, чем аналогичный по площади объект в новостройке, и на 10-20%, чем квартиры в других вторичных домах.

«Правда, разница в цене существенно варьируется от района к району. В престижных локациях ценовое различие заметнее, чем в непрестижных. Помимо этого, отмечу, что стоимость квадратного метра в домах под снос за последние 2-3 года существенно возросла, сократив отставание от других типов вторичного жилья», — указывает собеседница «Газеты.Ru».

Впрочем, специально покупать квартиру для инвестиций эксперты не советуют. Контуры реновации пока не особо ясны, поэтому существует риск, что квартиру дадут в другом районе, а в цене она будет серьезно уступать старой, не исключает Барсуков.

«Можно рассматривать такой вид инвестиций только в том случае, если покупатель точно знает, куда будут расселять дом. Иначе существует риск потери части средств», — отмечает аналитик, добавляя, что пока участники реновации могут посмотреть лишь дату сноса собственного жилья.

Безусловно, есть инвесторы, приобретающие дома, подпадающие под реновацию, признает Литинецкая. Однако надо понимать, что рынок они выбрали непростой.

«Если собственники понимают, что их нынешняя квартира фактически трансформируется в объект, который будет иметь на 30-40% более высокую стоимость, то они скорее предпочтут ждать квартиру от города, чем искать покупателя на жилье в хрущевке. Поэтому в продаже встречаются в основном квартиры средней и низкой ликвидности», — заключила Литинецкая.

НАШ РАЙОН

Портал неравнодушных жителей

Программа реновации внесла существенные коррективы в рынок вторичного жилья

Сообщение Владимир7 » 02 май 2018, 10:20

Было проведено аналитическое исследование сотрудниками интернет — портала «ЦИАН», в ходе которого была выявлена динамика изменения рынка после старта программы. Было выявлено:

Стоимость квартир в многоэтажных домах, которые попали под программу реновации, за предыдущий год возросла на 4,5 процента, а квадратные метры в других квартирах почти на 2 процента стали дешевле;
Количество объявлений в нынешнем году о продаже квартир, которые стали участниками данной программы, упало в три раза;
Срок реализации квартир в домах, ставших участниками программы реновации, значительно уменьшился и стал составлять 52 дня.
Новости о программе переселения в разы сократило количество желающих избавиться от квартир, попавших под реновацию.
Стоит отметить, что участниками данной программы, утвержденной в середине прошлого года, попало пятнадцать процентов всего жилого фонда Москвы. Данная программа подразумевает строительство более тридцати миллионов метров квадратных нового жилья.

Прошлый год характеризовался падением интереса к квартирам – участникам программы переселения. Как отмечалось ранее, втрое сократилось количество предложений о продаже. Наименьшее количество объявлений было получено с Дмитровского и Войковского районов столицы.

Кроме этого, новости данной программы отразились и на динамике цен на объекты недвижимости, вызвав ее нестабильность. В прошлом году динамика роста цен была и положительной, и отрицательной на жилье реновации, отклонение составляло порядка двух процентов по отношению к предшествующему месяцу. Максимальный скачок составил 3%, он был зафиксирован в сентябре прошлого года. Однако, на конец года он установился на показателе примерно 156 тысяч за м. кв. Рост цен характеризовала нестабильность, которая была вызвана локацией квартиры и появлением свежих новостей о данной программе.

Программа реновации изменит облик мегаполиса кардинальным образом

Вторая волна программы подразумевает снос 5 171 жилого дома. Данный этап планируется завершить к 2032 году. Но уже сейчас, согласно представленным сведениям, определены районы, в которых будет снесено максимальное количество домов в рамках вышеуказанной программы – это Юго-Восточный и Восточный административные округа.

Администрация города заверила, что по окончании реновации существенно преобразится не только облик столицы, но и ее инфраструктура.

Программа реновации изменит облик мегаполиса кардинальным образом

Как реновация меняет рынок недвижимости

О реновации было объявлено совсем недавно, расселение «хрущевок» еще не началось, но уже можно говорить о влиянии масштабной программы на рынок недвижимости. Опросы, которые проводились среди тех, кто покупает или продает (планирует это сделать) жилье в пятиэтажках, говорят о том, что значительная часть респондентов внесла коррективы в свои планы.

Например, 55% опрошенных компанией «НДВ-недвижимость» изменили свои планы в отношении пятиэтажек. Из них 15% передумали продавать квартиры, так как в результате новой программы им обещали новое, более просторное жилье, а именно из-за такого обмена респонденты и хотели реализовать раньше свои «хрущевки». 20% опрошенных решили продавать квартиры быстрее: преимущества реновации очевидны всем, значит, можно повышать цену и ждать быстрого отклика от покупателей. Оставшиеся 20% решили покупать «хрущевки» из-за сноса. Эту группу опрошенных интересуют бюджетные варианты, а получить вместо старого жилья новое и отремонтированное – шаг в сторону экономии. Значительная часть участвующих в опросе (35%) следит за развитием ситуации и может поменять свое мнение в случае изменения ситуации на рынке.

«Ничего не продается»

Согласно планам мэрии, проект должен быть реализован в течение 15 лет, а ее старт намечен на вторую половину 2019 года, сообщила пресс-служба столичного департамента градостроительной политики со ссылкой на его главу Сергея Левкина. Изначально представителями власти была озвучена цифра в 7,9 тыс. домов, которые предполагалось снести. Потом цифра была пересмотрена до 4,6 тыс. строений. Так или иначе, даже если цифра будет еще пересмотрена несколько раз, понятно, что рынок столичного региона ждут сильные изменения. По данным компании «Бест-новострой», стоимость выставленного на продажу жилья в «хрущевках» приближается к 32 млрд рублей. Реновация же может сильно изменить этот рынок.

Представители многих агентств говорят открыто: «ничего не продается». Покупатели перестали интересоваться «хрущевками» уже после массовых выступлений недовольных горожан. При этом риэлторы сетуют, что значительное количество сделок сорвалось прямо на финише, перед самим подписанием договора.

Отрицательные настроения выражаются в том, что многие владельцы квартир в пятиэтажках перестали ждать улучшения жилищных условий. Некоторое время назад данную точку зрения озвучил глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во время предыдущей программы переселения, которая осуществлялась при Лужкове, новые квартиры выдавали исходя из нормы 18 кв. м на зарегистрированного человека, что стимулировало интерес инвесторов. Теперь же покупатели не верят в подобные перспективы, а в результате снижения спроса падают цены. По данным агентств недвижимости, уже практически после объявления старта программы цены на «хрущевки» упали до 20%. По словам Попова, «хрущевки» весной продавались по средней цене 151,1 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 18-20% ниже среднего показателя по городу.

На данный момент можно говорить, что объем предложения в столичных пятиэтажках радикально не увеличится. Собственники приняли решение: одни продают, другие – ждут переезда. Если же учитывать, что тенденция на снижение цен продлится, то ситуация будет играть на руку столичной мэрии: если нужно будет давать компенсацию за жилье, сумма платежа может значительно уменьшиться.

Рикошетом ударит реновация и по обычным домам, находящимся в одних локациях с «хрущевками». В столице достаточно много домов, не попавших в программу, но находящихся совсем рядом с пятиэтажками. Чаще всего, это «брежневки», основная часть которых находится в Измайлово, Кузьминках, Перово. Соседство с громадной стройкой может обойтись владельцам такого жилья в 10% от стоимости. Другим фактором, влияющим на цену, будет изменение инфраструктурной ситуации в этих районах: увеличится плотность застройки, а значит, и количество людей, автомобилей, нагрузка на коммунальные сети.

Существует точка зрения, что в таких домах живут либо стремятся приобрести квартиры не самые обеспеченные люди, которым нужно жилье с дисконтом. В то же время есть достаточно большое количество подобных квартир в благоустроенных, озеленённых районах, в престижных Центре и Западе.

Покупать ли перед сносом?

Многие жители столицы, скорее всего, уже озадачились вопросом – стоит ли покупать квартиру в «хрущевке» перед сносом? Перечислим основные плюсы и минусы этой затеи.

Если власти действительно обеспечат адекватную альтернативу пятиэтажке, да еще и в том же районе, «хрущевку» будет удобно оставить тем, кто давно мечтает переехать в новое жилье, но откладывал покупку из-за ограниченности предложения в самом городе. При удачном стечении обстоятельств можно будет получить новостройку ближе к центру, а не на окраине.

Есть шанс выиграть и в деньгах. Во время обсуждения реновации представители властей не раз озвучивали аргумент о том, что стоимость альтернативы может быть выше стоимости старого жилья. Приводились цифры до 35% к стоимости «хрущевки». Даже учитывая тот факт, что цены снижаются, стоимость новой квартиры будет все равно выше старой. Главное тут – получить квартиру в прежнем районе.

Помимо увеличения стоимости будущих «собянинок», их владельцев должно прельщать и улучшение комфорта. Новые квартиры будут точно больше старых, так как даже в самых обычных современных «однушках» метраж гораздо больше (не начнут же власти скупать у застройщиков 20-метровые студии и выдавать их как альтернативу). Квартиры будут с отделкой, что также является бесспорным плюсом. Не будем забывать, что более 80% новостроек сдаются сейчас «под чистовую». Ремонт будет стоить около миллиона рублей – вот и экономия.

Однако многие плюсы покупки или отказа от продажи квартиры в пятиэтажке под снос легко могут стать минусами. Например, если предположить, что изменение локации будет неудачным. С инфраструктурно развитой территории могут отправить в промзону или менее развитый район, хотя административно территория останется прежней. Также пока не известно, что будет из себя представлять процедура отказа от альтернативы, так что собственникам «хрущевок» грозит перспектива переехать, например, из достаточно близкого к центру Тушино в Митино, за МКАД. Ну, и изменение района на худший, соответственно, влечет и изменение стоимости. Метр в новостройке в условном Люблино стоит дешевле метра «хрущевки» в Кузьминках.

Стоит помнить и о масштабности программы реновации, и сроках ее реализации. Если оставаться в квартире и ждать переезда, можно потерять слишком много времени. Откладывать покупку новостройки и переезд на два-три года – это одно, ждать 15 лет – совсем другое.

Важно понимать, что продавать или покупать квартиру в пятиэтажке во время реновации – затея крайне рискованная. Условия еще не ясны, как неизвестны и объемы, и сроки ввода жилья. На данный момент имеется слишком много неясных факторов, которые могут существенно изменить условия игры.

Квартирные истории

Сайт журналиста по недвижимости Вениамина Вылегжанина

Внесет ли реновация коррективы в рынок?

Сейчас в Москве очень много разговоров о реновации. Часть населения ее принимает и терпеливо ждёт улучшения жилищных условий. Кто-то в ней сомневается, а некоторые просто не понимают, как она будет работать. Тем не менее, очень многие надеются на снижение цен. Они уверены, что при интенсивности предстоящего строительства стоимость квадратного метра пойдет вниз.

Принесет ли реновация снижение цен на недвижимость в столице? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову:

— Однозначного ответа на этот вопрос нет, тем более, что риэлторов он в принципе мало волнует. Нам всё равно, какие будут цены, и куда они идут: вверх или вниз. Люди решают свой жилищный вопрос, а мы им помогаем в этом, независимо от ценового тренда.

– Как раз, и реновация тоже призвана помочь людям решить свой жилищный вопрос.

— Да, но она не сможет решить всё. Вспоминаю, как переселяли людей из пятиэтажки в начале 90-х годов. Как только жители дома (это было в районе Фили-Давыдково) узнали, что их дом идёт под снос, они зарегистрировали в своих квартирах такое количество ближних и дальних родственников, что для расселения одной пятиэтажки не хватило семнадцатиэтажного четырёх подъездного нового дома. С тех пор власти многому научились, и не повторяют больше таких ошибок. Сейчас реновация пойдет совсем по-другому…

— Не то слово. Сейчас всё иначе. Согласно новому закону, при реновации люди при переселении получают метр в метр.

— Да. Есть закон. Хороший закон, который вызывает много сложных и непонятных вопросов. Люди сами разобраться не могут, и практически каждый день звонят к нам в компанию. За последние два месяца количество звонков по реновации возросло в несколько раз.

— Наверное, больше всего людей интересует: продавать им квартиру или нет?

— Да, и не только это. Вопросы задают самые разные. К примеру, состоит ли их дом в списке или не состоит….

— Но это же можно узнать без проблем.

— Да. Эту информацию может узнать тот, кто хоть как-то владеет компьютером и знает, как это делать. А бабушки волнуются. Не у всех же есть ПК.

— А по стоимости квадратного метра много вопросов?

— Когда люди узнали, что их дом включен в список, и в скором времени будет снесён, то они заволновались, и сразу стали прикидывать: стоит им продавать квартиру, или имеет смысл повременить. Если продавать, то за какую цену выставлять. Прогадать же никто не хочет. Кроме того, кто-то считал, что может подождать, тогда он квартиру получит большей площади. Но когда они внимательно прочитали закон и прикинули, что к чему, то многие не стали ждать у моря погоды и стали выставлять на продажу свое жилье. Только вот цены на квартиры, расположенные в домах под снос, не всегда адекватны рынку.

— Выше рынка?

— Что такое рыночная цена? Это сумма стоимости квартиры, за которую покупатель готов, может и хочет приобрести конкретную квартиру. Он своими финансами подтверждает свою платёжеспособность и серьёзность своих намерений. Всё остальное — разговор ни о чём.

— Говорят, что появились банки, готовые давать кредиты для покупки жилья в домах, которые пойдут под снос. Это должно помочь и покупателям, и продавцам.

— Да. Но пока только один московский банк обкатывает такую программу. Считаю, что банк, который первым сумеет занять эту нишу, в дальнейшем однозначно выиграет. На сегодняшний день ни одна такая ипотечная сделки пока не состоялась. Поживём — увидим.

— Тем более, банк особо ничем не рискует.

— Я бы сказал, что совсем не рискует. Кроме всех привычных обязательных в таких случаях документов, подписывается Дополнительное соглашение к Кредитному договору, которое гласит, что заёмщик обязуется перекредитоваться в этом же банке, как только его переселят в новую квартиру.

— Вы сказали выше, что некоторые продавцы снимают квартиры с продажи. А почему они так поступают? Чем они руководствуются?

— Все очень просто. Они ждут, когда вырастут цены. А покупатели ждут, когда эти цены упадут. И у одних, и у других масса аргументов. У продавцов есть ещё один резон ждать повышения цен: банки снижают ипотечные ставки, и обещают продолжать эту тенденцию. Об этом векторе (снижение ставок по ипотеке) постоянно говорят банкиры и политики.

— А продавцы не задумываются о том, что когда их переселят в новую квартиру, то она может продаться в перспективе дороже?

— Такие тоже есть. Если человек не спешит решать свой жилищный вопрос, то он будет ждать момента переселения. Только вот, сколько лет (десятилетий) может продлиться это ожидание, вам никто не скажет. Предыдущая программа переселения была рассчитана до 2010-го года, но она всё ещё не завершена. Причины задержки – это предмет совсем другого разговора. Факт есть факт. Программа не закончена.

— Кроме того, многие «переселенцы» надеются подкупить лишних метров. Выкупная цена этих метров, все равно должна быть ниже рыночной.

— Это так. По крайней мере, на бумаге. Но правды не знает никто. Сегодня пока больше вопросов, чем ответов. Информации очень мало, только слухи.

— Вячеслав Анатольевич, я слышал, что люди снимают квартиры с продажи не только в пятиэтажках.

— Здесь я бы выделил два аспекта. Сейчас осень. Мол, вернутся люди с отпусков и все купят по повышенной цене. Второе – если, мол, не продам по этой цене, то опасаюсь, что не смогу решить свой жилищный вопрос. На самом деле, если продавцы обратятся к специалисту, то он подскажет несколько вариантов решения жилищного вопроса, и поможет выбрать самый безопасный и выгодный…

— Посмотрит в свой компьютер и…

— Здесь дело не в компьютере. Они есть у многих, люди и сами могут это сделать. Доступ к рекламе есть у всех. И много ума, чтоб кликать мышкой, не надо. Все базы открыты. Здесь главное – опыт решения жилищных вопросов.

— Как это открытые базы? Что, сейчас нет закрытых баз? Но о них часто говорят посредники, когда привлекают клиентов.

— Это миф, верить которому не нужно. Раньше были, сейчас все ушло в прошлое. Одна из наиболее востребованных баз выпустила бесплатное мобильное приложение, в котором можно за считанные секунды найти немыслимое количество предложений по продаже жилья. Вопрос состоит в том, чтобы мечту о выбранном жилье воплотить в жизнь. Причём, с максимальной выгодой. Это и есть наша главная задача.

Несколько слов о том, что из себя представляет так называемая «закрытая база». Да, в компании есть закрытая база, но она имеет характер служебного инструмента. Она необходима для работников компании. Внутренняя. При этом все квартиры, которые у нас есть в продаже, выставляются в открытые источники. Чем больше людей о них узнают, тем больше шансов появляется продать объект по максимальной цене.

— А если человеку говорят: «Приходите к нам, и мы вам решим проблему, у нас есть варианты, скрытые от всех, кроме вас», то как к этому относиться?

— В солидных компаниях действительно есть варианты, которые не рекламируются по разным причинам. Иногда они бывают сняты с продажи. Могли поменяться жизненные ситуации, обстоятельства, планы… Если, к примеру, наш сотрудник чувствует, что покупателю, скорее всего, нужен именно этот конкретный объект, то он звонит хозяину квартиры и выясняет ситуацию, говорит о том, что у него есть конкретный покупатель…И так может всё получиться. Или люди раздумывают. К примеру, приходил человек в компанию, поговорил, но пока не выставил свою квартиру. Между тем, риэлтор взял её на заметку. Но говорить о закрытых базах – это чушь. И пусть люди на это не ведутся и не переплачивают понапрасну за некий «секретный дефицит».

Главный враг вторичного жилья – реновация, а не коммерческие новостройки

Поэтому отмена «долевки» к росту цен на «вторичку» не приведет

Отменят долевое строительство или не отменят – роста цен на «вторичку» в Москве в ближайшие годы ожидать не стоит, да и новостройкам существенно подорожать вряд ли удастся. Грядущие законодательные изменения в среднесрочной перспективе, скорее всего, действительно приведут к сокращению объемов предложения коммерческих новостроек, однако к тому времени на рынок выйдет жилье, построенное городом в рамках программы реновации, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, с 1 июля 2018 г. вступает в силу новая версия 214-ФЗ, серьезно осложняющая девелоперам жизнь, а через год власти и вовсе планируют запретить прямую продажу недостроенного жилья – см. «Долевое строительство жилья: власти закручивают гайки». Законопроект о фактическом запрете «долевки» еще не принят, но уже внесен в Госдуму. Предполагается, что с 1 июля 2019 г. приобретение не введенного в эксплуатацию жилья станет возможно только с использованием счетов эскроу: покупатели будут размещать на них средства, а застройщики получат доступ к этим деньгам после завершения строительства дома. Сама стройка должна будет финансироваться банками. Стоимость кредитов для застройщиков пока не определена, но Центробанк обещает льготную ставку в пределах 6%.

Девелоперы, естественно, далеко не в восторге от ужесточения контроля над своим бизнесом и, тем более, от грядущей ликвидации привычных схем финансирования и обещают существенный рост цен на новостройки, причем уже в самом ближайшем будущем.

Надежды эти вряд ли оправданны: при отсутствии дефицита предложения рост цен возможен только в случае резкого повышения платежеспособного спроса и, соответственно, увеличения объемов поглощения. А причин для этого пока нет и не ясно, когда таковые появятся. Наоборот, ВВП растет медленнее, чем ожидалось, а инфляционные ожидания – быстрее. Из-за ослабления рубля в апреле и анонсированного правительством повышения НДС до 20% Банк России уже дважды отказывался от снижения ключевой ставки, и, по словам председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной, возобновится этот процесс, вероятнее всего, только в 2019 г. Такая позиция мегарегулятора делает крайне маловероятным удешевление ипотеки в ближайшей перспективе, во всяком случае прежними темпами. А учитывая, что именно уменьшение ипотечных ставок является главным драйвером спроса на рынке недвижимости, попытка в такой ситуации повысить цены на квартиры вряд ли увенчается успехом.

Поэтому, скорее всего, справляться с ростом себестоимости строительства девелоперам придется без привлечения покупателей. Удастся это не всем, так как маржа в девелопероском бизнесе и сейчас не очень велика – по оценке руководителя департамента развития новых территорий города Москвы Владимира Жидкина, процентов 20-25% против докризисных 100%. В перспективе сокращение числа застройщиков, конечно, приведет к уменьшению объемов коммерческого строительства и к возобновлению роста цен на жилье, но произойдет это далеко не сразу после часа Х.

Как неоднократно отмечал www.irn.ru, на рынке московского региона наблюдается переизбыток предложения. Несмотря на обострение конкуренции, застройщики, напуганные постоянным изменением законодательства (предыдущие поправки в 214-ФЗ вступили в силу в 2017 г.), стремятся запустить как можно больше проектов, пока регулирование не стало еще жестче. По данным Мосгосстройнадзора, только за I квартал 2018 г. в Москве было выдано 467 разрешений на строительство почти 3 млн кв. м жилья – на 40% больше, чем за тот же период прошлого года. Это плюс к тем миллионам квадратных метров, которые уже строятся. Поэтому, даже если долевое строительство ликвидируют прямо завтра, «навес» предложения рассосется не ранее, чем через год-два – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 – 2024 гг. от IRN.RU».

Более того, возможно, замена условно бесплатных денег дольщиков банковскими кредитами на деле окажется не такой страшной для застройщиков, как кажется на первый взгляд – при условии, что власти выполнят свое обещание о льготных кредитах после отмены «долевки». Девелоперы уже давно вынуждены пользоваться проектным финансированием, потому что открывать продажи квартир можно только после получения разрешения на строительство. То есть на разработку проекта, оформление прав на землю и т.п. строительные компании тратят свои и заемные средства, причем весьма значительные – до 20-30% от себестоимости проекта. При этом еще пару лет назад ставки по кредитам для независимых застройщиков, не связанных с банковскими группами, превышали 15% годовых. К настоящему времени благодаря изменению рыночных условий кредиты подешевели до 10-11%, а если после ликвидации долевого строительства власти обеспечат проектное финансирование под 6%, то рост стоимости строительства будет не таким уж кардинальным. Особенно если застройщикам все же предоставят возможность поэтапного доступа к средствам на эскроу-счетах – по мере завершения определённых стадий строительства.

Еще один фактор, препятствующий росту цен на жилье в столичном регионе, – это программа реновации, на которую изменение правил игры на рынке никак не влияет, потому что осуществляют ее не коммерческие застройщики, а городская структура – Фонд реновации. По реновации Москва планирует возвести миллионы квадратных метров жилья, и до половины построенного столичные власти собираются продать на рынке, чтобы окупить затраты на переселение граждан. Так что быстрого сокращения объемов предложения новостроек в Москве, очевидно, не произойдет.

Но наибольшее влияние реновация, по-видимому, окажет даже не на первичный, а на вторичный рынок жилья. Во многих районах, включенных в программу, новостроек мало или нет вообще, зато, благодаря отсутствию конкуренции, неплохо продается вторичное жилье. Очевидно, что появление нового, более качественного и привлекательного по цене предложения подкосит спрос и цены на «вторичку» даже там, где она еще чувствует себя относительно хорошо.

Ошибки московской реновации

Евгений Блех — заместитель директора центра управления ЖКХ Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС

Авторы закона о реновации жилищного фонда в Москве ошибочно предполагают, что реновация — это снос. В современном понимании реновация в жилищной сфере — это постоянный процесс создания комфортной среды проживания. На протяжении жизненного цикла и в зависимости от срока службы жилого здания применяются различные методы реновации: капитальный ремонт; модернизация; реконструкция; реставрация; снос. Официальное название программы — «Ликвидация подлежащих сносу серий жилых домов первого периода индустриального домостроения». Некоторые департаменты правительства Москвы называют её «Программой сноса жилых домов первого периода индустриального домостроения» или «Комплексной программой реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда».

Очевидная потребность в обновлении жилищного фонда России приводит к появлению различных рецептов его осуществления. Для московских властей оказалось психологически комфортнее предложить простое решение, якобы сулящее быстрое и чуть ли не окончательное решение проблемы.

Фактически же необходимо расширить масштабы капитального ремонта за счет применения современных эффективных технологий производства работ, а не сносить пригодный жилищный фонд. Тактика «строить — сносить — строить» ошибочна. Она не приводит к увеличению жилищного фонда, а только стимулирует жилищное строительство, что важно, но для решения жилищной проблемы недостаточно. Необходима стратегия «строить — ремонтировать — реконструировать (модернизировать) — ремонтировать — сносить — строить».

Первая попытка решить проблему пятиэтажного фонда первых лет индустриального домостроения была предпринята в 1977 году, когда Мосгорисполком поручил подготовить предложения институтам МосжилНИИпроект и МНИИТЭП. На тот момент в Москве пятиэтажный фонд (блочный и панельный) первого поколения (1957 — 1965 гг. строительства) насчитывал около 12 млн кв. м (порядка 3000 домов) следующих 8 серий: панельные (К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300, 1-515), блочные (1-510), кирпичные (1-511).

После 1965 года в Москве практически не строили 5-этажные здания. Им на смену пришли 9-12 этажные здания. Согласно первоначальным планам, в Москве планировали снести 1722 дома общей площадью свыше 6,3 млн кв. м. По данным Департамента строительства Москвы, осталось разобрать 67 домов площадью 262,7 тыс. кв. м. Первоначально власти Москвы заявили о сносе 7934 домов площадью 25,1 млн кв. м, в них проживает 1,6 млн человек. Затем были внесены существенные коррективы — предполагается снос 4500 домов 14,24 млн. кв. м. Декларируя снос 5-этажных зданий, которых осталось примерно 6 млн. кв. м (из 12 млн кв. м), власти Москвы намереваются снести 19,1 (по уточненному варианту — 8,22) млн. кв. м зданий 9 этажей и выше, которые простояли менее 50 лет и которые никак нельзя отнести к ветхим или аварийным.

Московские власти утверждают, что пятиэтажные здания рассчитаны на 25-30 лет — и физически они уже устарели, находятся в аварийном состоянии, в них невозможно провести эффективный капитальный ремонт. Никаких доказательств не приводится. Между тем, все специалисты, знакомые с проблемой, знают, что:

Все 5-этажные здания первых лет индустриального домостроения относятся ко II группе капитальности со сроком службы 125 лет;
Реальное техническое состояние конструктивных элементов и систем инженерного оборудования и фактический физический износ дома в целом можно оценить только на основании инструментального обследования.
Как показали экономические расчеты, стоимость работ по капитальному ремонту составляет 30% от стоимости строительства аналогичного здания по площади и уровню комфорта, а реконструкции — не более 80%. Это подтверждено реальными примерами реконструкции 5-этажных зданий в Москве. Либо специалисты Департамента Градостроительной политики Москвы не знают нормативную базу и не владеют экономическими расчетами (что свидетельствует о низкой квалификации), либо сознательно вводят всех в заблуждение.

Основной недостаток программы реновации — отсутствие внятного социально-экономического обоснования. Стратегия реновации (точнее, реконструкции) должна быть разработана совместными усилиями экономистов, архитекторов и инженеров в подробностях, с графиками, расчетами, финансовыми выкладками. Создать такой документ — серьезный, кропотливый труд. Пока же никому не поручено этим заниматься. Принятие нормативно-правовых документов на данном этапе очень опасно, поскольку они будут «давить» на экономику. Политические решения должны отражать и учитывать объективную экономическую оценку, в противном случае это принесет непоправимый и весьма значительный ущерб.

Житель Красноярска сделал заплыв против пенсионной реформы